【正文】 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%計(jì)算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 46 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較??； 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào) 模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。 41 數(shù)據(jù)來源： XX 酒店客房銷售部 小結(jié)： 根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為 %； 平均房?jī)r(jià)約為 379 元 /間 /天。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～ 84 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 項(xiàng)目銷售回款詳見附表 1：《 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 》。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率） 8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。該酒店樓高 28 層，總投資 億元 。 劣勢(shì)： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)； 32 （ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社 會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng) 兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。另外，從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 27 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè) 小結(jié)： 各酒店客房?jī)r(jià)格一般在 對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在 4 折左右。 至此，提升南山前海、后海 形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。 深惠公路改造、地鐵 3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干 19 道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變 。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于 1983 年 9 月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)買信心。說明 04 年的深圳酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。 就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。 8 經(jīng)過對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn) 為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的； ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟； 9 第二部分 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 橫崗鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) .自改革開放以來，橫崗鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中 心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步 。 我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 6 第一部分 項(xiàng)目總論 “ XX 酒店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。 龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。今年，中海占地面積 22 萬平方米的低密度大型社區(qū) “ 怡美山莊 ” 、振業(yè)地產(chǎn) 萬平方米的橫崗項(xiàng)目都將加快建設(shè)進(jìn)程。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %； 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增 。 15 深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析 星級(jí) 酒店名稱 銷售價(jià)格 (元 /㎡ ) 年入住 率 (2021 年） 酒店規(guī)模 管理公司 4 大梅沙 海景酒店 12021 55％ 6 層 2 萬多㎡ 發(fā)展商自管 4 雅蘭酒店 14500 60％ 2 棟 6 層， 萬多㎡ 發(fā)展商自管 4 芭堤雅酒店 10000 50～ 60％ 1棟 9層 酒店式公寓、 發(fā)展商自管 5 丹楓另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。 交通 狀況： 橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、 空運(yùn)輸條件十分便利。 鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī) ，先后被評(píng)為 “ 中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” ， “ 全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境 100 強(qiáng) ” 和 “ 國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” ，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 橫崗酒店市場(chǎng)分析 橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 規(guī)模及入住率 酒店名稱 規(guī)模 星級(jí) 入住率 房型分布 客戶構(gòu)成 XX 酒店 376 間 四星 50% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 48%）高級(jí)房（ 16%）豪華房（ 27%）豪華套（ 4%） 商務(wù)套（ 5%）總統(tǒng)套房（ 0%） 以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客 圣德堡 酒店 218 間 年底批四星 80% 標(biāo)準(zhǔn)房（ 13%）高級(jí)豪華房（ 71%）豪華套房（ 11%） 商務(wù)套（ 4%）總統(tǒng)套（ 2%） 往來深圳商務(wù)人士（ 60%） 港澳游客（ 30%） 其他（ 10%） 龍堡酒店 58間 無 70% 普通單人房（ 14%） 豪華單人房（ 29%） 豪華雙人房（ 57%） 本地各公司客戶為主，較多外籍客戶 寶麗酒店 69間 年底批三星 60% 標(biāo)雙房（ 61%）標(biāo)單房（ 16%） 豪單房（ 7%）豪雙房（ 17%） 豪華行政套房（ 3%） 以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少 麗晶中心 55間 無 試營(yíng)業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)間（ 49%） 豪華單 人套房（ 38%） 豪華雙人套房（ 11%） 橫崗商會(huì)各公司客戶及部分長(zhǎng)駐橫崗的香港商務(wù)人士 22 小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有 5 家。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)； 橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。 28 應(yīng)對(duì)策略 四大 SO 策略 （強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。從 1999 年康樂花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注， 但從長(zhǎng)期來看 仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。 劣勢(shì)： （ 1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； （ 2） 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)； （ 3） 整體 轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的 基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為： 7000 元 /㎡（177。 項(xiàng)目尚需投入的資金來源渠道 項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營(yíng)成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益。因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。 此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。 客房部分收入是酒店的主要利潤(rùn)來源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益嚴(yán)重偏低。 ABC 認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間仍然很大。因此，我司建議 XX 酒店引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障 。 深圳市 ABC 物業(yè)顧問有限公司 2021 年 10 月 3 日 56 附表 : 附表 1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 2 資金來源與運(yùn)用表 附表 3 損益及利潤(rùn)分配表 附表 4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 附表 5 借款償還期測(cè)算表 附表 6