【正文】 經(jīng)全面恢復，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運行軌道。 15 深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權式酒店經(jīng)營狀況分析 星級 酒店名稱 銷售價格 (元 /㎡ ) 年入住 率 (2021 年） 酒店規(guī)模 管理公司 4 大梅沙 海景酒店 12021 55％ 6 層 2 萬多㎡ 發(fā)展商自管 4 雅蘭酒店 14500 60％ 2 棟 6 層， 萬多㎡ 發(fā)展商自管 4 芭堤雅酒店 10000 50～ 60％ 1棟 9層 酒店式公寓、 發(fā)展商自管 5 丹楓白露 14000 70％ 單棟 34層 三九陽光物業(yè) 3 東方威斯 8100 55% 1棟 15層 1棟 6層 發(fā)展商自管 銷售價格分析 靠近風景區(qū)的產(chǎn)權式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價格的 2～ 3 倍。在市區(qū)，產(chǎn)權式商務型 酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的 20%30%； 入住率分析 受 SARS 的影響， 2021 年深圳市酒店的年入住率仍然達 55％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權式酒店的年入住率也在 50～ 70％之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定； 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 2 萬平方米，樓層基本上低于 16 10 層，尤其是投資性較強的產(chǎn)權式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權式酒店，其經(jīng)營面 積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過 30 層； 酒店管理公司分析 深圳產(chǎn)權式酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權管理 C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠來看，隨著產(chǎn)權式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 深圳市 2021 年上半年產(chǎn)權式酒店市場分析 2021 年在 售產(chǎn)權式酒店公寓存量 項目名稱 可售面積 (萬㎡ ) 剩余面積（萬㎡） 東方銀座 國際市長交流中心 虹 樓 東方威斯酒店 合 計 深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權式酒店公寓的供應量極少，從 2021 年開始至今，產(chǎn)權式可售面積的供應量不足 5 萬平米，剩余面積約 萬平米。 17 2021 年下半年，已知將推出的產(chǎn)權式酒店公寓項目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和橫崗 XX 酒店項目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在 8 月下旬公開發(fā)售，可 售面積 萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權式酒店公寓項目。因此，從產(chǎn)權式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。 2021 年即將推出的產(chǎn)權式酒店項目一覽表： 項目名稱 可售面積 (萬㎡ ) XX 酒店 銀漢國際公寓 合 計 XX 酒店的供應量占未來深圳產(chǎn)權式酒店供應總量的 67% 18 項目所在區(qū)域橫崗鎮(zhèn)市場分析 橫崗位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū) 中心城。距深圳經(jīng)濟特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于 1983 年 9 月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和 1 個居委會，共 52 個自然村。 1998 年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?萬。 交通 狀況： 橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、 空運輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達，村村通公路，深（深圳） — 惠（惠州）、深（深圳） — 汕（汕頭）一級公路貫穿全境，惠（惠州） — 鹽（鹽田）疏港高速公路、機荷（機場 — 荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城 — 深圳）、南輔線（坪山 — 深圳）公路正在建設中。平鹽（平湖 — 鹽田港）疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際大港鹽田港，海上運輸也十分便利。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡正在形成。 深惠公路改造、地鐵 3 號線年內(nèi)開工、深平快速干 19 道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變 。 服務設施 ： 橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務、渡假旅游等方面的建設已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 9 個，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店 5 家， 龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在橫崗。 鎮(zhèn)村公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 投資導向 根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導方向是圍繞建設大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術，資金密集型工業(yè) 產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 橫崗投資導向項目 （ 1）改善基礎設施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎工業(yè)項目 （ 3）資金，技術密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）供應深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目 20 經(jīng)濟發(fā)展成就 在城市建設方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設力度，投資 6 億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設 ， 使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型 。 以興辦 “ 三來一補 ” 企業(yè)為突破口，積極發(fā) 展區(qū)域經(jīng)濟，使橫崗發(fā)展為一個擁有 900 多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟特區(qū) 龍崗中心城的 “ 經(jīng)濟走廊 ” ， 經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的 “ 黃金寶地 ” 。 橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務體系。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。 2021 年 6 月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達 億元人民幣。工商、稅務、保險與海關部門積極為企業(yè)提供服務，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟秩序。 橫崗鎮(zhèn)的各項建設均取得了顯著成績 ，先后被評為 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” ， “ 全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境 100 強 ” 和 “ 國家衛(wèi)生鎮(zhèn) ” ，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。 現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積 22 萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山 21 莊”、振業(yè) 地產(chǎn) 萬平方米的橫崗項目都加快建設進程并相繼發(fā)售。 至此，提升南山前海、后海 形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。 橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。 橫崗酒店市場分析 橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 —— 規(guī)模及入住率 酒店名稱 規(guī)模 星級 入住率 房型分布 客戶構(gòu)成 XX 酒店 376 間 四星 50% 標準房（ 48%）高級房（ 16%）豪華房（ 27%）豪華套（ 4%） 商務套（ 5%）總統(tǒng)套房（ 0%） 以本地各企業(yè)商務客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客 圣德堡 酒店 218 間 年底批四星 80% 標準房（ 13%）高級豪華房（ 71%）豪華套房（ 11%） 商務套（ 4%）總統(tǒng)套（ 2%） 往來深圳商務人士（ 60%） 港澳游客（ 30%） 其他（ 10%） 龍堡酒店 58間 無 70% 普通單人房（ 14%） 豪華單人房（ 29%） 豪華雙人房（ 57%） 本地各公司客戶為主，較多外籍客戶 寶麗酒店 69間 年底批三星 60% 標雙房（ 61%）標單房（ 16%） 豪單房（ 7%）豪雙房（ 17%） 豪華行政套房（ 3%） 以深圳、廣州商務人士為主，香港、本地客源少 麗晶中心 55間 無 試營業(yè) 標準間（ 49%） 豪華單 人套房（ 38%） 豪華雙人套房（ 11%） 橫崗商會各公司客戶及部分長駐橫崗的香港商務人士 22 小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)暫時無產(chǎn)權式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有 5 家。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有 XX 酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達； 酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 200 間以上的只有 XX 酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到 100 間； 酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶； 各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。 23 橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價格及配套設施 酒店名稱 價格構(gòu)成（元） 配套設施 備注 XX 酒店 標準房（ 330）高級房（ 348）豪華房（ 464）豪華套（ 600） 商務套（ 868） 總統(tǒng)套房（ 4200） 中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳 配套設施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 圣德堡酒店 標準房（ 268）高級豪華房（ 288）豪華套房（ 788） 商務套（ 588） 總統(tǒng)套（ 4298） 中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球， 乒乓球 配套設施高檔并富有特色，是主要利潤來源 龍堡酒店 普通單人房（ 210） 豪華單人房（ 230） 豪華雙人房（ 230） 美容，桑拿， 中西餐 配套設施簡單 寶麗酒店 標雙房（ 221）標單房（ 173） 豪單房（ 216）豪雙房（ 239） 豪華行政套房（ 773） 歌舞廳，西餐， 桑拿，中餐 配套設施簡單 麗晶中心 標準間（ 340） 豪華單人套房（ 380） 豪華雙人套房（ 390） 銀行，化妝品、藥店，橫崗商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。 具有公寓和寫字樓，是復合型酒店物業(yè) 小結(jié)： 各酒店客房價格一般在 對外公布價基礎上給予很大折扣，一般在 4 折左右。標準房價格一般在 220— 330 元之間，套房價格一般在 380— 800 員之間； 各酒店都具備基本配套設施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設施，已成為其主要利潤來源。 24 結(jié)論： 深惠公路改造、地鐵 3 號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明