【正文】 給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 2． 2． 5 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、 項目分析及評價 3． 1 地塊解析 3． 1． 1 交通條件 3． 1． 2 地形、地勢 3． 1． 3 規(guī)劃限制條件 3． 2 項目 SWOT 分析 3． 3 項目評價 四、 市場定位及項目評估 4． 1 項目定位 4． 2 方案評估意見 五、 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤 八、 財務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會效益和影響分析 九、 可行性研究結(jié)論 與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9． 2 項目風(fēng)險及防范建議 一、 項目總論 項目背景 項目名稱 本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號為 A820041，項目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑” (二期 )。 計劃本項目于二 OO 四年七月動工，二 OO五年十二月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。 2021年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓 挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。針對 2021 年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 目前，特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本高于特區(qū)外一倍，且不同區(qū)域住宅價格差距較大?，F(xiàn)從龍華至皇崗口岸僅需十五分鐘。這種重市場研究，重產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)態(tài)度，是本項目發(fā)值得借鑒的財富。從調(diào)查中顯示，小高層和高導(dǎo)的 潛在需求量大，市場前景廣闊。 惠 寧 閣 物業(yè)名稱 惠寧閣 位置 梅龍公路與民治公路交匯處 發(fā)展商 深圳潛龍實業(yè)有限公司 代理商 自售 物管公司 深圳潛龍物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 封頂 售樓電話 83761533 建筑面積 / 占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 1 1 1 57 20 14 85% 一房銷售 70%左右，兩房約 65%， 三房銷售不理想，約 30%左右 2 2 1 7985 60 42 3 2 2 105114 63 44 自身配套 泳池、幼兒園、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 F 62 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 交通便利 價格優(yōu)勢 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤總體評價： 本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。容積率 ，覆蓋率 35%，商業(yè)面積占計容積率面積不超過 5%，停車位不少于總戶數(shù)的 50%。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設(shè)計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。計算 27945 m178。 八、財務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會效益和影響分析 由于本項目地處龍華中心廣場南側(cè)，對市政廣場的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項目，使之成為與中心廣場相得益彰的一道城市風(fēng)景線。 深圳市地籍測繪大隊 25 白蟻防治費 元 /M178。 20 46 250KVA發(fā)電機(jī)組 29344 M178。 專業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設(shè)計、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計 29344 15 元 /M178。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費共為%，即： 萬元。現(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實力。做出了以下特色： 總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為 18層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北 兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。 龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見； 龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳 全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度； 目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項目分析及評價 . 地塊解析 . 交通條件 本項目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有 508 路、 370路、 302路、 315 路、312 路、 410 路、 616 路、 620 路等公交大巴可達(dá)本項目。調(diào)查客戶中， 95%的客戶選擇銀行按揭付款方式， 70%的業(yè)主希望朋代在 1500元 2021元之間，對物業(yè)的總價希望在 30 萬元左右。 隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高 . 需求分析： 龍華的開發(fā)量在寶安各鎮(zhèn)不算最大，但銷售量卻一直位居前列，二 OO三年全年銷售面積達(dá) 80 萬平方米。國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。 龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價格水平上漲幅度不大。 根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來的 平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。 ? 房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革 2021 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀 行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。未來中國人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。保守估計，本項目的 利潤可達(dá) _1489 萬元。 由于源發(fā)實業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。在 1998年～ 2021 年 5年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。 2021 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年我國將把擴(kuò)大消費作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點， 作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2021 年將繼續(xù)升溫。也就是 說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬平方米?？傮w來看， 2021 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。總體來看，主力戶型價格比上年上漲%左右。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365 等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費 園林規(guī)劃 范亞易道 開盤時間 2021/5 入伙時間 2021/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21 萬 銷售階段 中期 折后均價 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運動場、商業(yè)步行街、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城 交通狀況 無直達(dá)公交車 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān) 內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面在龍華都位于前列。 政府在龍華劃出 19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。 本項目計劃二 OO四年七月份破土動工。*10