【正文】 ，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對(duì)各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)沈建中說(shuō)：“我們國(guó)家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來(lái)看主要是要更多的來(lái)滿足中低收入家庭住房的需求。也就是 說(shuō)我們要更多的來(lái)提供一些中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，來(lái)滿足中低收入家庭的需求。” ? 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場(chǎng)將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇。“置業(yè)升級(jí)”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到了極好的作用。，據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為 一級(jí)半市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政策及市場(chǎng)等因素而大幅放量，空置房因其具備價(jià)格便宜、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、投資及自住價(jià)值較高等優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)房者的格外青睞，“有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。空置房的大量上市，將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問(wèn)題的有效途徑。同時(shí)，與證券市場(chǎng)的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會(huì)在投資意識(shí)的 引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來(lái)一手商品房投資回報(bào)率的 下降，二手房將因其價(jià)格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對(duì)象。 ? 商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2021 年全國(guó)各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京； 天津商鋪投資市場(chǎng)也開(kāi)始啟動(dòng)，外來(lái)投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場(chǎng)走勢(shì)依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開(kāi)始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。隨著 2021 年開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開(kāi)始弱化，但專未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，主要來(lái)自三個(gè)方面的需求：一是國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國(guó)的需求；三是國(guó)內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報(bào)率則達(dá)到 8％到 10％ 。由于平均回報(bào)率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái) 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬(wàn)平方米。從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)形成梯級(jí)型消費(fèi)市場(chǎng)。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會(huì)越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動(dòng)性優(yōu)于 住宅房，商鋪的投資趨勢(shì)將加強(qiáng)。 另一方面，對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來(lái)越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國(guó)中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢(shì)，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場(chǎng)的快速發(fā)展將帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)一步多元化改革 2021 年出臺(tái)的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中銀行所占比例過(guò)大對(duì)于銀 行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過(guò)債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來(lái)自行籌資， 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提 高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。 2021 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近 3 個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長(zhǎng)了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 2021 年，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng)了 %，完成 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %。 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的影響下， 2021 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò) 2021 年的高速增長(zhǎng)后，已開(kāi)始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。總體來(lái)看， 2021 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 . 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。 但是從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長(zhǎng) 根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料 顯示， 2021 年我市商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，與去年的 萬(wàn)平方米相比增加了 %，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，但增長(zhǎng)勢(shì)頭已從去年 23%高增長(zhǎng)回復(fù)到1998 年以來(lái)的平均水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn)。 從銷售商品房的類型來(lái)看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬(wàn)平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬(wàn) 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來(lái)看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)。近年來(lái)，我市住宅市場(chǎng)一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)【 2021】 18 號(hào)），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費(fèi)者的信心明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長(zhǎng)。 根據(jù) 1998 年以來(lái)的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫(xiě)字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來(lái)的 平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個(gè)別寫(xiě)字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫(xiě)字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于 1998～ 2021 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 圖 1 2021 年各月份住宅銷售面積 圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 總體來(lái)看，剛剛過(guò)去的 2021 年是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對(duì) 2021 年商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，尤其是土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “ 購(gòu)房入戶 ” 、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)，商品房供給增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。 從供求對(duì)比來(lái)看， 2021 年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬(wàn)平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。 從 2021 年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對(duì)比來(lái)看， 2021年新增商品住宅尚有 206 萬(wàn)平方米未銷售，因此 2021 年的市場(chǎng)供求狀況有利于 消化前年過(guò)剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總量更加趨于平衡。 從各區(qū)域住宅新增供求對(duì)比來(lái)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn) m2） 比例（ %） 實(shí)際銷售面積 （萬(wàn) m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計(jì) ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱 點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來(lái)看，寶安、南山、福田、龍崗四個(gè)區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 從 2021 年和 2021 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對(duì)比來(lái)看， 2021年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開(kāi)通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動(dòng)，這種發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來(lái)看， 2021 年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。 從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來(lái)看， 2021 年各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)