【正文】 ，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是 說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間， 2021 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為 一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。空置房的大量上市，將成為促進社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的 引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的 下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 ? 商鋪成為新的投資熱點 2021 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京； 天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。隨著 2021 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報率則達到 8％到 10％ 。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達 700 萬平方米。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于 住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。 另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹慎態(tài)度。 ? 房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革 2021 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀 行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全隱患。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的 創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提 高，進而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 2021 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。 . 深圳市投資宏觀背景 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， GDP: 億元 ,比上年增長了 %； 固定資產(chǎn)投資 : 億元 ,比上年增長 %； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 : 億元 ,比上年增長 %。 2021 年，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，本市生產(chǎn)總值 (GDP)達到 億元，比上年增長了 %，完成 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到 億元，比上年增長 %。 在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來看， 2021 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 . 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 2021 年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非 常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四小時通關(guān)，年中的 CEPA 的簽署、國務(wù)院 18 號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 但是從整體來看，外部因素對深圳房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪需求持續(xù)增長 根據(jù)市規(guī)劃與國土資源局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料 顯示， 2021 年我市商品房銷售面積為 萬平方米，與去年的 萬平方米相比增加了 %，市場需求持續(xù)旺盛，但增長勢頭已從去年 23%高增長回復(fù)到1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 從銷售商品房的類型來看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。 從 2021 年各月份的住宅銷售情況來看，住宅需求持續(xù)旺盛，銷售面積持續(xù)增長。近年來，我市住宅市場一直保持著 “ 一二季平穩(wěn)、六九月飄紅、年末勁漲 ” 的銷售規(guī)律；而 2021 年 9 月 1 日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【 2021】 18 號），使房地產(chǎn)行業(yè)及消費者的信心明顯增強，促進了年末房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并使全年住宅銷售保持較高的增長。 根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來的 平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998～ 2021 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 圖 1 2021 年各月份住宅銷售面積 圖（單位：平方米） 住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現(xiàn) “ 供 ” 小于 “ 求 ” 的局面 2021 年，我市商品房批準預(yù)售面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅批準預(yù)售面積為 萬平方米，比去年同期下降 %，供給下降幅度較大。 總體來看，剛剛過去的 2021 年是深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整的一年。針對 2021 年商品房供給增長過快的趨勢，政府加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，尤其是土地市場的宏觀調(diào)控取得了顯著效果。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭于年初得以遏制，房地產(chǎn)供給得到有效控制，并直接引至年度房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從供求對比來看， 2021 年住宅批準預(yù)售面積比住宅銷售面積少 萬平方米，新增供求比為 ： 1，求略大于供。 從 2021 年全年住宅批準預(yù)售面積與住宅銷售面積對比來看， 2021年新增商品住宅尚有 206 萬平方米未銷售，因此 2021 年的市場供求狀況有利于 消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場總量更加趨于平衡。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。 表 1 2021 年各區(qū)住宅供求關(guān)系分析 批準預(yù)售面積（萬 m2） 比例（ %） 實際銷售面積 （萬 m2） 比例 （ %） 新增供求比 羅湖區(qū) ： 1 福田區(qū) ： 1 南山區(qū) ： 1 鹽田區(qū) ： 1 寶安區(qū) ： 1 龍崗區(qū) ： 1 合 計 ： 1 南山、寶安、龍崗區(qū)住宅銷售面積所占比例上升較大，房地產(chǎn)市場熱 點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯 從各區(qū)的住宅銷售來看，寶安、南山、福田、龍崗四個區(qū)的住宅銷售面積分別占全市住宅銷售總面積的 20%、 27%、 21%、 18%，南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位。 從 2021 年和 2021 年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看， 2021年南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)所占的比例有較大增長，房地產(chǎn)市場熱點西移和向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。 隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少，西部通道、地鐵線的開通，寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動，這種發(fā)展趨勢將會越來越明顯。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看， 2021 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。 從各區(qū)住宅銷售價格來看， 2021 年各區(qū)住宅價格均有所上漲。2021 年福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為 8211 元 /m 7746 元 / m 6282 元 / m2，分別比 2021 年上漲 %， %， %，而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)