【正文】 商業(yè)：農(nóng)村信用社 教育：民治小學(xué)、星星幼兒園、潛龍幼兒園 服務(wù)：南北藥行、龍華人民醫(yī)院、佳旺超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 F 62 620 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 交通便利 價格優(yōu)勢 成熟的社區(qū) 投資客戶群 關(guān)內(nèi)外的工薪階層、本地部分投資客戶及換房的農(nóng)民 樓盤總體評價： 本樓盤的定位是面向工薪階層的低價物業(yè)，但實(shí)際價格在龍華處于高端市場，并且戶型面積偏大，柱位結(jié)構(gòu)不合理。此樓盤的交通極為便利，但位于主要交通干道的交叉口，對日后的生活質(zhì)量有一定的影響。現(xiàn)階段銷售的三期麗紅苑開盤市場反應(yīng)良好。戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計(jì)受到市場的認(rèn)同和追捧。 嘉逸花園 物業(yè)名稱 嘉逸花園 位置 東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 代理商 泛亞 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/6 入伙時間 2021/12 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 28119888 建筑面積 10942 總占地面積 / 銷售階段 中后期 折后均價 2900 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 7579 84 45 87 銷售近 75% 3 2 1 8289 21 11 3 2 2 98106 70 37 4 2 2 141 14 7 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、 金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370， 302， 315， 508， 410 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 名校 廣場物業(yè) 成熟地段、成熟配套 投資客戶群 本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層 樓盤總體評價： 此項(xiàng)目靠近新華中學(xué)，因此主打名校概念，樓盤在包裝、造勢方面也基本作的比較到位，現(xiàn)階段銷售狀況良好，但近期開盤的綠茵華庭以低價入世，對其銷售產(chǎn)生了一定的壓力。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。 龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見； 龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳 全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度； 目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項(xiàng)目分析及評價 . 地塊解析 . 交通條件 本項(xiàng)目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有 508 路、 370路、 302路、 315 路、312 路、 410 路、 616 路、 620 路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。容積率 ，覆蓋率 35%，商業(yè)面積占計(jì)容積率面積不超過 5%，停車位不少于總戶數(shù)的 50%。 . 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目占地面積僅 8384 M178。 . 項(xiàng)目機(jī)會 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽增加，投資的增大，住房需求的旺盛。 使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號線的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 龍華已有的風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗 365 花園等幾十萬平米的大盤，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進(jìn)入了“大盤時代”，這些品牌樓盤其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對中小樓盤構(gòu) 成了壓力。 . 方案評估意見 新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽國際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)。做出了以下特色： 總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為 18層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北 兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價值。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 總之，經(jīng)過近半年的時間，反復(fù)幾 易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符號目標(biāo)客戶的需求。 到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。 二 OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 二 OO五年八月基本完成主體外裝。 . 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬元， (不含地價款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178?，F(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力。 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。計(jì)算 27945 m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。計(jì)算 1399 m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤 本項(xiàng)目的總銷售額為 萬元。 銷售成本按銷售額的 6%計(jì)算， 萬元。 = 萬元。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)共為%，即： 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會效益和影響分析 由于本項(xiàng)目地處龍華中心廣場南側(cè)，對市政廣場的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項(xiàng)目，使之成為與中心廣場相得益彰的一道城市風(fēng)景線。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺階，對后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。加之科學(xué)的市場調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個 風(fēng)險極小安全度高的項(xiàng)目 。如何將一個好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項(xiàng)目 來說至關(guān)重要。 附 表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 12 月 2021 年 5 月 2021 年 8 月 2021 年 12 月 一、地質(zhì)勘探 進(jìn)場準(zhǔn)備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設(shè)計(jì)院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場臨時搭建 施工準(zhǔn)備及放線 打樁施工 三、樁基檢測 檢測單位確定 檢測單位進(jìn)場及設(shè)備就位 現(xiàn)場檢測作業(yè) 提交檢測報(bào)告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場 、臨時搭建 已有工程檢測 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定 上述施工單位進(jìn)場 施工前準(zhǔn)備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗(yàn)收 新華苑 (二期 )項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 分類 序號 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 總價(萬元 ) 備注 前期費(fèi)用 1 地塊地價款 建設(shè)用地面積 8384M178。 專業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設(shè)計(jì)、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計(jì) 29344 15 元 /M178。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費(fèi) 一次性 –— 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價審核費(fèi) 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價站 (二次 ) 18 工程造價咨詢服務(wù)費(fèi) 2‰ 深圳市專業(yè)工程造價咨詢公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會上網(wǎng)費(fèi) 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會 20 建設(shè)工程交易費(fèi) ‰ 深圳市建設(shè)工程交易中心 21 投資許可證費(fèi) 一次性 深圳市寶安區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局 22 土地使用費(fèi) 8384M178。 深圳市地籍測繪大隊(duì) 25 白蟻防治費(fèi) 元 /M178。 深圳市寶安區(qū)建設(shè)局 27 燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi) 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 100 萬 3% 深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司 29 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 17606 % 專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位 (不含裝修費(fèi) ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計(jì) 分類 序號 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費(fèi)用 33 土方挖掘外運(yùn)費(fèi) 25000M179。 120 專業(yè)基坑支護(hù)施工單位 35 樁基工程建設(shè)費(fèi) 37190 M178。 500 37 人防工程設(shè)施費(fèi) 1110 M178。 50 參照 2021年第 2期深圳建設(shè)工程價格信息。 70 參照 2021 年第 2 期深圳建設(shè)工程 (價格 )信息 44 智能化工程建 設(shè)費(fèi) 29344 M178。 20 46 250KVA發(fā)電機(jī)組 29344 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi) 免費(fèi) 中國電信深大電話有限公司 49 小計(jì) 其它 50 綜合管理費(fèi) 萬 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計(jì) * 52 建設(shè)成本費(fèi)總計(jì)