【正文】 2）投資前景看好； 3）項(xiàng)目規(guī)模較大； 4）靠近地鐵出口； 5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)； 6）具備一定景觀資源； 7）客戶資源較多 8）容積率適中。 O（ OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)） T（ THREAT 威脅） 1）房改政策影響深遠(yuǎn)； 2）價(jià)格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群； 3）準(zhǔn)確的定位、有效的營(yíng)銷策略可降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國(guó)際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。 20 4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 針對(duì)本項(xiàng)目我們 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的對(duì)比分析，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 。 市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。 建議本項(xiàng)目定位為：深圳重返自然生活樓盤(pán)，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹(shù)立竹子林片區(qū)風(fēng)尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個(gè)深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。 客戶定 位 商業(yè)定位： 主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)； 住宅定位： （ 1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。 價(jià)格定位 考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，商業(yè)價(jià)值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測(cè)價(jià)格如下（其商業(yè)價(jià)格為較理想樂(lè)觀的價(jià)格）： 21 住宅均價(jià)： 5,500 元 / m2； 商業(yè)均價(jià)： 1,5000 元 / m2； 方案建議 方案整體設(shè)計(jì) 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 住宅戶型設(shè)計(jì) 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 65～ 75 m 90～ 115 m2之間； 2 房套數(shù)約占總套數(shù) 30%左右， 3 房套數(shù)約占總套數(shù) 70%左右。 施工橫道圖 詳見(jiàn)附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖。 總投資估算說(shuō)明 土地成本 土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公 告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為 16, 萬(wàn)元。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 21, 萬(wàn)元。按深圳市同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 %。 公共設(shè)施專用基金 25 根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥 ”。 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從 2021 年上半年開(kāi)始項(xiàng)目資金正式開(kāi)始投入， 2021 年下半年竣工驗(yàn)收。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 比例1 自有資金 16, %2 銀行融資 8, %3 銷售回款 18, %4 總投資 43, %26 7 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為 96200m2，其中住宅 92200m2，銷售均價(jià) 5,500 元 / m2，銷售率按 95%計(jì)；商業(yè) 4,000 m2，均價(jià) 15,000 元 / m2，銷售率按 100%計(jì)，其余部分用于自營(yíng)或出租，暫不考慮其收入。 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各 期的銷售收入、銷售稅金測(cè)算見(jiàn)附表 《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。 27 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 銷售利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 表 12：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） ⑴ 銷售收入 54, ⑵ 開(kāi)發(fā)成本 40, ⑶ 銷售費(fèi)用 1, ⑷ 銷售稅金及附加 2, ⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 8, ⑺ 所得稅 ⑹ 15% 1, ⑻ 凈利潤(rùn) ⑹ ⑺ 6, ⑼ 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 28 8 財(cái)務(wù)與敏 感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算，總投資為 43, 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為 2 年 2 個(gè)月，投資回收期為 年，利潤(rùn)總額為 8, 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 6, 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為 %，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常水平。分析如下： 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá) 79%時(shí)項(xiàng)目可保本。 項(xiàng)目敏感性分析 我們對(duì)銷售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。 以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果： 29 表 13：項(xiàng)目敏感性分析 經(jīng)測(cè)算可知： （ 1）本項(xiàng)目的銷售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。 （ 3） 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 增加財(cái)政稅收。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資 金一定要有保證。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo)1 占地面積（m2） 44,2 總建筑面積（m2） 99,3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 43,4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元） 54,5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 8,6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 6,7 成本利潤(rùn)率（稅前） %8 成本凈利潤(rùn)（稅后） %9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F N P V ）萬(wàn)元 3,10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（F I R R ） %11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期（年） 31 綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 商業(yè)氣氛不濃， 商業(yè)部分銷售有一定難度。 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專 業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析： 項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于 商業(yè)氣氛不濃 。 在項(xiàng)目實(shí)施中 還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工32 程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一 。 如開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目 “爛尾”。 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表