【正文】 投資和銷售均顯著增長。 xx 市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢： 作為 xx “3+5” 城市群規(guī)劃建設(shè)的 xx ，將給 xx 很多行業(yè)帶來發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是 xx 房地產(chǎn)業(yè)，將迎來發(fā)展的好時(shí)機(jī)。 xx 市因受本市人氣的影響，本市剛性需求較弱，大部分市場需求主要是周邊縣市的購房者。 xx 房地產(chǎn)業(yè)占 xx GDP 的 %，房 地產(chǎn)稅收占 xx 地方財(cái)政收入 56%，已成為 xx 市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，同樣受到 xx 各級(jí)政府的重視。 據(jù) xx 金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 4， 2020 年 9 月末， xx 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，比年初增長 %，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá) 億元，比年初增長 %，這說明 xx 人民潛在購買力較強(qiáng)。對(duì)此，房地產(chǎn)市場的觀望氣氛將逐漸增強(qiáng)，市場銷售風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)開發(fā)商的出資能力要求更高等。 在目前全 球各國較為寬松的貨幣政策下，通脹預(yù)期壓力日益嚴(yán)峻，而我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和調(diào)控結(jié)構(gòu)階段，房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)將增大 ，由此可能產(chǎn)生信用渠道的阻滯與中斷 ,從而危害國家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 18 的價(jià)格仍處于 偏低水平，但從 xx 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、居民收入、房價(jià)水平、宜居環(huán)境等因素來看，未來年內(nèi) xx 的房地產(chǎn)走勢預(yù)計(jì)將保持相對(duì)穩(wěn)定。 選址優(yōu)勢： 本項(xiàng)目西臨 xxx 南路，南臨 xxx 街 ，周邊擁有眾多的政府職能部門，能滿足企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人、公務(wù)員及成功人士的置業(yè)需求。戶型多元化，其中主力戶型為 130 平米左右的三房二廳 ， 是城區(qū)較典型的樓盤。 項(xiàng)目定位分析 依據(jù)市場調(diào)查， xx 項(xiàng)目優(yōu)勢點(diǎn)集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 近年來， xx 經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，招商引資力度較大 ,經(jīng)濟(jì)形式總體趨好；消費(fèi)需求和居民收入穩(wěn)步增長； 目標(biāo)顧客群已具備相當(dāng)規(guī)模，置業(yè)意識(shí)已重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 綜合考慮到 xx 房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市場的接受度以及開發(fā)商自身實(shí)力等因素，以減少自留物業(yè)，加快資金回籠速度，縮短投資周期，降低投資風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，達(dá)到充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，提升項(xiàng)目價(jià)值 的目的。消費(fèi)群界定為： 高校、科研院所高級(jí)職稱人員； xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 20 民營或私營企業(yè)家； 政府部門職工； 附近居民區(qū)部分富裕居民購房或二次換房的需要。其中， 團(tuán)購房 采用 限價(jià) 銷售形式， 自售房采用自主銷售形式， 公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 21 樓盤名稱 位置 物業(yè)類型 市場均價(jià) 車位均價(jià) 均價(jià)時(shí)間 銷售率 xx xx 公園東南角 高層住宅 3100 6 202001 86 xxx用地周邊有建成小區(qū)，但整體開發(fā)程度不高。 建設(shè)條件 交通 xx 地理位置優(yōu)越，交通便利，自古以來就是 xx 省主要的戰(zhàn)略要地和南北通達(dá)、東西連貫的要塞。 境內(nèi)鐵路通車?yán)锍踢_(dá) 309 公里，其中： xxx 線 194 公里； xxx 線60 公里。 征地及拆遷 本項(xiàng)目地塊為通過掛牌拍賣開發(fā)土地， 2020 年 6 月已完成土地七通一平工作。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 （ 1） 住宅的使用功能： 建筑設(shè)計(jì) 住宅戶型設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮目前 xx 市民對(duì)戶型平面的要求，從市場實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)戶型的通風(fēng)、采光和平面功能進(jìn)行認(rèn)真研究， 戶型以四房兩廳兩衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)、兩房兩廳一衛(wèi)等組成，滿足不同家庭對(duì)戶型的要求，全方位對(duì)住宅空間進(jìn)行詮釋，為了提高住宅的環(huán)境質(zhì)量和品位，在住宅樓設(shè)置了入戶花園，為居民提供了優(yōu)質(zhì)的休閑空間。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 商場、 沿街門面 （ 1） 外墻： 高級(jí)外墻漆； （ 2） 內(nèi)墻 ：仿瓷涂料； （ 3）地面：水泥沙漿地面； （ 4）門窗：沿街門面 卷閘門， 高級(jí)塑鋼窗。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，計(jì)劃 引進(jìn) 數(shù)字 電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 小區(qū) 外圍 設(shè)有 社區(qū)管理用房 、 生活 超市、 電信 、銀行、郵局、幼兒園 等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目 建設(shè) 26 第六章 工程技術(shù)方案 指導(dǎo)思想及原則 指導(dǎo)思想 （ 1）以人為本，滿足人心理和行為特征的需求。 設(shè)計(jì)原則 (1)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。采用 “ 靈活空間設(shè) 計(jì)體系 ” ，使得平面舒適好用，采光、通風(fēng)，朝向均佳，立面造型新穎協(xié)調(diào)，更好地適用市場需求，充分采用新技術(shù)、新材料。 用地周邊環(huán)境氣候優(yōu)越，現(xiàn)狀多為平地和少量丘陵、旱地等，有建成小區(qū)，但整體開發(fā)程度不高。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目 建設(shè) 27 交通設(shè)計(jì) 小區(qū)出入口 依據(jù)規(guī)劃部門的要求，本小區(qū)主出入口位于西側(cè)，面向 xxx 路，方便住戶出入 。 住宅區(qū)內(nèi)部出入口的設(shè)置廣場、管理門崗、雙向車道、綠化分隔帶及標(biāo)志景觀，力求使之成為回家的一道風(fēng)景線。車輛進(jìn)入兩居住板塊（團(tuán)購住宅區(qū)和商品住宅區(qū)）后，在入口處均設(shè)置交通樞紐，通過該樞紐可直接分支到達(dá)相應(yīng)的小組團(tuán)，那么車輛的進(jìn) 出小區(qū)基本上限定在各自小組團(tuán)的道路系統(tǒng)中，這可大大減少對(duì)該小區(qū)其它部分的穿越干擾。 在緊急的情況下，消防車、救護(hù)車可直接由消防車道進(jìn)入小區(qū)，并保證實(shí)施撲救的開展。人行便道與庭園小路采用植草磚鋪地，使其綠化相 得益彰。 豎向布置 根據(jù)地形圖所示的地形特征，以及規(guī)劃道路標(biāo)高，豎向設(shè)計(jì)中考慮盡量處理好本場地與周圍道路及場地的銜接關(guān)系，減小挖方量。 場地內(nèi)部道路最小縱向坡為 ％，橫坡為 ％，寬度小于 6米的道路橫坡均采用單坡，寬度大于 6 米的道路橫向均采用雙坡，地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管，道路擬采用改性瀝青混凝土路面的做法。 (2)戶型房間空間功能分區(qū)明確、動(dòng)靜分設(shè)、干濕分離，追求明廳、明室、明廚、明衛(wèi)具有良好的日照、采光和通風(fēng)條件，達(dá)到安全、環(huán)保。如單元入口、大堂、樓梯、電梯、前廳、過道、平臺(tái)、走廊等居住者過往和停留空間。形體優(yōu)美、色彩豐富、構(gòu)件精美、形象清新、造型別致，具有鮮明的個(gè)性及獨(dú)特的識(shí)別性，可以打造 xx 的地標(biāo)性建筑。 標(biāo)高為相對(duì)標(biāo)高120m。 主要特征表 項(xiàng)目名稱 xxx 地下室： 地下室采用全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，其防水等級(jí)為二級(jí)；地下室為車庫和設(shè)備用房。 給水 水量、水壓及水質(zhì) （ 2） 水壓 室外市政給水管水壓為 。 室外管道采用墨鑄鐵給水管，橡膠圈水泥砂漿連接。 道路灑水系統(tǒng)管道采用 塑料給水管，熱熔連接。低區(qū)室內(nèi)給水方式采用下行上給式，高壓給水方式采用上行下給式。 (2)室內(nèi)消防 消防是城市減災(zāi)的主要組成部分，根據(jù)《關(guān)于城鎮(zhèn)消防站布局與技術(shù)配套標(biāo)準(zhǔn)》《城市消防規(guī)范建設(shè)管理規(guī)定》、《 消防法》的要求，使消防防災(zāi)的能力與小區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，以保證小區(qū)的安全。 系統(tǒng)基本流程為：消防專用貯水池 消火栓消防泵 總分配管和環(huán)狀網(wǎng) (16 層設(shè)置減壓閥 ) 消火栓。 xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目 建設(shè) 33 水泵房內(nèi)設(shè)有消防專用泵二臺(tái)，一備一 用。 在室外設(shè)四套 SS100 消防栓系統(tǒng)專用水泵結(jié)合器，以便消防車?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍? 排水 污水排放量： Q= m3/d。 在地下消防電梯井底設(shè)容積大于 2 m3的消防廢水池，采用兩組消防排水泵，自動(dòng)排至室外雨水井。 地下室集水坑采用潛水泵自動(dòng)排至室外雨水井。所有雨水排入市政雨水管渠。 環(huán)保 地下生活水箱采用不 銹鋼水箱等防二次污染； 生活水、空調(diào)循環(huán)水，采用電子水處理器滅藻、除垢。 生活污廢水經(jīng)室外化糞池處理排入市政污 水管。 汽車庫沖洗污水采用汽車洗車污水沉淀處理后排入市政污水管道。 地下室所有水泵 (消防泵除外 )采用抗震隔振基礎(chǔ)降噪。 電氣 負(fù)荷 住宅住宅 70W/m2。 變配電站 在住宅區(qū)適當(dāng)位置設(shè)一開閉站，將箱式變電站， 分布在各棟住宅附近綠化帶內(nèi)，采用環(huán)網(wǎng)供電結(jié)線，開環(huán)進(jìn)行，進(jìn)線應(yīng)考慮一定空余量，使用功率 以上。 （ 2）用戶配電箱的進(jìn)戶線采用不小于 10mm2 的銅芯導(dǎo)線，按xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目 建設(shè) 35 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》配置插座回路和照明線路。 （ 4）高層建筑的樓道照明采用帶蓄電池的應(yīng)急燈，應(yīng)急時(shí)間不少于 20min，從專用回路供電。室外照明配合環(huán)境設(shè)計(jì)進(jìn)行考慮。 . 8 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 在本建筑等火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象為一級(jí)一樓設(shè)消防控制室，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警控制器，消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制柜，火災(zāi)事故廣播通訊柜。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的傳輸線路應(yīng)采用穿金屬管、經(jīng)阻燃處理的硬質(zhì)塑料管或封閉 式線槽保護(hù)方式布線。 弱電 本地塊內(nèi)無電信設(shè)施。 ) 通訊采取綜合數(shù)字網(wǎng) (IDN)系統(tǒng)，小區(qū)弱電工程并應(yīng)包括電話網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等內(nèi)容。 煤氣管網(wǎng) 室外主管道由市煤礦氣公司統(tǒng)一埋設(shè)，每棟住宅都統(tǒng)一安裝煤氣管道。 通風(fēng)設(shè)計(jì) 主要設(shè)計(jì)依據(jù)： ⑴ 由建筑、總圖等相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料； ⑵《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500192020）； 通風(fēng)設(shè)計(jì) 根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500192020），本設(shè)計(jì) 結(jié)合各單體建筑在總平面圖上的布置特點(diǎn)，通風(fēng)方式 原則上以 自然通風(fēng)為 主，必要時(shí)輔以局部機(jī)械排風(fēng)、自然補(bǔ)風(fēng)的方式 （如廚房、盥洗室和衛(wèi)生間等）進(jìn)行 換氣， 由各住戶在二次裝修過程中按需配置，以滿足室內(nèi)空氣參數(shù)和舒適性要求。 （ 2）《 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB 5004595。在建筑設(shè)計(jì)上，按防火規(guī)范要求設(shè)置防火墻和防火門，疏散距離、疏散樓梯、疏散寬度均滿足規(guī)范要求，采用不燃和難燃的建筑 材料。 b 消防系統(tǒng)：消火栓管網(wǎng)系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置，管道布置成環(huán)狀。水箱設(shè)置高度應(yīng)高出最不利點(diǎn)消火栓 7m。每棟高層選用水泵兩臺(tái)，一用一備 。 （ 4）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) a 用水量：根據(jù)《 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 》， B 區(qū)主商場應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 b 滅火系統(tǒng)：自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)由管道、加壓泵、水泵接合器、濕式報(bào)警閥、壓力開關(guān)、水流指示器及噴頭等組成。加壓泵與濕式報(bào)警閥 連接的管網(wǎng)設(shè)置成環(huán)狀。 大樓每層的自噴進(jìn)水干管處設(shè)水流指示器，其信號(hào)接至消防控制中心。 （ 5）消防水池及消防水泵房 設(shè)置的消防水池，容積為 2*300m3，消防水池均從室外環(huán)網(wǎng)上引入一條 DN150 的水管至地下消防貯水池。 （ 1）根據(jù)規(guī)范要求，對(duì)變電站及高、低壓配電室等采用二氧化碳全淹沒滅火系統(tǒng)進(jìn)行消防， 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 40%（ ）。 （ 2）對(duì)商場內(nèi)各商鋪、各設(shè)備間等均按建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)xx 省 xx 置業(yè)有限公司 xx 項(xiàng)目建設(shè) 39 范要求，配置手提式或推車滅火器。 （ 4）在規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明的部位或區(qū)域，均設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志。 （ 2）所有設(shè)備均有良好的接零保護(hù)，接地電阻小于 4Ω。 （ 3）所有建筑物開窗面積滿足通風(fēng)采光要求。 節(jié)能 xx xx 處夏熱冬冷地區(qū)，氣候條件差，空氣濕度大。 設(shè)計(jì)依據(jù) 1 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693 建筑節(jié)能措施 根據(jù)《 xx 省居住建筑節(jié)能 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》本工程處于夏熱凍冷地區(qū) ,應(yīng)滿足冬季保溫 ,夏季隔熱要求。 電氣節(jié)能 電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)，因此，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其