【正文】 秘密文件 注意保密 1 一 、 項(xiàng)目 基本情況 基本情況 青島黃島濱海大道 地塊 位于青島市黃島區(qū) 南部 ，東至太行山路，西鄰中國(guó)石油大學(xué)，南抵濱海大道，北鄰珠江路。 基地依山傍水，是建設(shè)高檔社區(qū)的理想 用地。項(xiàng)目分兩個(gè)地塊，其中地塊一占地面積 29440 平方米，地塊二占地面積 15598 平方米。 用地 現(xiàn)狀 現(xiàn)狀已拆平 土地面積 約 （合 ，含 建設(shè)用地及代征道路和綠化） 土地規(guī)劃使用性質(zhì) 居 住、商 住 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境 情況 地塊周邊的建筑物 千禧園住宅區(qū)、金港大飯店 綠化景觀 濱海公園 、高爾夫球場(chǎng) 自然景觀 黃海、薛家島度假區(qū) 歷史人文景觀 齊長(zhǎng)城遺址、白云寺 環(huán)境污染程度 周?chē)廴酒髽I(yè)較少，程度輕微 地塊交通 情況 地塊周邊的市政路網(wǎng) 目前濱海大道和珠江路為連接該區(qū)至市區(qū)的主要道路， 公交現(xiàn)狀 1 路、 2 路、 3路、 4 路、 9路、 18 路和 20 路，順利到達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)各個(gè)區(qū)域 。即將貫通的跨海大橋與海底隧道將使該區(qū)域同市區(qū)緊密相連，融為一體，區(qū)域?qū)ν饨煌▋?yōu)勢(shì)極為明顯。 金海岸超市 、佳世客、利群長(zhǎng)江商廈、利群瑞泰購(gòu)物中心 文化教育 理工大學(xué)、 石油大學(xué)、 北京電影學(xué)院、南洋學(xué)院、開(kāi)發(fā)區(qū)第五 中學(xué)和薛家島中心小學(xué) 周邊環(huán)境及配套 地塊所處的黃島區(qū)是青島市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地 ，政府各機(jī)關(guān)辦公樓離項(xiàng)目地塊近在咫尺，除此以外聚集了大量的新興樓盤(pán)，憑借其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，成為 黃島區(qū) 中高檔住宅的領(lǐng)軍板塊。 公交有 1 路、 2 路、 3 路、 4 路、 9 路、 18 路和 20路， 可 順利到達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)各個(gè)區(qū)域 。 可行性研究報(bào)告 秘密文件 注意保密 4 圖 4 項(xiàng)目 交通狀況 市政配套設(shè)施條件 項(xiàng)目地處青島市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，市政 配套設(shè)施 較為 完善， 當(dāng)前地塊內(nèi)部已留有市政接口 。 近年來(lái)， 青島市政府做出“經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心西移”的決定 ，黃島是 城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的 主要區(qū)域，預(yù)期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn) 。 整個(gè)地塊為城市路網(wǎng)所包圍，為充分體現(xiàn)其依山傍水的地理優(yōu)勢(shì)，極力營(yíng)造一個(gè)適合人居的城市高檔社區(qū)，規(guī)劃在基地中設(shè)計(jì)兩條面向?yàn)I海大道打開(kāi)的景觀通廊，景觀通廊北托山勢(shì)，南依大海，是規(guī)劃的精髓所在，同時(shí)創(chuàng)造出從濱海項(xiàng)目所在 可行性研究報(bào)告 秘密文件 注意保密 5 大道向北一覽無(wú)余的景觀效果 。 社區(qū)北側(cè)的山體植被良好，樹(shù)木繁盛，是社區(qū)的 “ 龍脈 ” 所在，成為整個(gè)住區(qū)的點(diǎn)睛之處 。 在濱海大道上向北將一覽無(wú)余，同時(shí)在北面山上將對(duì)大海盡收眼底 。 成為將來(lái)社區(qū)居民休閑娛樂(lè)的又一絕佳場(chǎng)所。 2020 年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中 ： 市區(qū) 萬(wàn)人，所轄五市（縣級(jí)） 萬(wàn)人。膠濟(jì)鐵路、流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)和深水的港口碼頭，組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡(luò)，交通大環(huán)境十分優(yōu)越。 區(qū)域認(rèn)知 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈包括北京、天津、河北、山東和遼寧，面積約占全國(guó)的 %，創(chuàng)造的 GDP 占全國(guó)的 1/4 左右，是中國(guó)北方規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，在中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中占有舉足輕重的地位。 可行性研究報(bào)告 秘密文件 注意保密 8 新世紀(jì)以來(lái)，山東啟動(dòng)了半島城市群 戰(zhàn) 略規(guī)劃，以膠東半島為基點(diǎn)，覆蓋濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、淄博、濰坊、威海、東營(yíng)等主要地區(qū)消費(fèi)群 ，將成為山東乃至環(huán)渤海最具潛力的都市圈，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。 圖 8 青島市區(qū)位 人口增長(zhǎng)率 青島市 總?cè)丝?和 城市戶籍?dāng)?shù) 近年來(lái)一直呈現(xiàn) 上升趨勢(shì) ；其中總?cè)丝跀?shù)增長(zhǎng)率20 2020 年較 2020 年及以前年份有較大提高，這與人口的機(jī)械增長(zhǎng)關(guān)系密切；城市戶籍?dāng)?shù) 增長(zhǎng)率在 1％左右上下浮動(dòng)。 青島市國(guó)民生產(chǎn)總值自2020 年以來(lái)，以平穩(wěn)的速度遞增，年平均上漲幅度為 %， 2020 年上漲幅度為 %。 可行性研究報(bào)告 秘密文件 注意保密 10 2020年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)表 3 主要年份全市生產(chǎn)總值（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算） 年份 全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 人均生產(chǎn)總值 2020 16009 2020 18128 2020 20655 2020 23986 2020 28540 2020 33188 2020 38892 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局 產(chǎn)業(yè)認(rèn)知 （ 1）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)認(rèn)知 2020 年青島經(jīng)濟(jì)總量中一、二、三產(chǎn)比例為 ： ： ，在歷經(jīng)多年來(lái)國(guó)內(nèi)招商引資的促動(dòng)，大量國(guó)內(nèi)知名制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)紛紛入駐島城，有力推動(dòng)了青島工業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變， 2020 年青島經(jīng)濟(jì) 三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 42， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。 2020 年，青島開(kāi)始了打造六大產(chǎn)業(yè)集群，確定 “大項(xiàng)目 —產(chǎn)業(yè)鏈 —產(chǎn)業(yè)群 —產(chǎn)業(yè)基地 ”發(fā)展思路， 2020 年，已初步構(gòu)建起一個(gè)以可持續(xù)發(fā)展為特征，以家電、電子、石化、汽車(chē)、造船、港口六大產(chǎn)業(yè)集群為核心 ， 外資企業(yè)和本地企業(yè)共同參與建設(shè) 的全新產(chǎn)業(yè)框架。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃合理，產(chǎn)業(yè)片區(qū)定位清晰 。規(guī)劃期限為 2020 年－ 2020 年。青島的城市主體功能是：以港口為主的國(guó)際綜合交通樞紐；國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂(lè)中心。在環(huán)膠洲灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海公路，將青島市沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青 島新的城市發(fā)展框架。 沿山東路、香港路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的“ 城市主中心 ” ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。 海爾路以東形成以