【正文】 純粹的移民城市，所以對(duì)于移民而言，面積 60100m2之 間的中小戶型依然是“大眾情人”。 18 3 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于福田區(qū)農(nóng)林路西。 規(guī)劃限制條件 宗地內(nèi)包含幼兒園獨(dú)立用地 3199 平方米，集中綠地 2586 平方米，社會(huì)停車(chē)場(chǎng) 1281 平方米。 1）片區(qū)內(nèi)人流密度大，人員較雜； 2）靠近農(nóng)林路，有噪音污染； 3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍 4）北面安托山景被風(fēng)臨左岸遮擋，空間不開(kāi)揚(yáng)，采光、通風(fēng)受影響； 5）樓盤(pán)周?chē)鷽](méi)有商 圈，無(wú)商業(yè)氛圍； 6）配套相對(duì)較弱 7）居家氛圍尚未完全形成。項(xiàng)目成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃操作，可使項(xiàng)目具有良好的前景。并對(duì)這些將買(mǎi)房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析，在銷(xiāo)售推廣時(shí)才容易把握市場(chǎng)。主要在車(chē)公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國(guó)貿(mào)大廈等區(qū)域； （ 2）在本區(qū)域已經(jīng)首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者； （ 3）竹子林、車(chē)工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。 22 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工 時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 計(jì)劃于 2021 年 6 月動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2021 年 7 月竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2 年 2 個(gè)月（從 2021 年第 2 季度至 2021 年第 3 季度）。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》及同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的實(shí)際情況。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。 項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 萬(wàn)元。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為8,000 萬(wàn)元，貸款期限為 2 年，年利率按 6%測(cè)算，總貸款利息為 615 萬(wàn)元。經(jīng)估算為 498 萬(wàn)元。 2021 年下半年進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售 期至2021 上半年止，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從 2021 年 6 月至 2021 年 6 月，共計(jì)三年，建設(shè)周期 2 年零 2 個(gè)月。 預(yù)計(jì) 2021 年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至 2021 年上半年。 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表 《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷(xiāo) 售價(jià)格及銷(xiāo)售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 （ 2）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利因素影響下，項(xiàng)目贏利空間較小，說(shuō)明項(xiàng)目雖具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善 。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ： 因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 制定合理的營(yíng)銷(xiāo)管理策略，使項(xiàng)目成功銷(xiāo)售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加 5%，將比基本方案凈現(xiàn)值減少 %,即 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率 在原有基礎(chǔ)上 降低 %；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。 三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高。 對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項(xiàng)目成功銷(xiāo)售。 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái) 花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 表 14：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率為 95％和商業(yè)銷(xiāo)售率為 100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）建筑投資總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期54, 40, 6, % 3, % 銷(xiāo)售收入下降5% 51, 40, 4, % 1, % 銷(xiāo)售收入上升5% 56, 40, 9, % 4, % 工程成本增加5% 54, 42, 5, % 1, % 工程成本減少5% 54, 38, 8, % 4, % 項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化基本方案銷(xiāo)售收入工程成本敏感性分析結(jié)果30 9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn) 已取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已取得土地使用權(quán)，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 《敏感性分析表》。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。 表 11：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可售面積（ m2） 銷(xiāo)售單價(jià) （元 / m2） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 住宅 92,200 5,500 95% 48, 商業(yè) 4,000 15,000 100% 6,000 合計(jì) 96,200 54, 銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算 銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 1%），印花稅（銷(xiāo)售額的 %） ,項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為 2, 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資為 43, 萬(wàn)元，項(xiàng)目所需投入的自有資金、銀行借款、銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)下表： 表 10：項(xiàng)目資金來(lái)源表 注：自有資金為項(xiàng)目土地成本。 項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為 1, 萬(wàn)元。 項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬(wàn)元。 建安工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額萬(wàn)元單價(jià)（元/平方米）占總投資比例1 土地成本 16, 1, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 21, 2, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 %8 銷(xiāo)售費(fèi)用 1, %9 公用設(shè)施專(zhuān)用基金 %10 合計(jì) 43, 4, %24 包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費(fèi)（電梯費(fèi)用按每棟 3 部電梯，每部電梯 45 萬(wàn)計(jì)算）、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 23 6 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 43, 萬(wàn)元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)下表： 表 9：項(xiàng)目總投資估算表 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) ,包括地下室面積。 商業(yè)設(shè)計(jì) 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài)。 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位：街鋪 +專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（整體包裝推廣）； 住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 1 工 （ 115～ 120m2）、 3房 2 廳 1 衛(wèi)（或 2 衛(wèi)） （ 90～ 105 m2）為主，以 2 房 2 廳 1 衛(wèi)（ 65～ 75 m2）為輔 。同時(shí) 根據(jù)開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)