【正文】 繡江南花園、美麗 365 等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。 應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來 。 從對龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 對小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費(fèi) 多層 元 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30 萬 m178。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 范亞易道 開盤時間 2021/5 入伙時間 2021/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21 萬 銷售階段 中期 折后均價 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動場、商業(yè)步行街、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城 交通狀況 無直達(dá)公交車 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān) 內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面在龍華都位于前列。 綠茵華庭 物業(yè)名稱 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理 商 自售 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/9/8 入伙時間 2021/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層 樓盤總體評價： 本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。 . 地形地勢 本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動場，視野開闊，滿眼翠綠。 . 項目 SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨(dú)厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早 在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權(quán)，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。 政府在龍華劃出 19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。 四、 項目定位及項目評估 . 項目定位 市場定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 本項目計劃二 OO四年七月份破土動工。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗(yàn)收。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。*3400 元 / m178。*10000 元 / m178。 本項目銷售利潤為 萬元。 本項目稅前利潤為 萬元。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項目風(fēng)險及防范 由于本項目較低的地價成本。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的 引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計 10 室外電源點(diǎn)設(shè)計費(fèi) 一次性 –— 深圳供電局規(guī)劃設(shè)計研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 –— 專業(yè)設(shè)計及制作單位 12 小計 應(yīng)繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查費(fèi) 29344 規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設(shè)計審查單位 14 消防報建 (設(shè)施費(fèi) ) 三次 –— 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費(fèi) 一次性 元 /M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費(fèi) 6735 M178。 39 地面以上土建工程費(fèi) 29344 600 40 地面以上水電工程費(fèi) 29344 30 41 消防工程建設(shè)費(fèi) 29344 20 42 電話通訊建設(shè)費(fèi) 29344 5 43 電梯工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 10 47 環(huán)保工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 10 45 變配電所建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 80 專 業(yè)人防設(shè)施施工單位 38 地下室水電工程費(fèi) 6735 M178。 12 專業(yè)土方挖運(yùn)施工單位 34 基坑護(hù)坡工程 1500 M178。X2元 X2 年 深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復(fù)測費(fèi) 一次性 –— 寶安分局地籍測繪中隊 24 預(yù)售和竣工查丈費(fèi) 元 /M178。容積率 ，源發(fā)實(shí)早取得土地證 2 施工水電設(shè)施費(fèi) 一次性 –— 施工用電設(shè)施 6 萬元，水設(shè)施 2 萬元 3 界樁點(diǎn)測量放點(diǎn)費(fèi) 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊 4 重新繪制宗地圖費(fèi) 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場平整費(fèi) 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場圍墻費(fèi) 一次性 自行組織施工 7 小計 勘察設(shè)計費(fèi) 8 地質(zhì)鉆探勘察費(fèi) 29344 5 元 /M178。 本項目的風(fēng)險在于建筑工程上面。 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近 30 萬平方米。 本項目稅后純利潤預(yù)計為 萬元。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。 土地成本按樓面地價 1300 元 /平米計算， 萬元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬元。均價按 10000 元 / m178。,為保守起見，整體均價按 3400 元 / m178。 其中： 前期費(fèi)用 萬元 勘察設(shè)計費(fèi) 萬元 政府規(guī)費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 其它費(fèi)用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或 合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 二 OO五年五月份主體全 面封頂。 五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進(jìn)行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設(shè)計院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 單體設(shè)計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 在方案設(shè)計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。 . 項目威協(xié) 龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)?？偨ㄖ娣e不足 3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。 . 規(guī)劃限制條件 本項目地塊較好，總用地 M178。 . 市場分析有關(guān)結(jié)論 全國房地產(chǎn)市場在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國，地產(chǎn)投資安全性最大。尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管 公司 深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/4 入伙時間 2021/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17 萬平米 銷售階段 中后期 折后均