【正文】 經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住 20— 36 天。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況， 我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。 酒店餐飲、娛樂(lè)部分因?yàn)橐讶砍鲎猓虼嗣吭轮荒苁杖∽饨鹋c管理費(fèi)用，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)不大。 小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的 30%— 40%； 從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水 平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平 10 個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出 4 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出 4 個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到 68%，因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，利潤(rùn)空間狹?。? 如何控制酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。 47 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以?xún)煞N回報(bào)模式計(jì)算： 開(kāi)房率 月客 房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 48 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 49 按照項(xiàng)目 現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開(kāi)房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬(wàn)元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 6：《敏感性分析表》。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買(mǎi)者的信心。 方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 55 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問(wèn)題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷(xiāo)售的影響 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投 資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）橫崗酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 防范建議 加快銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 加大營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，縮短銷(xiāo)售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊； 提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬(wàn) ~500萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 52 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及 資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷(xiāo)手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售是可行的！ 53 如何提高酒店的盈利能力？ 樹(shù)立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂(lè)部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別； （ 3）將購(gòu)房客 戶(hù)吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu)買(mǎi)吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率； （ 4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。 50 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下： 敏感性分析 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的 經(jīng) 營(yíng) 成本 、經(jīng)營(yíng) 收入 及銷(xiāo)售收入三 個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 按照項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%，入住率 45%測(cè)算： 經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（二） 類(lèi)別 A B C D E 合計(jì) 客房種類(lèi) 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶(hù)數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房?jī)r(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營(yíng)業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營(yíng)成本（元） 按項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%計(jì)算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷(xiāo)售總面積為 平方米，銷(xiāo)售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 46 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率 50%核算，無(wú)論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較?。? 從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào) 模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析： 深圳市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成： 42 A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的 17%； B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需 200 人，按深圳市酒店員工人均工資 2021 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員 工費(fèi)用每年大約為 480 萬(wàn)元； C、維修費(fèi)用 主要指酒店日