【正文】 經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住 20— 36 天。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況， 我司認為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報模式比較切合實際。 酒店餐飲、娛樂部分因為已全部出租，因此每月只能收取租金與管理費用，對酒店的經(jīng)營收入貢獻不大。 小結： 根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的 30%— 40%； 從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需成本遠高于行業(yè)平均水 平，能源費用高出行業(yè)平均水平 10 個百分點，人員工資高出 4 個百分點，經(jīng)營管理費用高出 4 個百分點，使總成本率達到 68%，因此項目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹小； 如何控制酒店經(jīng)營運作成本已成為本項目的當務之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。 47 本項目收益測算分析 按照項目成本率 50%計算經(jīng)營收益： 按照 本項目經(jīng)營測算所得 如果以免月供回報模式，則每月回報成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報模式，則每月回報成本為： 825454 元 下表分別以兩種回報模式計算： 開房率 月客 房收入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報 825454 1077884 25869 48 按照項目成本率 60%計算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報 825454 697216 16733 49 按照項目 現(xiàn)有成本率 68%計算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報 825454 392682 9424 小結： 針對項目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。 測算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。 55 項目風險 項目本身風險 （ 1）項目銷售報批中的不確定因素 （ 2）涉及到項目所有權和經(jīng)營權的分離和確立問題 （ 3）政府政策指導對本項目的影響 市場風險 （ 1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （ 3）預期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營風險 （ 1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投 資回報的實現(xiàn) （ 2）橫崗酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅 防范建議 加快銷售準備工作，搶占市場先機； 加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊； 提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在 200 萬 ~500萬左右，酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風險。 52 第六部分 可行性研究結論與建議 經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的 ■ 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及 資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟 結論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權式酒店銷售是可行的！ 53 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客 戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 50 本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，結果如下： 敏感性分析 因素變化 測算結果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當經(jīng)營收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當經(jīng)營成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當售價收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 本項目的 經(jīng) 營 成本 、經(jīng)營 收入 及銷售收入三 個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。 按照項目實際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計 客房種類 豪華房 標準房 高級房 商務套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實收房價（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按項目實際成本率 68%計算 1， 500， 000 月預期收益（元） 717， 496 回報 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909元 655， 909 預期贏余（元） 61， 587 回報 方式二 7%固定回報（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報 ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預期贏余（元） 107， 958 46 小結： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定 7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風險較??； 從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報 模式基本能做到收支平衡，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。 本項目固定經(jīng)營成本分析： 深圳市酒店正常經(jīng)營費用構成： 42 A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的 17%； B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需 200 人，按深圳市酒店員工人均工資 2021 元 /月的標準計算，員 工費用每年大約為 480 萬元； C、維修費用 主要指酒店日