【正文】 設(shè)施構(gòu)成： ? 休閑娛樂 1 層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳 2 層：萬壽宮酒樓 3 層：皇宮桑那中心 26 4 層：仙客來夜總會(huì) 交通條件及周邊配套分析 位于橫崗鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)； 緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。從整個(gè)龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)； 酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 200 間以上的只有 XX 酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到 100 間； 酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。 橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （ 8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 20 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6 億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè) ， 使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型 。平鹽（平湖 — 鹽田港）疏港鐵路穿境而過。 2021 年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表： 項(xiàng)目名稱 可售面積 (萬㎡ ) XX 酒店 銀漢國際公寓 合 計(jì) XX 酒店的供應(yīng)量占未來深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的 67% 18 項(xiàng)目所在區(qū)域橫崗鎮(zhèn)市場分析 橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū) 中心城。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型 酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的 20%30%； 入住率分析 受 SARS 的影響， 2021 年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá) 55％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在 50～ 70％之間浮動(dòng)。 深圳市歷年酒店經(jīng)營情況分析 深圳歷年賓館酒店客房出租率%%%%%%% %55%%%%%%%%%%平均入住率 % % % % % % % % 55%95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 從 98 年低谷期開始 ，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 2021年、 2021 年達(dá)到階段性頂峰； 2021 年深圳市酒店的入住率和 2021 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 SARS 的影響。相對于前幾年而言，橫崗本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。正線全長 公里的地鐵 3號線將提前至年內(nèi)動(dòng)工。 1998年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 24 億，三級經(jīng)濟(jì)總收入 億元，三級集體純收入 22345 萬元，三級人均純收入 20720 元，鎮(zhèn)財(cái)政收入 億元。 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗 XX 酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。 項(xiàng)目名稱 深圳市橫崗 XX 酒店 開發(fā)公司 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 深圳市 ABC 物業(yè)顧問有限公司 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參考數(shù)》 《 深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 20212021》 《房地產(chǎn)評估規(guī)范》 1999 7 《國家計(jì)委 \建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施 專用基金管理規(guī)定》 《深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《深圳房地產(chǎn)市場分析》 2021 《深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 1990 年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評為 “ 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星 ” ； 1995年，又被評為 “ 全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境 100強(qiáng) ” ；1996 年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為 “ 中華之最 ” 。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵 3 號線建成后，從福田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短 。 深圳市 2021 年上半年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看 ， 2021 年 上半年深圳國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。 13 2 0 0 3 年1 月至今深圳市酒店平均入住率統(tǒng)計(jì)%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%系列1 57. 55. 59. 35. 29. 42. 59. 60. 63. 65. 66. 62. 47. 57. 63. 62. 59. 58. 63. 61.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2021 年 4 月開始，酒店入住率急速下降， 5 月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是 SARS 在 4 月份左右開始全面爆發(fā)的影響； 2021 年 5 月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在 7 月份的時(shí)候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢； 2021 年 1 月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此 1 月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季； 自 2021 年 1 月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定； 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 2 萬平方米，樓層基本上低于 16 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面 積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過 30 層； 酒店管理公司分析 深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理 C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。緊鄰國際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。 以興辦 “ 三來一補(bǔ) ” 企業(yè)為突破口，積極發(fā) 展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有 900 多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 龍崗中心城的 “ 經(jīng)濟(jì)走廊 ” ， 經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的 “ 黃金寶地 ” 。 現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶； 各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 橫崗 XX 酒店項(xiàng)目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵 3 號線的開工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入，橫崗房地產(chǎn)市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。 項(xiàng)目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 收益法定義 ： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為 12021 元 /㎡（177。 根據(jù)測算，項(xiàng)目銷售凈收入約為： 億元 ， 項(xiàng)目銷售凈收入詳見附表 1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。業(yè)主每年可以享受20～ 40 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項(xiàng)目的具體情況， 我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年 7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。 小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的 50%— 60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的 30%— 40%； 從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水 平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平 10 個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出 4 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營管理費(fèi)用高出 4 個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到 68%，因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹??； 如何控制酒店經(jīng)營運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。 測算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。 52 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項(xiàng)目投放市場的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及 資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！ 53 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客 戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 按照項(xiàng)目實(shí)際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計(jì) 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %）