【正文】 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 四、 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 4． 1 項(xiàng)目定位 4． 2 方案評(píng)估意見 五、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5． 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項(xiàng)目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤(rùn) 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 九、 可行性研究結(jié)論 與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9． 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為 A820041，項(xiàng)目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑” (二期 )。, 一層臨街商鋪售價(jià)在 10000 元 15000 元 /M 178。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)有限 公司的自有資金。 第三個(gè)亮點(diǎn) :消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國(guó)出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 ? 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，ＧＤＰ有望增長(zhǎng)８．５％ ? 社會(huì)總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升 ? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí) ? 投資增速高位回落，市場(chǎng) 導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少 ? 稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財(cái)政政策功能轉(zhuǎn)型 ? 貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng) ? 堅(jiān)持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項(xiàng)改革向縱深發(fā)展 2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 經(jīng)濟(jì)繁榮帶動(dòng)房市平穩(wěn)增長(zhǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2021 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為１１ ６６４億元，按可比價(jià) 格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％ ，是１９ ９７年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)。 2021 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個(gè)人自建住房的比重，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度，發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購(gòu)房需求。據(jù)個(gè)人狀況從低到高的梯級(jí)消費(fèi)模式不僅活躍了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。隨著 2021 年開發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 2021 年， 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革， 我國(guó)近 3 個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。 從銷售商品房的類型來(lái)看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬(wàn)平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬(wàn) 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。 2021 年，政府采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制 全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “ 購(gòu)房入戶 ” 、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 各區(qū)住宅價(jià)格均有一定上漲，總體價(jià)格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價(jià)格來(lái)看， 2021 年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷有關(guān)，但是總體來(lái)看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同層次的消費(fèi)需求。地鐵四號(hào)線的啟動(dòng)，更縮短了龍華與市區(qū)的時(shí)間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價(jià)格，顯然有較大 的上升空間，這也是眾多房地產(chǎn)商爭(zhēng)相“屯兵”龍華的誘因 所在。 . 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 應(yīng)該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其對(duì)于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái) 。 對(duì)小區(qū)的配套的需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。 綠茵華庭 物業(yè)名稱 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理 商 自售 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時(shí)間 2021/9/8 入伙時(shí)間 2021/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價(jià) 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營(yíng)銷方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層 樓盤總體評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。 . 項(xiàng)目 SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開發(fā)商早 在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。*3400 元 / m178。 本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的 引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 39 地面以上土建工程費(fèi) 29344 600 40 地面以上水電工程費(fèi) 29344 30 41 消防工程建設(shè)費(fèi) 29344 20 42 電話通訊建設(shè)費(fèi) 29344 5 43 電梯工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 10 45 變配電所建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 12 專業(yè)土方挖運(yùn)施工單位 34 基坑護(hù)坡工程 1500 M178。容積率 ，源發(fā)實(shí)早取得土地證 2 施工水電設(shè)施費(fèi) 一次性 –— 施工用電設(shè)施 6 萬(wàn)元，水設(shè)施 2 萬(wàn)元 3 界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi) 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 4 重新繪制宗地圖費(fèi) 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場(chǎng)平整費(fèi) 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻費(fèi) 一次性 自行組織施工 7 小計(jì) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 8 地質(zhì)鉆探勘察費(fèi) 29344 5 元 /M178。 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30 萬(wàn)平方米。 扣除營(yíng)業(yè)稅 5%為 542 萬(wàn)元。均價(jià)按 10000 元 / m178。 其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或 合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計(jì)劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)?？偨ㄖ娣e不足 3萬(wàn)平方米，雖然與一期工程合為一個(gè)小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音影響不可忽視。 . 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管 公司 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開盤時(shí)間 2021/4 入伙時(shí)間 2021/9 樓宇狀況 脫外