【正文】 項目評價 四、 市場定位及項目評估 4． 1 項目定位 4． 2 方案評估意見 五、 項目開發(fā)建設進度安排 5． 1 有關工程計劃說明 5． 2 施工橫道圖 六、 投資估算與資金籌措 6． 1 項目總投資估算 6． 2 資金籌措 七、 銷售及經營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收放估算 7． 2 銷售利潤 八、 財務與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會效益和影響分析 九、 可行性研究結論 與建議 9． 1 擬建方案的結論性意見 9． 2 項目風險及防范建議 一、 項目總論 項目背景 項目名稱 本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，西臨新華中學，地塊編號為 A820041，項目一期已于二 OOO 年成功開發(fā)建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑” (二期 )。, 一層臨街商鋪售價在 10000 元 15000 元 /M 178。 . 投資估算和資金籌措 本項目的建設資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限 公司的自有資金。 第三個亮點 :消費結構升級和產業(yè)結構調整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經濟增長點。 ? 現(xiàn)實經濟接近潛在經濟增長水平，ＧＤＰ有望增長８．５％ ? 社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升 ? 經濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加 ? 外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定 ? 消費需求明顯回升，消費結構繼續(xù)升級 ? 投資增速高位回落，市場 導向型企業(yè)投資依然活躍 ? 進出口恢復平穩(wěn)增長，貿易順差減少 ? 稅制調整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉型 ? 貨幣政策強化微調預調，貨幣信貸適度增長 ? 堅持全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展 2021年全國房地產市場前瞻 經濟繁榮帶動房市平穩(wěn)增長 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021 年我國國內生產總值為１１ ６６４億元，按可比價 格計算，比上年增長９．１％ ，是１９ ９７年以來增長最快的年份。上海市已在土地供應、房地產交易制度和交易方式、供應結構等方面采取等措施，抑制房地產價格過快增長。 2021 年，建設部將通過房地產項目規(guī)劃、土地供應等調控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產市場的供應結構進行調控，從而提高我國房地產的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。據個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。隨著 2021 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺 性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 2021 年， 我國房地產金融市場將進一步進行多元化改革， 我國近 3 個月以來房地產信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金 融機構，發(fā)展機構投資者和債券市場， 尤其是資產證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產對金融行業(yè)提出的時代要求。 從銷售商品房的類型來看， 2021 年我市住宅銷售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增加 %，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的 93%；辦公樓銷售面積為 萬平方米，比 2021 年減少 %，辦公樓銷售面積占商品房銷售總面積的 1%；商鋪銷售面積為 萬 平方米，占商品房銷售總面積的 11%，比 2021 年同期減少 %。 2021 年，政府采取了特區(qū)內停止新批房地產用地、繼續(xù)控制 全年房地產用地供應（ 100 公頃以內）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外 “ 購房入戶 ” 、啟動房地產預警系統(tǒng)等等調控手段。 圖 2 2021 年與 2021 年各區(qū)域住宅成交面積所占的比例圖（外圈為 2021 年數(shù)據） 各區(qū)住宅價格均有一定上漲，總體價格水平繼續(xù)保持平穩(wěn) 從價格來看， 2021 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為每平方米 5680 元 /平方米，與 2021 年相比上漲了 %。隨著深圳基礎設施的不斷完善、通關進一步便 利、地鐵的開通等，特區(qū)內外的差別將逐漸減少，房地產市場的價格差距也將逐漸減小。產生這種情況的原因，與今年特區(qū)內各個區(qū)域高價位住宅的熱銷有關，但是總體來看低價位和中等價位住宅仍占絕大多數(shù)，住宅價格結構基本合理，能夠滿足不同層次的消費需求。地鐵四號線的啟動，更縮短了龍華與市區(qū)的時間距離，使龍 華真正成為深圳的“后花園”。龍華僅每平米 3000 多元的住宅價格，顯然有較大 的上升空間，這也是眾多房地產商爭相“屯兵”龍華的誘因 所在。 . 區(qū)域市場界定： 本項目屬于龍華片區(qū)市場，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 應該說，隨著龍華地區(qū)居住人口的進一步增加，這里商業(yè)用房的需求量將會越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其對于一些位處新舊商業(yè)中心、人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來 。 對小區(qū)的配套的需求，調查顯示：在龍華的置業(yè)者中對居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進而也成為影響其選擇樓盤的重要因素。是消費者普遍能接受的區(qū)向。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。 綠茵華庭 物業(yè)名稱 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經濟發(fā)展公司 代理 商 自售 物管公司 萬廈 承建商 不詳 物管收費 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/9/8 入伙時間 2021/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標準 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農行、工行 教育：新華中學、三聯(lián)小學、松和小學、中心小學、金橋幼兒園 服務：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 行政中心區(qū) 高實用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領階層 樓盤總體評價： 本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農民房中居住白領的注意力，定位非常明確。 . 項目 SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司經濟實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早 在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。 四、 項目定位及項目評估 . 項目定位 市場定位： 龍華 高品質 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 二 OO五年十二月末完成道路管網 綠化并申請竣工驗收。*3400 元 / m178。 本項目銷售利潤為 萬元。 由于龍華的房地產開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農民房”形象 ，與特區(qū)內建筑尚有一定差路。建議 **部加強工程管理人才的 引進建立科學的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質、高效的工程形象。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 39 地面以上土建工程費 29344 600 40 地面以上水電工程費 29344 30 41 消防工程建設費 29344 20 42 電話通訊建設費 29344 5 43 電梯工程建設費 29344 M178。 10 45 變配電所建設費 29344 M178。 12 專業(yè)土方挖運施工單位 34 基坑護坡工程 1500 M178。容積率 ，源發(fā)實早取得土地證 2 施工水電設施費 一次性 –— 施工用電設施 6 萬元，水設施 2 萬元 3 界樁點測量放點費 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊 4 重新繪制宗地圖費 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場平整費 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場圍墻費 一次性 自行組織施工 7 小計 勘察設計費 8 地質鉆探勘察費 29344 5 元 /M178。 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近 30 萬平方米。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。均價按 10000 元 / m178。 其中： 前期費用 萬元 勘察設計費 萬元 政府規(guī)費 萬元 建筑安裝工程費 萬元 其它費用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實業(yè)公司已在龍華獨立或 合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 五、 目開發(fā)建設進度安排 . 有關工程計劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經展開，請專業(yè)的市場策劃公司進行了充分的市場調研，對項目的市場定位和物業(yè)品質進行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設計院進行了建筑投標。 在方案設計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點?？偨ㄖ娣e不足 3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。 . 市場分析有關結論 全國房地產市場在加大調控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產市場的成熟度和理性度均領先全國，地產投資安全性最大。 風和日麗 物業(yè)名稱 風和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管 公司 深圳市國貿物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/4 入伙時間 2021/9 樓宇狀況 脫外