【正文】 附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。因缺少 品牌 發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小 ，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格 30 每平方米介乎在 25004000 元之間 。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： 橫崗首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店 。 2％） 結(jié)論： 通過以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為 7000 元 /㎡。 經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。 利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15— 20年。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析： 深圳市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成： 42 A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的 17%； B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需 200 人，按深圳市酒店員工人均工資 2021 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員 工費(fèi)用每年大約為 480 萬元； C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需 100 萬元； E、保險(xiǎn)費(fèi) 主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需 10 萬元； F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需 100 萬； G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的 2%； H、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的 25%； I、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的 2%。 50 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下： 敏感性分析 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的 經(jīng) 營(yíng) 成本 、經(jīng)營(yíng) 收入 及銷售收入三 個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬 ~500萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 55 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目銷售報(bào)批中的不確定因素 （ 2）涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問題 （ 3）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度 （ 3）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)投資性物業(yè)銷售的影響 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投 資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）橫崗酒店業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 防范建議 加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 加大營(yíng)銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊； 提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來合理的投資回報(bào)。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買者的信心。 47 本項(xiàng)目收益測(cè)算分析 按照項(xiàng)目成本率 50%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 按照 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算所得 如果以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報(bào)模式，則每月回報(bào)成本為： 825454 元 下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算： 開房率 月客 房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報(bào) 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報(bào) 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報(bào) 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報(bào) 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報(bào) 825454 1077884 25869 48 按照項(xiàng)目成本率 60%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報(bào) 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報(bào) 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報(bào) 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報(bào) 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報(bào) 825454 697216 16733 49 按照項(xiàng)目 現(xiàn)有成本率 68%計(jì)算經(jīng)營(yíng)收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報(bào) 方式 回報(bào) 成本 利潤(rùn) 20年利潤(rùn) （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報(bào) 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報(bào) 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報(bào) 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報(bào) 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報(bào) 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報(bào) 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。 酒店餐飲、娛樂部分因?yàn)橐讶砍鲎猓虼嗣吭轮荒苁杖∽饨鹋c管理費(fèi)用，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)不大。業(yè)主交付 ～ 3 成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住 20— 36 天。 此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。 項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表： 項(xiàng)目資金來源表 項(xiàng) 目 資金 (萬元 ) 比例 自籌資金 10000 41% 銀行融資 12600 52% 銷售收入 7% 總投資 % 38 項(xiàng)目已投入資金來源渠道 項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至 2021 年 4 月底，共投入工程款 22027 萬元，其中企業(yè)自籌資金 10000 萬元，銀行貸款 12600 萬元。（祥見市場(chǎng) 36 篇） 考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 ： 市場(chǎng)定位 橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 威脅（ T） 投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策 收緊，物業(yè)稅的開征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。 24 結(jié)論： 深惠公路改造、地鐵 3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1 月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變； 伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待； 龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對(duì)的稀缺性。 橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng) 9 個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店 5 家， 龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗。 1998 年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?萬。 17 2021 年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國(guó)際和橫崗 XX 酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在 8 月下旬公開發(fā)售，可 售面積 萬平米。具體表現(xiàn)如下： 14 深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國(guó)際化城市，充分利用 WTO、 CEPA 的