【正文】 積需求在 85105 M178。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。 . 規(guī)劃限制條件 本項目地塊較好，總用地 M178。 . 項目威協(xié) 龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。 單體設(shè)計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實用率高。 二 OO五年五月份主體全 面封頂。,為保守起見，整體均價按 3400 元 / m178。 土地成本按樓面地價 1300 元 /平米計算， 萬元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬元。 本項目稅后純利潤預(yù)計為 萬元。 本項目的風(fēng)險在于建筑工程上面。X2元 X2 年 深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復(fù)測費(fèi) 一次性 –— 寶安分局地籍測繪中隊 24 預(yù)售和竣工查丈費(fèi) 元 /M178。 80 專 業(yè)人防設(shè)施施工單位 38 地下室水電工程費(fèi) 6735 M178。 10 47 環(huán)保工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費(fèi) 6735 M178。 含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計 10 室外電源點(diǎn)設(shè)計費(fèi) 一次性 –— 深圳供電局規(guī)劃設(shè)計研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 –— 專業(yè)設(shè)計及制作單位 12 小計 應(yīng)繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查費(fèi) 29344 規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設(shè)計審查單位 14 消防報建 (設(shè)施費(fèi) ) 三次 –— 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費(fèi) 一次性 元 /M178。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項目風(fēng)險及防范 由于本項目較低的地價成本。 本項目稅前利潤為 萬元。*10000 元 / m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 本項目計劃二 OO四年七月份破土動工。 北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。 政府在龍華劃出 19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。 . 地形地勢 本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動場，視野開闊，滿眼翠綠。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 范亞易道 開盤時間 2021/5 入伙時間 2021/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21 萬 銷售階段 中期 折后均價 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動場、商業(yè)步行街、專車 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬眾城 交通狀況 無直達(dá)公交車 樓盤主要賣點(diǎn)及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關(guān) 內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計等方面在龍華都位于前列。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費(fèi) 多層 元 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30 萬 m178。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房兩廳兩衛(wèi)需求量最大。 從對龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 但是就現(xiàn)狀而言，梅林關(guān)外除萬科四季花城、風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦繡江南花園、美麗 365 等幾個大盤外，其余項目的開發(fā)水平都比較粗放。因此，本項目是在一個健康的市場環(huán)境中開發(fā)的。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開了龍華發(fā)展歷史的篇章?？傮w來看，主力戶型價格比上年上漲%左右。 近年來，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致 2021 年這兩區(qū)住宅價格有較大幅度上漲。 從各區(qū)域住宅新增供求對比來看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，龍崗區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)、寶安區(qū)均新增供給小于需求，尤其是龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為突出，極有利于消化 2021 年的存量。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于 1998～ 2021 平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。總體來看， 2021 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達(dá) 700 萬平方米。2021年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的 引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。也就是 說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。 針對這種危險， 2021 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策， 2021 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 2021 年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)， 作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)， 2021 年將繼續(xù)升溫。 第四個亮點(diǎn) :我們保持了國際收支的雙順差 和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力在加強(qiáng)。在 1998年～ 2021 年 5年多的時間里， 4年物價指數(shù)都很低。 況且，隨著地鐵四號線的動工，龍華地產(chǎn)市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。 由于源發(fā)實業(yè)有限公司尚有幾十萬平方米的商住面積待開發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。 . 承擔(dān)可行性研究的單位 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 3000 萬元，因此，由源發(fā)實業(yè)有限公司策劃部擔(dān)任該項目的可行性研究。保守估計，本項目的 利潤可達(dá) _1489 萬元。 第二個亮點(diǎn) :通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束 。未來中國人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過 5000 美元），中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。 中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期， 政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時外部環(huán)境改善，世界經(jīng)濟(jì)將走出低谷等因素都將促進(jìn) 2021 年國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮。如果現(xiàn)在這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 客趨之若鶩。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。 ? 房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革 2021 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀 行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。 根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)98 年以來的 平均水平，表明其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化，除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。 從 2021 年全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷售面積對比來看， 2021年新增商品住宅尚有 206 萬平方米未銷售，因此 2021 年的市場供求狀況有利于 消化前年過剩的商品住宅，使房地產(chǎn)市場總量更加趨于平衡。雖然各區(qū)價格都有所上漲，但由于特區(qū)外住宅價格較低、交易量所占比例大且價格增長幅度小，導(dǎo)致全市房地產(chǎn)總體價格水平上漲幅度不大。從主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米 5006 元，為成套住宅中最低的；二房住宅次之，達(dá)到 5340元；四房住宅均價達(dá)到 6464 元。 龍華被省、市、區(qū)分別定位為“廣東省首批中心鎮(zhèn)”“深圳市五個次中心之一”“深圳衛(wèi)星城第一站，”“深圳物流園區(qū)”。龍華醫(yī)院和龍華人民醫(yī)院具有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備和醫(yī)療水準(zhǔn)。國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控也正是防止“泡沫”的有力手段。 就發(fā)展形式而言，龍華片區(qū)是當(dāng)前深圳市較為活躍且最有發(fā)展前景的片區(qū)之一：二線關(guān)擴(kuò)建，地域上的優(yōu)勢共享，深圳市新中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套（六大市政工程），成為新中心區(qū)“后花園”最大的居住區(qū)之一；地鐵四號線開通在即；龍華鎮(zhèn)是深圳市乃至全國的衛(wèi)星鎮(zhèn)，良好的生態(tài)環(huán)境、交通、市政配套加上人才配備，使龍華的發(fā)展一天比一天好；表現(xiàn)在外資、臺資、港資、中資大型企業(yè)的進(jìn)駐； 在房地產(chǎn)方面，最為明顯的是到今年上半年為止，已有近 100 萬㎡的土地被各大名 牌發(fā)展商成功圈走（城建圈 40 萬㎡，泰華圈 13萬㎡，金地圈 26 萬㎡，龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司圈 18萬㎡），加上萬科和深圳物業(yè)集團(tuán)及上海凱城集團(tuán)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的土地發(fā)展量，龍華未來樓市定會是深圳市繼福田區(qū)后的又一熱點(diǎn)區(qū)域。 隨著龍華地區(qū)居住人口