【正文】 當(dāng)酒店經(jīng)營虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理 公司收取利潤 2~5%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng) 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程； 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利近千萬元 ； 提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將極大提升橫崗?fù)顿Y股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。 44 本項(xiàng)目經(jīng)營測算 按照行業(yè)平均成本率 50%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（一） 類別 A B C D E 合計(jì) 客房種類 豪華房 標(biāo)準(zhǔn)房 高級(jí)房 商務(wù)套房 豪華套房 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實(shí)收房價(jià)（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實(shí)際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按行業(yè)平均成本 50%計(jì)算 1， 108， 748 月預(yù)期收益（元） 1， 108， 748 回報(bào) 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價(jià) 7000元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 452， 839 回報(bào) 方式二 7%固定回報(bào)（元） 銷售均價(jià) 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報(bào) ， 每月還款為 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 283， 294 注： （ 1）酒店現(xiàn)有實(shí)際用于對(duì)外經(jīng)營的客房數(shù)為 372 間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的 兩套豪華套房）；根據(jù) 372 套房面積計(jì)算，實(shí)際可銷售面積為 平米； 45 （ 2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達(dá)到 50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有%的出租率調(diào)高到 45%的水平進(jìn)行計(jì)算。 本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析 客房經(jīng)營情況表 房間類型 入住率 折實(shí)房價(jià) 戶型比例 標(biāo)準(zhǔn)房 60% 330 48% 高級(jí)房 21% 348 16% 豪華房 36% 464 27% 豪華套房 8% 600 4% 商務(wù)套房 2% 868 5% 總統(tǒng)套房 % 4200 0% 注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店 營業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營業(yè)期水平。 此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影 響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。 39 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20年。 5％） 酒店總銷售收入估算 已知條件： 酒店可售面積 S1＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格 P1=7000 元 /㎡ 酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈ 500 ㎡ 37 酒店首層商業(yè)部分價(jià)格 P2==12021 元 /㎡ 酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12021 =147506330元 所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為： 億元（人民幣） 。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店， 經(jīng)營年限一般為 20 年，故收益年限n＝ 20 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 35 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)） ＝ 210 元 /套 /天 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 50％ 總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝ 372 套 年收益租金 a＝ 365 天平均租金客房總套數(shù)入住率 ＝ 365 210 372 50％ =14256900 元 故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r =142569000元 經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面 積 S＝ ㎡ 產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝ V/S= 元 /㎡ 價(jià)格調(diào)整 由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。 33 XX 酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理。 項(xiàng)目評(píng)估 在整個(gè)橫崗市場中， XX 酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。 SWOT 分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店 ，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； 發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 23 橫崗酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 XX 酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 330）高級(jí)房（ 348）豪華房（ 464）豪華套（ 600） 商務(wù)套（ 868） 總統(tǒng)套房（ 4200） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 圣德堡酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 268）高級(jí)豪華房（ 288）豪華套房（ 788） 商務(wù)套（ 588） 總統(tǒng)套（ 4298） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球， 乒乓球 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源 龍堡酒店 普通單人房（ 210） 豪華單人房（ 230） 豪華雙人房（ 230） 美容，桑拿， 中西餐 配套設(shè)施簡單 寶麗酒店 標(biāo)雙房（ 221）標(biāo)單房（ 173） 豪單房（ 216）豪雙房（ 239） 豪華行政套房（ 773） 歌舞廳，西餐， 桑拿，中餐 配套設(shè)施簡單 麗晶中心 標(biāo)準(zhǔn)間（ 340） 豪華單人套房（ 380） 豪華雙人套房（ 390） 銀行，化妝品、藥店，橫崗商會(huì)，公寓、寫字樓、中西餐廳。今年，中海占地面積 22 萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山 21 莊”、振業(yè) 地產(chǎn) 萬平方米的橫崗項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。 橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧問的形式管理。 28月酒店入住率全面超過去年同期水平。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。 深惠公路改 造、地鐵 3 號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年 1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解， 借助 WTO、 CEPE 的有利時(shí)機(jī)， 橫崗 未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 深圳市橫崗 XX 酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體 29 層，總建筑面積： 40297 ㎡（不包括地下車庫），配套面積： ㎡，客房面積： ㎡ ，主體占地面積 23000 平方米。 XX 酒店嚴(yán)格按照國際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 市場研究 就地理位置而言，橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于橫崗發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤開發(fā)地。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤時(shí)代 ,橫崗的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的 11 單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場 ,最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中 ,深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的存在 ,從而對(duì)投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎 ,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。 固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 億元，比去年同期增長 %； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 億元，比去年同期增長%，累計(jì)增幅與去年同期持平 ； 12 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。白露 14000 70％ 單棟 34層 三九陽光物業(yè) 3 東方威斯 8100 55% 1棟 15層 1棟 6層 發(fā)展商自管 銷售價(jià)格分析 靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的 2～ 3 倍。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（深圳） — 惠（惠州）、深（深圳） — 汕（汕頭）一級(jí)公路貫穿全境，惠（惠州） — 鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場 — 荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城 — 深圳）、南輔線（坪山 — 深圳）公路正在建設(shè)中。 投資導(dǎo)向 根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè) 產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有 XX 酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從長遠(yuǎn)來看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 兩大 WT 策略 （化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買； 針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品