【正文】 名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。（3）從東門片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：該片區(qū)地處羅湖繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、寫(xiě)字樓集中、人口密度大、交通便利、配套設(shè)施齊全，是深圳白領(lǐng)的集中聚集地之一，也是深圳的商業(yè)中心。同時(shí)羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫(xiě)字樓林立，加之港人的來(lái)往頻繁，這些都為東門等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時(shí)，周邊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的興旺也帶來(lái)了部分生意人的以商帶住的需求。根據(jù)調(diào)查，羅湖口岸片區(qū)依然為港人消費(fèi)和置業(yè)的首選之地，加之政府正積極計(jì)劃改革通關(guān)政策，將進(jìn)一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。同時(shí)，羅湖“圍剿”違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)購(gòu)房者置業(yè)需求，預(yù)計(jì)深圳市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)將保持相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。（1））根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)土規(guī)許字XXX號(hào)，XXXX號(hào)宗地的用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，建筑覆蓋率≤40%，建筑層數(shù)為高層，總建筑面積為14100平方米，包括商業(yè)2100平方米（其中凈菜市場(chǎng)1000平方米），住宅12000平方米。項(xiàng)目完成30%以上的建安投資后，項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售，并初步實(shí)現(xiàn)30%以上銷售回款，至少10000萬(wàn)元。二、資金籌措和資金平衡分析（一）、資金籌措自籌（估計(jì)）不低于總投資的40%，約64000萬(wàn)元；融資（假設(shè)）約為總投資的30%，約4800萬(wàn)元；銷售款回收（可預(yù)期），約30000萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用約 萬(wàn)元管理費(fèi)用約 萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用約 萬(wàn)元 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。主要包括：建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。二、施工安排地質(zhì)勘探測(cè)量放線樁基礎(chǔ)地下室主體施工管網(wǎng)鋪設(shè)室內(nèi)施工消防施工綠化施工 目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目發(fā)生濃厚興趣。五、項(xiàng)目營(yíng)銷方案廣告計(jì)劃（1）、電視廣告；（2）、路牌廣告；（3）、車身廣告；（4）、DM單計(jì)劃；（5）、下鄉(xiāng)宣傳。由此可見(jiàn)該區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)承受力正處于蓬勃成長(zhǎng)與壯大之中，未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)是非常巨大的。目標(biāo)客戶定位（1）、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；（2）、各企業(yè)人員；（3）、各私營(yíng)企業(yè)主；經(jīng)營(yíng)定位經(jīng)營(yíng)定位為—時(shí)尚生活、潮流時(shí)代、城市品位、產(chǎn)業(yè)集結(jié)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第四章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（strengths）劣勢(shì)（weaknesses）未來(lái)城市的中心區(qū)域；地塊周圍暫未開(kāi)發(fā)而影響項(xiàng)目形象；便利的對(duì)外交通；距離目前市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn)；占地面積適中，容易形成規(guī)模效應(yīng)；短時(shí)間內(nèi)難以形成良好的商業(yè)氛圍；酒文化良好的品牌效應(yīng)支持；機(jī)遇(opportunities)挑戰(zhàn)（threats）城市新規(guī)劃帶來(lái)機(jī)遇；該區(qū)域尚有許多未開(kāi)發(fā)土地，會(huì)帶來(lái)一定同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；城市核心商圈亟需升級(jí)；會(huì)有一定社區(qū)商業(yè)搶占高地份額；周邊存在巨大商業(yè)空白；交通要道帶來(lái)的大量人流；二、市場(chǎng)定位（包括房屋戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體定位等）功能組合定位以商用辦公、商用住宅為開(kāi)發(fā)中心，以酒文化展示為開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)，以星級(jí)酒店為補(bǔ)充配套的開(kāi)發(fā)理念。提供符合交通規(guī)范和使用標(biāo)準(zhǔn)的交通標(biāo)志指示牌、公共交通出入口、隔離帶、疏散區(qū)等，將小區(qū)交通動(dòng)線納入公共交通管理體系，建設(shè)符合規(guī)范的停車場(chǎng)、停車位及地下車庫(kù)。二、項(xiàng)目住戶子女教育解決方案住戶子女教育問(wèn)題，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的教育規(guī)劃，納入就近的公辦和民辦學(xué)校等教育體系即可。第三章 項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施需求影響分析一、項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求 公共設(shè)施是指為市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品的各種公共性、服務(wù)性設(shè)施。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前貴州正處在房地產(chǎn)高速發(fā)展初期，貴安新區(qū)設(shè)立及平壩周邊市縣的發(fā)展、平壩園區(qū)建設(shè)、旅游景點(diǎn)打造無(wú)疑都會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。五、根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及貴州省招投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，平壩酒業(yè)大廈采用自行招標(biāo)形式。四、平壩縣麗景華庭、。對(duì)決策過(guò)程、執(zhí)行情況、實(shí)施結(jié)果進(jìn)行制度化監(jiān)控。鴻泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將以“筑就城市永恒經(jīng)典”為經(jīng)營(yíng)理念，以“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為員工創(chuàng)造前途、為社會(huì)創(chuàng) 造效益”為使命，以“業(yè)主至上”為服務(wù)宗旨，用35年時(shí)間打造平壩酒業(yè)城，努力成為本土知名房開(kāi)公司。平壩縣麗景華庭、天御落成后，與未來(lái)的貴安大道毗鄰，極具發(fā)展?jié)摿??？捎蝸喬谝黄婢褒垖m和世界第二大瀑布黃果樹(shù)大瀑布；西過(guò)三岔河，可達(dá)世界罕見(jiàn)奇洞——織金洞；東從縣南湖乘船可覽高原明珠——紅楓湖。第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)可行性報(bào)告關(guān)于貴州省平壩鴻泰房地產(chǎn)公司平壩縣麗景華庭、天御項(xiàng)目可行性報(bào)告一、平壩縣麗景華庭、天御位于平壩縣平壩酒廠旁，為積極配合平壩政府加快平壩縣城市建設(shè)步伐，弘揚(yáng)平壩窖酒這一知名本土產(chǎn)品，展示平壩農(nóng)產(chǎn)品特色，我公司將該地塊規(guī)劃為集酒文化展示廳、農(nóng)產(chǎn)品博覽中心、人文交流中心、酒店、商業(yè)用房與花園公寓為一體的綜合設(shè)施，使之成為平壩地標(biāo)性建筑。二、項(xiàng)目依據(jù)：平壩縣交通便利，為滇黔必經(jīng)之地，東距貴陽(yáng)市48公里，西距安順市38公里。區(qū)位優(yōu)越，交通便利，被稱為貴州中部之“黃金通道”。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司狀況：作為平壩縣麗景華庭、天御和平壩酒業(yè)大廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，貴州省平壩鴻泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷售、室內(nèi)外裝飾、裝潢、民用水電安裝、建筑材料裝飾材料銷售等業(yè)務(wù)。公司管理架構(gòu)：（1）、管理層決策前主張民主，決策后強(qiáng)調(diào)集中。（2）公司組織機(jī)構(gòu)圖：工程技術(shù)力量：公司目前在崗的有：總工程師、水電工程師、給排水工程師、土建工程師。其中B地塊麗景華庭；；住宅62戶，；，項(xiàng)目總投資16000萬(wàn)元。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境貴安新區(qū)的設(shè)立，為平壩帶來(lái)了千載難逢的好機(jī)遇，平壩的區(qū)域、交通、資源、及園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)等優(yōu)勢(shì)加快了平壩第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，平壩酒業(yè)大廈和平壩縣麗景華庭、天御抓住機(jī)遇，為在全縣率先實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)促增長(zhǎng)而做出自己的努力。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì)平壩酒業(yè)大廈和平壩縣麗景華庭、天御位于貴安大道旁，該區(qū)域?yàn)槠綁涡聟^(qū)，在未來(lái)平壩新的城市中心將轉(zhuǎn)移至貴安大道附近，平壩酒業(yè)大廈周圍將是一個(gè)全新的城市商圈。本項(xiàng)目在一定程度上可以為市民提供文化娛樂(lè)、交通、金融服務(wù)等服務(wù)，因此對(duì)于上述設(shè)施不需要政府提供。三、項(xiàng)目公共體育設(shè)施和交通設(shè)施的解決方案提供全民健身體育設(shè)施，積極響應(yīng)政府的公共體育活動(dòng)。四、項(xiàng)目物業(yè)管理物業(yè)管理遵循國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和貴州省相關(guān)法律、法規(guī)的要求，按照物業(yè)管理操作規(guī)程，以人為本，組建高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，提供星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位（1）、創(chuàng)新型開(kāi)發(fā)，平壩首個(gè)“酒文化展示”中心；（2）、領(lǐng)導(dǎo)型開(kāi)發(fā)，5年領(lǐng)先、10年不落后。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)承載力分析平壩城內(nèi)物業(yè)形象參差不齊，為本項(xiàng)目的高調(diào)入市奠定了基礎(chǔ)；花園市公寓理念讓本項(xiàng)目機(jī)會(huì)巨大；符合城市布局規(guī)劃。四、銷售價(jià)格及銷售預(yù)測(cè)目前平壩縣城區(qū)內(nèi)的銷售價(jià)格一般在3000元左右，爭(zhēng)對(duì)本項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情，同時(shí)考慮本項(xiàng)目距老城區(qū)稍遠(yuǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá)3800元/平方米，按照總銷售率可達(dá)95%，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入32000萬(wàn)元。構(gòu)想通過(guò)上述廣告方式讓80%以上的平壩市民了解該項(xiàng)目情況，并讓第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排一、工程計(jì)劃該項(xiàng)目計(jì)劃完成時(shí)間為24個(gè)月。...