【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30 萬(wàn)平方米。 營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目稅后純利潤(rùn)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 扣除營(yíng)業(yè)稅 5%為 542 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 土地成本按樓面地價(jià) 1300 元 /平米計(jì)算， 萬(wàn)元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬(wàn)元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。*10000 元 / m178。均價(jià)按 10000 元 / m178。*3400 元 / m178。,為保守起見(jiàn)，整體均價(jià)按 3400 元 / m178。開(kāi)發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤(pán)，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì) 費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了多個(gè)樓盤(pán)，而且均為有資金開(kāi)發(fā)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 二 OO 五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 二 OO 五年五月份主體全面封頂。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO 四年七月份破土動(dòng)工。 五、 目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開(kāi)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 交通組織上，做到人車(chē)分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 單體設(shè)計(jì)，確保了戶(hù)戶(hù)均有開(kāi)闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 北側(cè)一排中小戶(hù)型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的 具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。 四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶(hù)以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 . 項(xiàng)目威協(xié) 龍華廣闊的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無(wú)論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。 政府在龍華劃出 19 萬(wàn)平方公里的儲(chǔ)備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連?？偨ㄖ娣e不足 3萬(wàn)平方米，雖然與一期工程合為一個(gè)小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音影響不可忽視。 . 項(xiàng)目 SWOT分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等， 配套完善，生活便利無(wú)； 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開(kāi)發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷(xiāo)售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 . 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好，總用地 M178。 . 地形地勢(shì) 本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬(wàn)平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開(kāi)闊，滿(mǎn)眼翠綠。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 . 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門(mén)行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 代理商 自售 物管公司 萬(wàn)廈 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020/9/8 入伙時(shí)間 2020/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中期 折后均價(jià) 2400 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷(xiāo)售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶(hù)群 工薪階層、龍華工作的年輕 白領(lǐng)階層 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綠茵華庭 物業(yè)名稱(chēng) 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。尤其開(kāi)盤(pán)伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開(kāi)盤(pán)典禮、自行車(chē)賽等）都極有特色，銷(xiāo)售速度較快。 錦繡江南 物業(yè)名稱(chēng) 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬(wàn)廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 范亞易道 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020/5 入伙時(shí)間 2020/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21 萬(wàn) 銷(xiāo)售階段 中期 折后均價(jià) 3500 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷(xiāo)售完畢，三房比較好銷(xiāo) 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、 英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城 交通狀況 無(wú)直達(dá)公交車(chē) 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶(hù)型 投資客戶(hù)群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)現(xiàn)階段堪稱(chēng)龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱(chēng) 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管公司 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020/4 入伙時(shí)間 2020/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17 萬(wàn)平米 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷(xiāo)售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 交通便利 投資客戶(hù)群 關(guān)內(nèi)外的白 領(lǐng)、工薪階層、本地的原居民、公務(wù)員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)開(kāi)啟了龍華大盤(pán)的外銷(xiāo)市場(chǎng)局面，引進(jìn)和諧、關(guān)愛(ài)的社區(qū)文化塑造樓盤(pán)形象，成功的吸引了大量關(guān)內(nèi)的置業(yè)客戶(hù)。在銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶(hù)型和面積偏大戶(hù)型滯銷(xiāo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。其實(shí)該項(xiàng)目有許多不利因素，位置較為偏僻，周?chē)h(huán)境差，二期開(kāi)發(fā)對(duì)一期住戶(hù)帶來(lái)的影響等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 . 典型物業(yè)調(diào)查 山湖林海 物業(yè)名稱(chēng) 山湖林海 位置 梅林關(guān)口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管收費(fèi) 多層 元 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 . 入伙時(shí)間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30 萬(wàn) m178。就是理性?xún)r(jià)格區(qū)向。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。三房?jī)蓮d的面積需求在 85105 M178。四房、五房及一房一廳、單身公寓的需求為 15%，其中最受歡迎的是三房，尤以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)需求量最大。商業(yè)配套、學(xué)校、交通車(chē)也受到了較大關(guān)注。 樓盤(pán)的重要因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)小區(qū)的配套的 需求，調(diào)查顯示：在龍華的置業(yè)者中對(duì)居住環(huán)境和完善成熟的生活配套區(qū)這兩方面要求較突出，進(jìn)而也成為影響其選擇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前龍華市場(chǎng)以多層為主，二OO 二年開(kāi)始出現(xiàn)部分小高層和高層物業(yè)。 從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 目前龍華房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)配