【正文】 更多的中小投資者開(kāi)始密切關(guān)注商鋪市場(chǎng)的投資。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來(lái)看主要是要更多的來(lái)滿(mǎn)足中低收入家庭住房的 需求。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 2020 年上海房?jī)r(jià)漲幅超過(guò) 20%，成為全國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市，對(duì)于 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)各種預(yù)測(cè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。未來(lái)中國(guó)人均 GDP 將達(dá)到 3000 美元以上，（上海已經(jīng)超過(guò) 5000 美元），中產(chǎn)階級(jí)在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競(jìng)爭(zhēng)力的。應(yīng)該說(shuō)物價(jià)指數(shù) 出現(xiàn)上升的原因主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在的需求動(dòng)力開(kāi)始增長(zhǎng)，市場(chǎng)的活力也逐漸增長(zhǎng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。保守估 計(jì)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)可達(dá) _1489 萬(wàn)元。 有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄 一、 項(xiàng)目總論 1． 1 項(xiàng)目背景 1． 1． 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 1． 1． 2 開(kāi)發(fā)公司 1． 1． 3 承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 .1. 4. 研究工作依據(jù) 1. 1 .5. 項(xiàng)目建設(shè)和內(nèi)容 1． 2 可行性研究結(jié)論 1． 2． 1 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． 2． 2 項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)度 1． 2． 3 投資估算和資金籌措 1． 2． 4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2． 1 市場(chǎng)宏觀(guān)背景 2． 1． 1 全國(guó)投資環(huán)境 2． 1． 2 深圳市投資宏觀(guān)背景 2． 1． 3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 2． 1． 4 宏觀(guān)市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2． 2 區(qū)域市場(chǎng)分析 2． 2． 1 區(qū)域市場(chǎng)界定 2． 2． 2 供給分析 2． 2． 3 需求分析 2． 2． 4 典型物業(yè)調(diào)查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7． 2 銷(xiāo)售利潤(rùn) 八、 財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 贏利能力分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 九、 可 行性研究結(jié)論與建議 9． 1 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 9． 2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 一、 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國(guó)土所，西臨新華中學(xué)，地塊編號(hào)為 A820041，項(xiàng)目一期已于二 OOO 年成功開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目名稱(chēng)為“新華苑” (二期 )。 由于源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司尚有幾十萬(wàn)平方米的商住面積待開(kāi)發(fā)，因而加強(qiáng)了公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。 況且，隨著地鐵四號(hào)線(xiàn)的動(dòng)工，龍華地產(chǎn)市場(chǎng)又掀起一輪熱潮，許多在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。 . 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目的建設(shè)資金，完全使用開(kāi)發(fā)商 源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司的自有資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四個(gè)亮點(diǎn) :我們保持了國(guó)際 收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說(shuō)明我國(guó)金融系統(tǒng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在加強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。上海市已在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易制度和交易方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面采取等措施，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。 產(chǎn)市場(chǎng)的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的需要。也就是說(shuō)我們要更多的來(lái)提供一些中低價(jià)位、中小戶(hù)型的產(chǎn)品，來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)，來(lái)滿(mǎn)足中低收入家庭的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著 2020 年開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開(kāi)始弱化，但專(zhuān)未來(lái)幾年，商鋪市場(chǎng)的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進(jìn)行詳細(xì)論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過(guò)債券、不動(dòng)產(chǎn)基金和互助會(huì)等形式來(lái)自行籌資， 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)軟肋就是資金途徑單一化。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 從銷(xiāo)售商品房的類(lèi)型來(lái)看， 2020 年我市住宅銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比 2020 年同期增加 %，住宅銷(xiāo)售面積占商品房銷(xiāo)售總面積的 93%；辦公樓銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比 2020 年減少 %，辦公樓銷(xiāo)售面積占商品房銷(xiāo)售總面積的 1%；商鋪銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售總面積的 11%，比 2020 年同期減少 %。商鋪物業(yè)盡管今年有所減少，但仍保持著去年的銷(xiāo)售規(guī)模，實(shí)際銷(xiāo)售量高于 1998～ 2020 平均銷(xiāo)售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買(mǎi)賣(mài)需求繼續(xù)旺盛。 地產(chǎn)用地供應(yīng)（ 100 公頃以?xún)?nèi)）、將存量土地納入計(jì)劃、取消特區(qū)外 “ 購(gòu)房入戶(hù) ” 、啟動(dòng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著深圳基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善、通關(guān)進(jìn)一步便利、地鐵的開(kāi)通等，特區(qū)內(nèi)外的差別將逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差距也將逐漸減小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。產(chǎn)生這種情況的原因，與今年特區(qū)內(nèi)各個(gè)區(qū)域高價(jià)位住宅的熱銷(xiāo)有關(guān)，但是總體來(lái)看低價(jià)位和中等價(jià)位住宅 仍占絕大多數(shù)，住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿(mǎn)足不同層次的消費(fèi)需求。今年，龍華撤鎮(zhèn)改為街道辦事處，再次揭開(kāi)了龍華發(fā)展歷史的篇章。 市政府將龍華鎮(zhèn)靠近中心區(qū)一側(cè)的 平方公里的土地規(guī)劃為中心區(qū)后備住宅基地，使龍華與中心區(qū)已是血肉相連。因此，本項(xiàng)目是在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境中開(kāi)發(fā)的。 . 區(qū)域市場(chǎng)界定： 本項(xiàng)目屬于 龍華片區(qū)市場(chǎng)，大致上與龍華街道辦事處的轄區(qū)范圍一致。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 從對(duì)龍華置業(yè)者的抽樣調(diào)查中，我們得出以下結(jié)論： 對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求： 51%的受訪(fǎng)者傾向于居住大規(guī)模社區(qū)， 46%的傾向于中等規(guī)模的社區(qū)，只有 3%的受訪(fǎng)者傾向于小規(guī)模社區(qū) ，大中型社區(qū)是大多數(shù)置業(yè)者的偏好。 樓盤(pán)的重要因素。是消費(fèi)者普遍能接受的區(qū)向。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。在銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)了部分朝向的戶(hù)型和面積偏大戶(hù)型滯銷(xiāo)。 錦繡江南 物業(yè)名稱(chēng) 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬(wàn)廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 范亞易道 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020/5 入伙時(shí)間 2020/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話(huà) 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21 萬(wàn) 銷(xiāo)售階段 中期 折后均價(jià) 3500 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷(xiāo)售完畢，三房比較好銷(xiāo) 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、商業(yè)步行街、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、 教育：新華中學(xué)、 英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城 交通狀況 無(wú)直達(dá)公交車(chē) 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶(hù)型 投資客戶(hù)群 關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本樓盤(pán)現(xiàn)階段堪稱(chēng)龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面在龍華都位于前列。 綠茵華庭 物業(yè)名稱(chēng) 綠茵華庭 位置 龍觀(guān)大道與東環(huán)二路交匯處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 政府在龍華劃出 19 萬(wàn)平方公里的儲(chǔ)備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。 四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀(guān)住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶(hù)以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 北側(cè)一排中小戶(hù)型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO 四年七月份破土動(dòng)工。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。*3400 元 / m178。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30 萬(wàn)平方米。 本項(xiàng)目稅后純利潤(rùn)預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 土地成本按樓面地價(jià) 1300 元 /平米計(jì)算， 萬(wàn)元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬(wàn)元。均價(jià)按 10000 元 / m178。 其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì) 費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 萬(wàn)元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了多個(gè)樓盤(pán)，而且均為有資金開(kāi)發(fā)。 二 OO 五年五月份主體全面封頂。 單體設(shè)計(jì)，確保了戶(hù)戶(hù)均有開(kāi)闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的 具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。 . 項(xiàng)目威協(xié) 龍華廣闊的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無(wú)論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。尤其開(kāi)盤(pán)伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動(dòng)（請(qǐng)魯豫主持開(kāi)盤(pán)典禮、自行車(chē)賽等）都極有特色，銷(xiāo)售速度較快。 風(fēng)和日麗 物業(yè)名稱(chēng) 風(fēng)和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管公司 深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費(fèi) 園林規(guī)劃 不詳 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020/4 入伙時(shí)間 2020/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話(huà) 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17 萬(wàn)平米 銷(xiāo)售階段 中后期 折后均價(jià) 3600 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷(xiāo)售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、超市、菜市場(chǎng)、專(zhuān)車(chē) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社 教育：新華中學(xué)、英文幼兒園 服務(wù)：萬(wàn)眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 大社區(qū)的成熟配套 獨(dú)特的社區(qū)文化