【正文】 m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 10 47 環(huán)保工程建設費 29344 M178。 10 45 變配電所建設費 29344 M178。 39 地面以上土建工程費 29344 600 40 地面以上水電工程費 29344 30 41 消防工程建設費 29344 20 42 電話通訊建設費 29344 5 43 電梯工程建設費 29344 M178。 80 專業(yè)人防設施施工單位 38 地下室水電工程費 6735 M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費 6735 M178。 12 專業(yè)土方挖運施工單位 34 基坑護坡工程 1500 M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5元 /M178。X2元 X2年 深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復測費 一次性 – — 寶安分局地籍測繪中隊 24 預售和竣工查丈費 元/M178。 含土建、設備 、人防、燃氣設計 10 室外電源點設計費 一次性 – — 深圳供電局規(guī)劃設計研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 – — 專業(yè)設計及制作單位 12 小計 應繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查 費 29344 規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設計審查單位 14 消防報建 (設施費 ) 三次 – — 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費 一次性 元/M178。容積率 ，源發(fā)實早取得土地證 2 施工水電設施費 一次性 – — 施工用電設施 6萬元，水設施 2萬元 3 界樁點測量放點費 三次 – — 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊 4 重新繪制宗地圖費 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場平整費 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場圍墻費 一次性 自行組 織施工 7 小計 勘察設計費 8 地質鉆探勘察費 29344 5元 /M178。建議 **部加強工程管理人才的引進建立科學的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質、高效的工程形象。 本項目的風險在于建筑工程上面。 九、可行性研究結論 9． 1項目風險及防范 由于本項目較低的地價成本。 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近 30萬平方米。 由于龍華的房地產開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵 營排列，或“農民房”形象，與特區(qū)內建筑尚有一定差路。 本項目稅后純利潤預計為 。 本項目稅前利潤為 。 扣 除營業(yè)稅 5%為 542萬元。 本項目銷售利潤為 。 土地成本按樓面地價 1300元 /平米計算， 前期費用及建安費用為 。*10000元 / m178。均價按 10000元 / m178。*3400元 / m178。,為保守起見，整體均價按 3400元 / m178。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 其中： 前期費用 勘察設計費 政府規(guī)費 建筑安裝工程費 萬元 其它費用 萬元 6． 2資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實業(yè)公司 已在龍華獨立或合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗收。 二 OO五年五月份主體全面封頂。 本項目計劃二 OO四年七月份破土動工。 五、 五、 目開發(fā)建設進度安排 . 有關工程計劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進行了充分的市場調研，對項目的市場定位和物業(yè)品質進行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設計院進行了建筑投標。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 單體設計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟合理，實用率高。 北側一排中小戶型 可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。 在方案設計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點。 四、 四、 項目定位及項目評估 . 項目定位 市場定位： 龍 華 高品質 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 . 項目威協(xié) 龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團、富通等品牌開發(fā)商的進駐，這些大地產商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進入者構成威協(xié)。 專業(yè)好文檔 政府在龍華劃出 19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。總建筑面積不足 3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。 . 項目 SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得 天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司經(jīng)濟實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。 . 規(guī)劃限制條件 本項目地塊較好，總用地 M178。 . 地形地勢 本項目地塊平坦，南北 兩側均有良好景觀資源，一側是上萬平方米廣場景觀，一側是永久性的山丘綠林和學校運動場，視野開闊，滿眼翠綠。 . 市場分析有關結論 全國房地產市場在加大調控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產市場的成熟度和理性度均領先全國，地產投 資安全性最大。 綠茵華庭 物業(yè)名稱 綠茵華庭 位置 龍觀大道與東環(huán)二路交匯處 發(fā)展商 龍華經(jīng)濟發(fā)展公司 代理商 自售 物管公司 萬廈 承建商 不詳 專業(yè)好文檔 物管收費 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/9/8 入伙時間 2021/12/31 樓宇狀況 現(xiàn)樓 售樓電話 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷售階段 中期 折后均價 2400 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標準 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農行、工行 教育：新華中學、三聯(lián)小學、松和小學、中心小學、金橋幼兒園 服務：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 行政中心區(qū) 高實用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕白領階層 樓盤總體評價： 本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農民房中居住白領的注意力，定位非常明確。尤其開盤伊始，富有江南民族傳統(tǒng)的形象，一系列的推廣活動（請魯豫主持開盤典禮、自行車賽等）都極有特色，銷售速度較快。 錦繡江南 物業(yè)名稱 錦繡江南 位置 人民路與布龍公路交匯處 發(fā)展商 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司 代理商 黑馬 物管公司 深圳萬 廈物業(yè)管理公司 承建商 中外建南方有限公司 物管收費 園林規(guī)劃 范亞易道 開盤時間 2021/5 入伙時間 2021/7 樓宇狀況 在建、封頂 售樓電話 28133333 建筑面積 400000 占地面積 21萬 銷售階段 中期 折后均價 3500 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6881 252 68 88 一期已銷售完畢，三房比較好銷 3 2 1 8188 66 17 3 2 2 100129 54 11 4 2 2 127128 18 4 自身配套 會所、幼兒園、小學、泳池、運動場、商業(yè)步行街、專車 裝修標準 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農行、農村信用社、 教育：新華中學、英文幼兒園 服務：萬眾城 交通狀況 無直達公交車 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 江南情懷的、民族居住文化 品牌物管 戶型 投資客戶群 關內外的白領、工薪階層，和本地的原居民，公務員，在龍華工作的私企業(yè)主 專業(yè)好文檔 樓盤總體評價： 本樓盤現(xiàn)階段堪稱龍華樓王，園林規(guī)劃、建筑設計等方面在龍華都位于前列。 風和日麗 物業(yè)名稱 風和日麗 位置 人民路與工業(yè)東路交匯處 發(fā)展商 深圳市物業(yè)工程開發(fā)公司 代理商 世聯(lián) 物管公司 深圳市國貿物業(yè)管理公司 承建商 不詳 物管收費 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 2021/4 入伙時間 2021/9 樓宇狀況 脫外墻 售樓電話 28125888 總建筑面積 360000 總占地面積 17萬平米 銷售階段 中后期 折后均價 3600 戶型 面積 套數(shù) 比例 實用率 銷售情況及分析 2 2 1 6878 172 37 87 三期已銷售 95%左右 3 2 1 8088 42 9 3 2 2 92104 196 42 專業(yè)好文檔 4 2 2 121126 56 12 自身配套 會所、泳池、運動場、超市、菜市場、專車 裝修標準 住宅毛坯 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農行、農村信用社 教育：新華中學、英文幼兒園 服務：萬眾城、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓 交通狀況 4 50 30 370、 F2 樓盤主要賣點及 突出營銷方式 大社區(qū)的成熟配套 獨特的社區(qū)文化 價格優(yōu)勢 交通便利 投資客戶群 關內外的白領、工薪階層、本地的原居民、公務員、在龍華工作的私企業(yè)主 樓盤總體評價： 本樓盤開啟了龍華大盤的外銷市場局面，引進和諧、關愛的社區(qū)文化塑造樓盤形象，成功的吸引了大量關內的置業(yè)客戶。在銷售過程中出現(xiàn)了部分朝向的戶型和面積偏大戶型滯銷。其實該項目有許多不利因素，位置較為偏僻，周圍環(huán)境差，二期開發(fā)對一期住戶帶來的影響等。 . 典型物業(yè)調查 山湖林海 物業(yè)名稱 山湖林海 位置 梅林關口 發(fā)展商 深圳豐澤湖山莊有限公司 代理商 上海聚仁物業(yè)公司 物管公司 戴德梁行 承建商 戴德梁行 物管 收費 多層 園林規(guī)劃 不詳 開盤時間 . 入伙時間 . 樓宇狀況 部分封頂 建筑面積 / 占地面積 30萬 m178。就是理性價格區(qū)向。是消費者普遍能接受的區(qū)向。三房兩廳的面積需求在 85105 M178。四房、五房及一房