【正文】 8一期已銷售完畢，三房比較好銷321818866173221001295411422127128184自身配套會所、幼兒園、小學(xué)、泳池、運動場、商業(yè)步行街、專車裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、教育：新華中學(xué)、英文幼兒園服務(wù)：萬眾城交通狀況無直達(dá)公交車樓盤主要賣點及突出營銷方式大社區(qū)的成熟配套江南情懷的、民族居住文化品牌物管戶型投資客戶群關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)、工薪階層，和本地的原居民，公務(wù)員，在龍華工作的私企業(yè)主戶戶朝南、隱梁隱柱的設(shè)計受到市場的認(rèn)同和追捧。物業(yè)名稱嘉逸花園位置東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司代理商泛亞物管公司萬廈承建商不詳物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間2002/6入伙時間2002/12樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話28119888建筑面積10942總占地面積/銷售階段中后期折后均價2900戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析2217579844587銷售近75%32182892111322981067037422141147自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場　交通狀況370，302，315，508，410樓盤主要賣點及突出營銷方式名校廣場物業(yè)成熟地段、成熟配套投資客戶群本地的原居民、公務(wù)員、工薪階層物業(yè)名稱綠茵華庭位置龍觀大道與東環(huán)二路交匯處發(fā)展商龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司代理商自售物管公司萬廈承建商不詳物管收費園林規(guī)劃不詳開盤時間2002/9/8入伙時間2002/12/31樓宇狀況現(xiàn)樓售樓電話27749111建筑面積9611總占地面積/銷售階段中期折后均價2400戶型面積套數(shù)比例實用率銷售情況及分析22168811085389銷售近60%左右3218586361832291986029自身配套/裝修標(biāo)準(zhǔn)提供裝修套餐　區(qū)域配套商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場交通狀況370、302，315，508，312，410，616，620樓盤主要賣點及突出營銷方式行政中心區(qū)高實用率，低容積率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投資客戶群工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強。龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗365花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者，“大盤重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見；龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選；但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度；目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素；高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間；三、 三、 項目分析及評價. 交通條件本項目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有508路、370路、302路、315路、312路、410路、616路、620路等公交大巴可達(dá)本項目。. 地形地勢本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運動場，視野開闊，滿眼翠綠。容積率，覆蓋率35%，商業(yè)面積占計容積率面積不超過5%，停車位不少于總戶數(shù)的50%。. 項目SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等，配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司經(jīng)濟(jì)實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權(quán)，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。. 項目劣勢項目占地面積僅8384 M178。政府在龍華劃出19萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。龍華已有的風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗365花園等幾十萬平米的大盤，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進(jìn)入了“大盤時代”，這些品牌樓盤其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對中小樓盤構(gòu)成了壓力。四、 四、 項目定位及項目評估. 方案評估意見新華苑二期項目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽國際建筑設(shè)計有限公司中標(biāo)。做出了以下特色：總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為18層，北側(cè)一排為8層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價值。建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設(shè)計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征?？傊?jīng)過近半年的時間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符號目標(biāo)客戶的需求。五、 五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排. 有關(guān)工程計劃說明新華苑二期籌備工作從二OO三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進(jìn)行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設(shè)計院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。本項目計劃二OO四年七月份破土動工。二OO五年五月份主體全面封頂。二OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗收。. 項目開發(fā)橫道圖六、 六、 投資估算與資金籌措其中： 前期費用 勘察設(shè)計費 政府規(guī)費 建筑安裝工程費 萬元其它費用 萬元現(xiàn)已積累了較強的資金實力。,為保守起見，整體均價按3400元/ m178。*3400元/ m178。均價按10000元/ m178。*10000元/ m178。7．2 銷售利潤。銷售成本按銷售額的6%計算。=?？鄢贤』ǘ?，城建維護(hù)稅，%，即：?？鄢枚愵~15%。八、財務(wù)與敏感性分析8．1 敏感性分析 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。開發(fā)商源發(fā)實業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近30萬平方米。加之科學(xué)的市場調(diào)研、精心的方案設(shè)計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個風(fēng)險極小安全度高的項目。如何將一個好的項目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項目來說至關(guān)重要。 　2004年4月2004年7月2004年12月2005年5月2005年8月2005年12月進(jìn)場準(zhǔn)備　內(nèi)業(yè)資料整理　樁基施工單位確定　施工準(zhǔn)備及放線三、樁基檢測檢測單位確定現(xiàn)場檢測作業(yè)四、主體工程施工封頂主體施工單位確定已有工程檢測五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工砌體、抹灰、水電安裝外架拆除上述施工單位進(jìn)場室外管網(wǎng)施工小區(qū)園林及綠化建設(shè)用地面積8384M178。.010同上5施工現(xiàn)場平整費一次性自行組織施工7小計專業(yè)地質(zhì)勘察單位9方案初步設(shè)計、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計2934415元/M178。應(yīng)繳政府部門規(guī)定13施工圖審查費29344深圳市城檔案館16總包合同鑒證費一次性–—深圳市工商行政管理局寶安分局17工程造價審核費2‰深圳市專業(yè)工程造價咨詢公司(二次)19房地產(chǎn)協(xié)會上網(wǎng)費二年‰深圳市建設(shè)工程交易中心21投資許可證費一次性8384M178。178。178。5元/M178。建筑安裝工程費用33土方挖掘外運費25000M179。120專業(yè)基坑支護(hù)施工單位35樁基工程建設(shè)費37190 M178。50080專業(yè)人防設(shè)施施工單位38地下室水電工程費6735 M178。參照2004年第2期深圳建設(shè)工程價格信息。39地面以上土建工程費2934460040地面以上水電工程費293443041消防工程建設(shè)費293442042電話通訊建設(shè)費29344543電梯工程建設(shè)費29344 M178。1045變配電所建設(shè)費29344 M178。1047環(huán)保工程建設(shè)費29344 M178。其它50綜合管理費2%以建安工程總投資為基數(shù)51小計