金銀潭現(xiàn)代物流基地建設(shè)投資分析報告-26(參考版)
2025-05-17 03:20本頁面
【正文】 本項目如果考慮到土地的增值因素，土地變性的風(fēng)險因素，如用未來土地的增值來沖銷與緩沖市場因素、成本因素等的話，從經(jīng)濟方面考慮，則具備可操作性，但要同政府做好協(xié)調(diào)，在土地購置合同上、項目動工日期、竣工日期等方面做好非常到位的協(xié)調(diào)關(guān)系；如從該項目本身因素考慮，則要結(jié)合本地區(qū)物流市場、物流潛在的因素等對市場因素要有充分的把握與市場調(diào)研。綜合投入每平方米投入很大。例如，在開發(fā)和經(jīng)營政策上等由于有高額利潤回報的房地產(chǎn)開發(fā)商，都是按照目前國家房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策執(zhí)行。⑦城市缺乏對物流中心這類特殊基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與管理：這一方面表現(xiàn)在政府缺乏城市統(tǒng)一規(guī)劃，造成政府有政府的規(guī)劃；行業(yè)有行業(yè)的規(guī)劃；企業(yè)有企業(yè)的規(guī)劃，一個規(guī)劃比一個規(guī)劃宏偉，而且規(guī)劃目標與市場目標一致性極強。一般來說對運作現(xiàn)代化物流中心高層管理者的基本要求是具有十年以上管理經(jīng)驗的管理者，一般管理者應(yīng)該是知識管理人員，操作人員應(yīng)該是訓(xùn)練有素的技術(shù)工作者。這一點在上述第二條中予以了說明市場因素是關(guān)鍵因素。一座大型物流中心少則3萬5萬平方米的倉儲面積，多則10多萬平方米的倉儲面積，按一般流通領(lǐng)域通常流通商品計算，每平方米倉儲面積年流動商品價值高達15萬元，3萬平方米年通過商品總值高達到45億元。⑥投資者缺乏對運營現(xiàn)代化超大型物流中心的信心。絕大部分客戶只關(guān)心低廉的服務(wù)價格，而不是關(guān)心高水平的物流服務(wù)給企業(yè)市場機會方面的戰(zhàn)略支持。⑤目前物流市場尚處于發(fā)育階段。而只能變相地從金融機構(gòu)（如銀行）尋求支持，從而每年承擔(dān)與支出昂貴的財務(wù)費用。目前國家投資的項目基本上都是關(guān)系國計民生的基礎(chǔ)設(shè)施，對于經(jīng)營服務(wù)類型的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏必要的投入。④金融服務(wù)弱。高水平的物流服務(wù)還有待于社會消費能力的提高來產(chǎn)生對服務(wù)的需求。③服務(wù)水平不高。由于中國的物流業(yè)正處于起步階段，市場競爭的焦點不是高水平的物流服務(wù)而是低成本的傳統(tǒng)服務(wù)。這對于投資一項長期計劃存在很大的不確定性和風(fēng)險。影響物流基地發(fā)展的市場因素主要有以下幾點：①投資存在很大的風(fēng)險性。（）。因為也只有在需求產(chǎn)生后你才能夠知道需求什么；你應(yīng)該如何滿足需求、如何去適應(yīng)需求。其他基礎(chǔ)設(shè)施可以在需求高峰未到來之前通過預(yù)測，超前發(fā)展。方案中爭取所得稅前三年的減免關(guān)系到財務(wù)費用的升降，非常重要。這一點在本項目報告中第八節(jié)予以了詳細討論?，F(xiàn)金流量表中累計現(xiàn)金流量（所得稅前）由負值變?yōu)?時的時點，即為項目的投資回收期。計算式為： Pt令 ∑( CI – CO )t = 0 t=1運用EXCEL計算程序可以求得下面兩種結(jié)果：①不考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = ；②考慮土地作為固定資產(chǎn)投資，則靜態(tài)投資回收期t = 。如FIRR》折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標符合項目接受的標準；如FIRR《折現(xiàn)率ic，則內(nèi)部收益率指標不符合項目接受的標準。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） n令 ∑( CI – CO )t(1+FIRR)t = 0 t=1上式中CI 現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ( CI – CO )t第t年的凈現(xiàn)金流量 n計算期年數(shù) FIRR財務(wù)內(nèi)部收益率計算中不考慮利息支出和項目所得稅，運用試差法可以求得FIRR取值。故折現(xiàn)率為 ic=%+8%=%≈11%稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）： nFNPV = ∑( CI – CO )t(1+ic)t t=1上式中CI 現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ( CI – CO )t第t年的凈現(xiàn)金流量 n計算期年數(shù) ic設(shè)定的折現(xiàn)率 運用有關(guān)財務(wù)軟件及計算機求解可得FNPV數(shù)值（萬元）。 說明：對折現(xiàn)率的計算以無風(fēng)險利率加上風(fēng)險報酬率的方法計算。表51 金銀潭流項目（TPL）基地投資贏利預(yù)測表 單位：萬元/年項 目第1年第2年第3年第4年第…年（一）收入部分（1）托盤倉儲區(qū)506 557 612 673…（2）平板倉庫區(qū) 276 290 319 351…（3）托盤作業(yè)區(qū) 333 366 403 443 …（4）配送代貨區(qū) 335 369 405 446 …（5）年總銷售收入 1450 1595 1755 1930…（二）成本部分…（6）年總管理費用 174 177 180 182…（7）年總折舊費用 255 255 255 255…(8) 配送代貨成本
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