金銀潭現代物流基地建設投資分析報告-26-wenkub
2023-05-29 03:20:49 本頁面
【正文】 市十大物流企業(yè)予以政策扶持，其物流業(yè)的擴張勢頭異常迅猛。同時，挖掘客戶的潛在需要，衍生出商品展示、信息發(fā)布、廣告宣傳、數據傳真、郵政通信等輔助性服務業(yè)務。并有鐵路專用線3股。公司下設常碼頭、丹水池、漢陽三個配送中心，總面積有18萬多平方米，約合270畝，鐵路專用線共4股。詳見附件一。地塊面積和形狀。三、政策因素及投資環(huán)境 稅收狀況：（1）從服務行業(yè)上看：正達、世通物流公司為高科技的倉儲物流業(yè)務，按照東西湖的優(yōu)惠政策，可以享受減征及免征所得稅一年的優(yōu)惠政策。四、項目投資分析張家墩地塊優(yōu)劣勢分析：由于該地塊是金銀潭農場僅存不多的工業(yè)開發(fā)區(qū)用地，且之前已經與一家荷蘭公司草簽了土地出讓協議，加上其優(yōu)良的地理位置，因此，在土地轉讓上具有一定的競爭性。地塊四周已經有日資“艾帕克”公司、“三洋”公司和“冰山重工”公司相繼落戶，正達物流正在為“艾帕克”公司配送物品，工業(yè)和物流雛形正在形成。 項目投資規(guī)模及規(guī)劃（1）項目定位：針對目前金銀潭高新技術產業(yè)工業(yè)園區(qū)的地理狀況及政策環(huán)境、物流市場因素等的綜合影響，擬建設基于ERP、MRP、SCM、VMI等現代物流管理系統下的集倉儲、物流配送、分揀系統、分銷物流、供應商庫存管理等一體的高科技物流產業(yè)園區(qū)。（2）、總投資與新增投資額的估算項目總投資額6120萬元，其中前期項目開發(fā)費用100萬元（項目策劃、項目規(guī)劃、項目報批等費用）。投資額分布如表 表41 金銀潭現代物流項目（TPL）基地投資分布及概算表。67物流信息系統 2009綠化設施項目 100合 計:3820萬元(四)流動資金市場網絡建設及宣傳費用50市場布點 60物流交易會 30其他有關流動費用 60 合 計： 200萬元總 計6120萬元五、經濟效益分析物流基地凈利潤計算 （1）管理費用根據企業(yè)實際情況和發(fā)展狀況估算，考慮到物流基地建設周期及前期報批時間，拓展及開發(fā)新的市場，第一年管理費用按總銷售收入的12%計算，%；（2）用于正達物流現代化物流基地固定資產投資按照3820萬元投資計算，分析時按土地納入與未納入予以計算；（3）折舊及攤銷費用按投入固定資產5%的殘值，分兩種情況予以計算：①根據物流企業(yè)特點，倉儲廠房按照綜合價格500元/平方米計算，并按照15年折舊平均攤銷，即：年度折舊及攤銷費=固定資產原值（1殘值率）/折攤年限4600 X 500 X （15%）/ 15 = 146萬元②由于物流設施及設備更新較為頻繁，按照8年直線折舊平均攤銷，則年折舊費用為：（32202300）X （15%）/ 8 = 109萬元（4）總投資中申請銀行貸款按照3000萬元予以計算，%計算；同時以每年利潤償還銀行借款本金。（6）結合目前物流市場狀況，平板倉庫按照目前租金收入10元/平方米計算，年收入為：2 X 11500㎡ X 10元/㎡ X 12 = 276萬元。（7）營業(yè)稅和所得稅：％、所得稅33％計算，前三年按照有關政策享受減免政策。 說明：對折現率的計算以無風險利率加上風險報酬率的方法計算。財務內部收益率（FIRR） n令 ∑( CI – CO )t(1+FIRR)t = 0 t=1上式中CI 現金流入量 CO現金流出量 ( CI – CO )t第t年的凈現金流量 n計算期年數 FIRR財務內部收益率計算中不考慮利息支出和項目所得稅，運用試差法可以求得FIRR取值。計算式為： Pt令 ∑( CI – CO )t = 0 t=1運用EXCEL計算程序可以求得下面兩種結果：①不考慮土地作為固定資產投資，則靜態(tài)投資回收期t = ；②考慮土地作為固定資產投資，則靜態(tài)投資回收期t = 。這一點在本項目報告中第八節(jié)予以了詳細討論。其他基礎設施可以在需求高峰未到來之前通過預測，超前發(fā)展。（）。這對于投資一項長期計劃存在很大的不確定性和風險。③服務水平不高。④金融服務弱。而只能變相地從金融機構（如銀行）尋求支持，從而每年承擔與支出昂貴的財務費用。絕大部分客戶只關心低廉的服務價格，而不是關心高水平的物流服務給企業(yè)市場機會方面的戰(zhàn)略支持。一座大型物流中心少則3萬5萬平方米的倉儲面積，多則10多萬平方米的倉儲面積，按一般流通領域通常流通商品計算，每平方米倉儲面積年流動商品價值高達15萬元，3萬平方米年通過商品總值高達到45億元。一般來說對運作現代化物流中心高層管理者的基本要求是
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