金銀潭現代物流基地建設投資分析報告-26-資料下載頁
2025-05-14 03:20本頁面
【正文】 基地投資程序與環(huán)節(jié)進行.八、項目建議及結論 從本分析報告中經濟效益數據、各項財務指標可以看出該項目具有一定的可行性：地理位置優(yōu)勢明顯、經濟指標數據及財務指標基本態(tài)勢強勁，高于物流行業(yè)同比經營及財務數據。方案中爭取所得稅前三年的減免關系到財務費用的升降，非常重要。 本項目成敗的關鍵因素在于市場因素：物流基地對市場因素依賴性非常強，雖然物流基地也屬于基礎設施，但與公路、鐵路、港口等其他基礎設施在發(fā)展時機上有著本質上的區(qū)別。其他基礎設施可以在需求高峰未到來之前通過預測，超前發(fā)展。而物流基地卻恰恰相反，它必須是在有了需求時再建設，與需求發(fā)生的時段基本相同。因為也只有在需求產生后你才能夠知道需求什么；你應該如何滿足需求、如何去適應需求。否則，就是閉門造車。（）。，經濟效益就會在此基礎上大幅降低。影響物流基地發(fā)展的市場因素主要有以下幾點：①投資存在很大的風險性。因為國內的物流市場仍然處于發(fā)展階段，不可預見的因素太多。這對于投資一項長期計劃存在很大的不確定性和風險。②市場需求不旺。由于中國的物流業(yè)正處于起步階段，市場競爭的焦點不是高水平的物流服務而是低成本的傳統(tǒng)服務。絕大部分物流企業(yè)仍然靠傳統(tǒng)物流方式為客戶提供廉價服務，導致市場缺乏對高水平物流設施的需求。③服務水平不高。由于市場還處在價格拼殺而未達到服務競爭階段，價格依然是引導市場走向的重要因素，因此制造商、零售商所關注的依然是價格。高水平的物流服務還有待于社會消費能力的提高來產生對服務的需求。因此物流基地所帶來的高水平服務與管理由于價格因素很難得到客戶。④金融服務弱。金融和地產界還不能提供靈活多樣的金融和工業(yè)地產服務，使得規(guī)劃由于缺少開發(fā)資金而被擱置。目前國家投資的項目基本上都是關系國計民生的基礎設施，對于經營服務類型的基礎設施缺乏必要的投入。從企業(yè)情況看，除去自用外很難找到愿意投資公用設施的企業(yè)來尋求融資。而只能變相地從金融機構（如銀行）尋求支持，從而每年承擔與支出昂貴的財務費用。這一點從本分析報告中也可以看出該基地第一年要承擔181萬元的財務費用。⑤目前物流市場尚處于發(fā)育階段。據對國內制造商、零售商的不完全統(tǒng)計，目前使用物流供應商對企業(yè)后勤保障系統(tǒng)進行物流管理的不足5％，絕大部分是委托外部進行簡單運輸和倉儲服務。絕大部分客戶只關心低廉的服務價格，而不是關心高水平的物流服務給企業(yè)市場機會方面的戰(zhàn)略支持。因此投巨資建設高水平的物流中心與市場需求和可能帶來的回報差距比較大。⑥投資者缺乏對運營現代化超大型物流中心的信心。這主要表現在兩個方面：首先是運營商的市場能力。一座大型物流中心少則3萬5萬平方米的倉儲面積，多則10多萬平方米的倉儲面積，按一般流通領域通常流通商品計算，每平方米倉儲面積年流動商品價值高達15萬元，3萬平方米年通過商品總值高達到45億元。這需要巨大的市場資源來支持倉庫運轉。這一點在上述第二條中予以了說明市場因素是關鍵因素。其次是缺乏對運營商運作現代化倉庫能力的信心。一般來說對運作現代化物流中心高層管理者的基本要求是具有十年以上管理經驗的管理者，一般管理者應該是知識管理人員，操作人員應該是訓練有素的技術工作者。在國外這幾類人員都屬于高薪階層和市場非常短缺的人力資源。⑦城市缺乏對物流中心這類特殊基礎設施的規(guī)劃與管理：這一方面表現在政府缺乏城市統(tǒng)一規(guī)劃，造成政府有政府的規(guī)劃；行業(yè)有行業(yè)的規(guī)劃；企業(yè)有企業(yè)的規(guī)劃，一個規(guī)劃比一個規(guī)劃宏偉，而且規(guī)劃目標與市場目標一致性極強。另一方面政府又缺乏對這類設施開發(fā)商政策上的支持。例如，在開發(fā)和經營政策上等由于有高額利潤回報的房地產開發(fā)商，都是按照目前國家房地產開發(fā)的有關政策執(zhí)行。一般取得1平方米土地需要200元300元；這其中包括：征地費、征地補償費、市政資源費、耕地補償費、土地出讓金等；達到七通一平每平方米大約需投入200元左右。綜合投入每平方米投入很大。這對自營開發(fā)者或是經營開發(fā)商來講都是巨大的負擔。 本項目如果考慮到土地的增值因素，土地變性的風險因素，如用未來土地的增值來沖銷與緩沖市場因素、成本因素等的話，從經濟方面考慮，則具備可操作性，但要同政府做好協(xié)調，在土地購置合同上、項目動工日期、竣工日期等方面做好非常到位的協(xié)調關系；如從該項目本身因素考慮，則要結合本地區(qū)物流市場、物流潛在的因素等對市場因素要有充分的把握與市場調研。九、項目有關附件Fig 91 金銀潭現代物流項目（TPL）基地區(qū)位圖地塊與外資“艾帕克”公司隔路相望該地塊與一家“冰山重工”企業(yè)的用地相鄰一路之隔的中日合資“艾帕克”公司西面相望的一家日資“三洋公司” 周邊的工業(yè)環(huán)境氣氛已日益形成26 / 2
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