【正文】 表 9 基地安置房產(chǎn)與開發(fā)房產(chǎn)設(shè)置、建設(shè)與效益估算一覽表 項(xiàng)目名稱 占地（畝） 位置 建筑面積 完成時(shí)間 投資 經(jīng)營方式 安置房產(chǎn) 380 峨眉山旁 32萬㎡ 2021年 25600萬元 安置村民 開發(fā)房產(chǎn) 2021 小清河 173萬㎡ 2021年 173000萬元 出 售 44 第三編 市場調(diào)查與項(xiàng)目效益 一、市場調(diào)查 濟(jì)南市市中心地段寫字樓、商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（見表 10） 表 10 市中心地段寫字樓、商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格調(diào)查情況一覽表 分 類 項(xiàng)目名稱 區(qū) 位 租 金 （元 /天 /㎡） 售價(jià) （元 /㎡） 租售率 （ %） 規(guī) 模 （萬㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層 面積（㎡） 入住 時(shí)間 純 寫 字 樓 勝利大廈 泉。 （ 11）交通貨運(yùn)調(diào)查 為了全面了解山東及周邊地區(qū)主要商品生產(chǎn)、生產(chǎn)資料狀況并為遠(yuǎn)景發(fā)展預(yù)測(cè)提供資料，全面了解全國各地運(yùn)入山東的貨物及進(jìn)出口貨物，在作業(yè)過程中還需收集以下資料： ①山東及周邊省份有名品牌商品； ②山東及周邊省份生產(chǎn)廠家數(shù)量及生產(chǎn)商品量預(yù)測(cè)； ③進(jìn)出濟(jì)南及周邊地區(qū)貨物預(yù)測(cè)； ④進(jìn)出濟(jì)南周邊貨車預(yù)測(cè)； ⑤項(xiàng)目所在地的交通運(yùn)輸資料：包括濟(jì)南及周邊地區(qū)的貨物周轉(zhuǎn)量、港口貨物吞吐量、機(jī)場貨物周轉(zhuǎn)量以及汽車運(yùn)輸成本； ⑥項(xiàng)目所在地 區(qū)汽車保有量、周邊各地汽車保有量。 （ 9）設(shè)備及技術(shù) 項(xiàng)目的設(shè)備采用招投標(biāo)方式采購，該項(xiàng)目所述的電子自動(dòng)化貨物裝卸、分揀、儲(chǔ)存系統(tǒng)和建筑物多將采用國際最先進(jìn)的技術(shù)來籌建、設(shè)計(jì)和建設(shè)，并使建筑物結(jié)構(gòu)與分選設(shè)備的配合做到營運(yùn)成本低，維修便宜。 操作員會(huì)將貨件一一放在伸縮輸送機(jī)或電梯導(dǎo)入輸送機(jī)上，擱 開最少 150mm，并貼可見標(biāo)簽（上面、右面、左面、正面或背面） 42 從輸送方向看，郵貨的結(jié)繩口會(huì)向后。底面應(yīng)合理地平坦，無凸出物。 ②小型貨柜系統(tǒng)或海運(yùn)集裝箱及散貨零擔(dān)系統(tǒng) SIEMEMS 公司的供應(yīng)范圍包括下列子系統(tǒng)的機(jī)械設(shè)備及電氣控制的設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、制造、交付（ CIS 中國廣州）、監(jiān)督安裝、現(xiàn)場安裝、測(cè)試及調(diào)試： ? 進(jìn)站：伸縮帶式輸送機(jī)、水平輸送機(jī)、垂直連續(xù)電梯 ? 分選機(jī)：流水式斜口分選機(jī)、自動(dòng)條碼掃描器 ? “無法識(shí)別”通道 ? 早到貨件通道 41 ? 極早到貨件通道 ? 離站：溜槽、螺旋溜槽、水平輸送機(jī)、伸縮帶輸送機(jī) ③待處理貨件的特性 待處理的貨件包括紙箱、金屬盒、手塑料或紙板制造的立方體箱子及滿載郵貨的袋子，要可用帶式輸送機(jī)運(yùn)送，不用梯級(jí)式運(yùn)送。那些航空貨柜送到后，移交自 /至航空貨柜升降機(jī)及移交自 /至地面層穿梭運(yùn)輸車， 5 尺底板的航空貨柜（ LD3）運(yùn)送時(shí)必須要闊邊向前，即上述貨柜斜面向左邊或右邊。貨件須進(jìn)一步處理時(shí)，會(huì)從擱板式貨倉用人手提取并裝入連續(xù)電梯運(yùn)送回二樓總臺(tái)合并通道。當(dāng)可以裝柜或裝載上貨車時(shí)，相關(guān)儲(chǔ)運(yùn)機(jī)啟動(dòng)，將貨件帶回分選機(jī)，分選到有關(guān)溜槽。 ③在“無法識(shí)別”工作站，自動(dòng)激光條碼掃描器無法識(shí)別的貨件也會(huì)被送到“無法識(shí)別”工作站。此外還有一條螺旋溜槽，用來將散裝貨物裝進(jìn)在地面層的坡道車或是自動(dòng)分選至海運(yùn)區(qū)交由港口貨車處理。 ③來自在空務(wù)區(qū)（航空貨柜，坡道車）可用機(jī)械輸送的進(jìn)站貨件裝上電梯，送到三樓人手分選區(qū)作進(jìn)一步人手處理（即將直接貨件和標(biāo)準(zhǔn)貨件分開，并根據(jù)本地目的地用人手分選標(biāo)準(zhǔn)貨件）。人手處理完后，貨件裝上電梯運(yùn)送到二樓總合并通道。該系統(tǒng)基本上由四個(gè)處理區(qū)組成：地成層空務(wù)區(qū)及陸務(wù)區(qū)的進(jìn)出位置，包括連接各處理區(qū)的升降機(jī)及螺旋溜槽，地面層伸縮帶式輸送機(jī)，用來支援貨車的裝載及卸載；二樓流水式分選裝置，包括“無法識(shí)別”區(qū)及總合并通道；二樓暫存區(qū)，包括帶式儲(chǔ)運(yùn)機(jī)及合并通道；三樓人手分選區(qū)進(jìn)出位置，包括連接各處理區(qū)的升降 機(jī)及螺旋溜槽。由航空貨柜、坡道車及貨車從空務(wù)區(qū)及陸務(wù)區(qū)運(yùn)送至集散站的包裹郵貨由水平輸送機(jī)及垂直電梯送到位于建筑物二樓的高速自動(dòng)分選機(jī)。 39 ③三樓用作航空貨柜的儲(chǔ)存以及展翼式貨柜的裝柜 /拆柜。在二樓的每一個(gè)轉(zhuǎn)柜工作站都連接到小型貨物系統(tǒng)，使郵袋和包裹可根據(jù)運(yùn)單選進(jìn)航空貨柜或海運(yùn)貨柜。暫存區(qū)的陸務(wù)區(qū)邊界有航空貨柜及拆柜工作站。在那里，一條暫存通道可以從兩旁操作。全部三層樓通過各樓層中的全自動(dòng)化貨柜升降機(jī)連在一起，每一層都可進(jìn)出，全部升降機(jī)在第一層都有兩臺(tái)運(yùn)輸車配合。 （ 8）項(xiàng)目系統(tǒng)及其功能設(shè)計(jì) 電子自動(dòng)化貨物裝卸、分揀、儲(chǔ)存系統(tǒng)由建筑物內(nèi)的兩個(gè)獨(dú)立的貨物處理區(qū)組成：貨柜系統(tǒng)和小型貨柜系統(tǒng)。 ②中、小型貨車進(jìn)出場線路合理規(guī)劃。 （ 5）實(shí)現(xiàn)規(guī)劃方案 ①僅具有貨物集散功能的公共（聯(lián)合）貨物轉(zhuǎn)運(yùn)中心 ②兼具有貨物集散與倉儲(chǔ)功能的公共（聯(lián)合）貨物轉(zhuǎn)運(yùn)中心 A、土地使用規(guī)模 B、基地規(guī)劃與配置 C、建筑規(guī)模與配置 38 依新加坡、荷蘭、日本的經(jīng)驗(yàn)，物流中心設(shè)置后可減少 20%30%車流量。 （ 3）轉(zhuǎn)運(yùn)“中心”使用者的界定 依據(jù)目前貨物運(yùn)輸業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，未來可能使用本計(jì)劃所建議開發(fā)的貨物轉(zhuǎn)運(yùn)中心的業(yè)者，應(yīng)包括零擔(dān)貨運(yùn)業(yè)中的線路貨運(yùn)業(yè)，分成大型、中、小三類，整車零擔(dān)（散貨）貨運(yùn)業(yè)，以及儲(chǔ)配運(yùn)輸（物流）業(yè)等，而此三種貨物運(yùn)輸業(yè)者，將是進(jìn)行貨物轉(zhuǎn)運(yùn)中心需求特征的基本客戶。依據(jù)前述國外先進(jìn)研究規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)與成果可以看出，同時(shí)使貨物運(yùn)輸事業(yè)扮演更積極的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)角色，并建立其余制造端與消費(fèi)端之間 更緊密的關(guān)系對(duì)于都市貨物運(yùn)輸規(guī)劃具有正面的效果。 〈 17〉 都市鐵路貨運(yùn)服務(wù)所造成的沖擊。 〈 15〉 交通工程與設(shè)計(jì)的配合。 37 〈 13〉 都市內(nèi)貨物之主要供需者區(qū)位與運(yùn)送方式。 〈 11〉 都市貨物運(yùn)輸資本化與組織化的改善時(shí)機(jī)。 〈 9〉 聯(lián)合運(yùn)輸可行性；都市貨物運(yùn)輸?shù)慕?jīng)濟(jì)課題。 〈 7〉 透過營運(yùn)管理的手段改善貨物運(yùn)輸系統(tǒng)。 〈 5〉 地方政府管制所造成的沖擊。 〈 3〉 貨物運(yùn)輸與土地使用，都市規(guī)劃，場站設(shè)施與環(huán)境的關(guān)系。 （ 2）系統(tǒng)要點(diǎn) 〈 1〉 都市內(nèi)貨物站之區(qū)位選擇。 依據(jù)國外先進(jìn)國家研究的結(jié)果顯示都市貨物運(yùn)輸?shù)某杀九c“人”的運(yùn)輸所造成的成本相同，且隨著都市規(guī)模的擴(kuò)大，貨物運(yùn)輸成本所增加的幅度較“人”的運(yùn)輸成本更大。 多面性：貨物特性（如原料、半成品、成品）的差異將產(chǎn)生使用不同 運(yùn)輸工具的情形。 多重性：一種貨物由起點(diǎn)至終點(diǎn)完成其旅次時(shí)，可能需要使用數(shù)個(gè)貨車旅次。 （ 1）系統(tǒng)特點(diǎn) 在都市運(yùn)輸規(guī)劃的過程中，多以“人旅次”為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與研究，忽略了“貨物旅次”對(duì)都 市運(yùn)輸所造成的影響，進(jìn)而產(chǎn)生貨物運(yùn)輸所衍生的都市運(yùn)輸問題。從社會(huì)效益上看，以上所述足可證明，從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求及實(shí)際出發(fā)，實(shí)施該項(xiàng)目非常有利而且十分必要。同步再引入國際化互聯(lián)網(wǎng)貨物聯(lián)運(yùn)，在運(yùn)輸方面引入全球衛(wèi)生定位 35 裝置，這樣即可將輻射全國的運(yùn)輸能力提高 25%。上述三地都很小，但能對(duì)世界商品流通做出如此巨大的貢獻(xiàn)，實(shí)際上是從配備完善、服務(wù)一流上下工夫。 其七：綜觀發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)狀，公路網(wǎng)發(fā)達(dá)的同時(shí)，各地區(qū)均配備大型公用貨倉。 其五：所有各出入口不規(guī)范的停車場可相映減少，切實(shí)改變市場、市容、市貌及道路臟、亂、差現(xiàn)象，輔助“青山，碧水，藍(lán)天”工程的實(shí)現(xiàn)。這樣大大提高整個(gè)山東地區(qū)交通運(yùn)輸能力，從而得以綜合的配置、合理利用資源。 其三：中轉(zhuǎn)的貨物可以通過中心中轉(zhuǎn)至山東各地及出?？诎丁Ｊ?jié)夏酥裂鼐€地區(qū)每天群眾生活之必需品按時(shí)按量分流。 八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目分期實(shí)施 方案 ，一期工程計(jì)劃于 2021 年 9 月 份 完成立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、勘察設(shè)計(jì)、三通一平等前期準(zhǔn)備工作， 10 月 份 開工建設(shè)，建設(shè)期 3 年，期間完成項(xiàng)目的 建筑、 安裝、 裝飾工程和 道路 、綠化 等 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)， 預(yù)計(jì) 2021年 10 月 份 一期工程 全部 竣工。 （ 6）空調(diào)采暖通風(fēng)：根據(jù)基地內(nèi)不同功能建筑，分別采用不同的空調(diào)采暖通風(fēng)方式，如：中央空調(diào)系統(tǒng)、集中供暖、分體式空調(diào)器等，并安裝強(qiáng)制通風(fēng)設(shè)備。 （ 5）網(wǎng)絡(luò)：基地內(nèi)布設(shè)網(wǎng)絡(luò)專線，物流港等區(qū)域單元根據(jù)需要向網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營服務(wù)商申請(qǐng)接入。雨水匯集后直接排入城市雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入城市污水管網(wǎng)。在場區(qū)內(nèi)設(shè)調(diào)壓站和泵房，沿場區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)供水管道，以供生產(chǎn)、經(jīng)營、生活、消防等用水需要。供電電纜沿區(qū)內(nèi)道路埋地敷設(shè)。 設(shè)施 32 (1)供電：電源引自濟(jì)南市槐蔭區(qū)西郊變電站。通過信息化管理，摒棄傳統(tǒng)物流管理模式，推進(jìn)物流管理的專業(yè)化、模式化、程序化，從而提 高物流產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)化和高效化。 （ 5）現(xiàn)代物流管理信息化工程 通過對(duì)物流運(yùn)作流程再造，建立符合現(xiàn)代物流運(yùn)營管理的信息化技術(shù)支持系統(tǒng)。通過互聯(lián)網(wǎng)將美洲市場、歐洲市場、東南亞市場聯(lián)網(wǎng)，成為中國品牌進(jìn)入國際大市場的快速通道。 （ 4）國際物流數(shù)碼工程 物流數(shù)碼技術(shù)的開發(fā)與運(yùn)用，開中國物流技術(shù)之先河。電子商務(wù)物流配送工程的 實(shí)施，是對(duì)傳統(tǒng)物流業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新和組織創(chuàng)新，從而有效的推動(dòng)中國物流產(chǎn)業(yè)化、國際化和數(shù)字化的發(fā)展進(jìn)程。實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)性與最大效益比。圓形日貨倉樓及其它建筑采用全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。 信息中樞和研發(fā)中心樓采用全現(xiàn)澆框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻主要沿樓梯、電梯以及外墻布置。產(chǎn)品發(fā)送配送中心采用多層建筑，考慮各類產(chǎn)品交易方式和交易量，分別設(shè)計(jì)為六層、四層、三層。R150M 日貨倉采用圓形設(shè)計(jì)，半徑 150 米，上 下車道，三層，其中一、二層為12 米，三層為 米。主出入口處的國際物流信息中樞和科創(chuàng)研發(fā)中心兩幢大樓設(shè)計(jì)為高層建筑，層高為 20 層。 29 一期工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表（見表 4）。其中： 公寓： 占地 250 畝，建筑面積 30 萬平方米； 舊村改造： 占地 100 畝，建筑面積 15 萬平方米； 社區(qū)服務(wù)中心： 占地 10 畝，建筑面積 5000 平方米； 社區(qū)居委會(huì)樓： 占地 10 畝，建筑面積 2021 平方米； 社區(qū)幼兒園 、小學(xué)： 占地 15 畝，建筑面積 3000 平方米。其中： 標(biāo)準(zhǔn)箱裝倉儲(chǔ)： 占地 450 畝，建筑面積 40 萬平方米； R150M 日貨倉： 占地 90 畝，建筑面積 12 萬平方米； 國際航倉： 占地 50 畝，建筑面積 4 萬平方米。其中： 國際物流信息中樞： 占地 30 畝，建筑面積 8 萬平方米； 國際物流科創(chuàng)研發(fā)中心： 占地 30 畝，建筑面積 8 萬平方米； 廣場： 占地 52 畝。主要建設(shè)內(nèi)容如下： （ 1）產(chǎn)品發(fā)送配送中心：占地 375 畝，建筑面積 27 萬平方米。物流港內(nèi)貨物倉儲(chǔ)、保管、裝卸、分揀、配貨、包裝等物流全過程服務(wù)全部采用現(xiàn)代化機(jī)械作業(yè)。 全部工程完成后，最終將山東現(xiàn)代國際物流基地建設(shè)成為氣勢(shì)宏大、環(huán)境優(yōu)美、立足山東、輻射全國、溝通國際的高科技現(xiàn)代國際物流港。 功能分區(qū) 山東現(xiàn)代物流基地各功能區(qū)塊面積及投資額一 覽表 序號(hào) 用地名稱 用地面積 建筑面積（萬㎡） 投資額（億） 1 道路廣場 2580 畝 7 2 運(yùn)載配送倉儲(chǔ) 1993 畝 160 萬㎡ 3 商業(yè)、文化娛樂與公共設(shè)施 2285 畝 258 萬㎡ 4 包裝加工 970 畝 78 萬㎡ 5 居住 1433 畝 171 萬㎡ 6 鐵路 256 畝 7 綠地 1850 畝 3 8 水域與其它 182 畝 9 總計(jì) 11549 畝 667 萬㎡ 物流基地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表 3） 26 表 3 山東現(xiàn)代國際物流基地規(guī)劃用地平衡表 序號(hào) 用地代號(hào) 用地面積 (公頃 ) 用地百分比 (%) 1 R 居住用地 其中 二類住宅用地 公共服務(wù)設(shè)施用地 小區(qū) 綠地 2 C 公共設(shè)施用地 其中 行政辦公用地 商業(yè)金融業(yè)用地 文化娛樂用地 體育用地 醫(yī)療衛(wèi)生用地 教育科研設(shè)計(jì)用地 其中 教育用地 科研設(shè)計(jì)用地 3 M 工業(yè)用地 二類工業(yè)用地 4 W 倉儲(chǔ)用地 普通倉儲(chǔ)用地 5 T 鐵路用地 6 S 道路廣場用地 其中 道路用地 146 廣場用地 社會(huì)停車場用地 7 U 市政公用設(shè)施用地 8 G 綠地