【正文】 特色接待項目：游客接待廣場、導(dǎo)游中心、古鎮(zhèn)客棧一期216。 開發(fā)項目概要：重點項目：兩山夾一門——下寨山和黃家坡觀景臺，黑神廟和藥王廟遺址恢復(fù)，西城門恢復(fù)，黑神廟至藥王廟一線城墻遺址恢復(fù)；基本門票包含的其他景點：龍泉寺、文昌閣、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺、萬壽宮、古鎮(zhèn)客棧（以上為原有門票所包含景點），觀音廟，張公館、川祖廟。并根據(jù)經(jīng)營要求，適當(dāng)在線路中的石街巷收購物業(yè)自營。 開發(fā)性質(zhì)：經(jīng)營性開發(fā)和營銷性開發(fā)216。l 渠道建設(shè)模式：主要適用于吸引全省的旅游和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和政府參與，配合會展模式，實現(xiàn)“節(jié)點＋渠道”的雙建結(jié)構(gòu)。對于資源豐富、特色突出、實力較強的企業(yè)，引導(dǎo)其長期參與，最終形成共建聯(lián)營的“貴州民族村”形態(tài)。l 代管招商和經(jīng)營模式：利用品牌運營將多種物業(yè)進行整理和統(tǒng)一，在不需要物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的前提下，代表物業(yè)所有者，運用物業(yè)進行統(tǒng)一招商和經(jīng)營活動，并以此獲得經(jīng)營和招商收入分成。l 資源及技術(shù)入股經(jīng)營模式：特別適用于吸引省內(nèi)具有民族、民俗、文化和創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者，以其所具有的特殊資源和技術(shù)，折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體。該模式在第一階段較容易實施。l 物業(yè)代理模式：作為古鎮(zhèn)民居和商鋪二次開發(fā)的輔助模式，開發(fā)企業(yè)并不收購其物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而是通過經(jīng)營管理將其統(tǒng)一到旗下的品牌中，實現(xiàn)物業(yè)增值，并代理物業(yè)所有者銷售給第三方經(jīng)營者，收取代理銷售費用。l 物業(yè)銷售模式：主要適用于古鎮(zhèn)民居和商鋪的二次開發(fā)，通過向古鎮(zhèn)居民收購物業(yè)進行包裝后增值出售給從事客棧、餐飲、零售、創(chuàng)意等業(yè)態(tài)的投資者和經(jīng)營者。l 景點開發(fā)模式：適用于古鎮(zhèn)內(nèi)國有物業(yè)（非歷史遺存等景點、如政府所有的住宅、商鋪、土地等）的整理和開發(fā)，通過購買，獲得政府所有的國有資產(chǎn)所有權(quán)，并進行全資開發(fā)，成為與常規(guī)景點相配合的景點型商業(yè)物業(yè)，同時也是企業(yè)的自有資產(chǎn)。l 景點買斷經(jīng)營模式：適用于第一、二階段的常規(guī)觀光景點的開發(fā)。3. 適用商業(yè)模式說明針對以上矛盾及解決思路，以旅游景區(qū)的開發(fā)模式為主體，借鑒房地產(chǎn)、展覽、物流等多種行業(yè)的商業(yè)模式，可形成解決以上矛盾的“組合套路”。而矛盾的產(chǎn)生主要集中在戰(zhàn)術(shù)方法的運用上。因此，解決該矛盾的關(guān)鍵在于運用先進而迅速的系統(tǒng)化經(jīng)營手法，打造系統(tǒng)化和規(guī)模化的古鎮(zhèn)旅游新經(jīng)濟模式，讓原住民切身感受到與企業(yè)合作的必要性和壓力，同時再結(jié)合多種合作模式，讓原住民真正與企業(yè)形成合作開發(fā)的關(guān)系。一方面，原住民經(jīng)營方式落后，另一方面，又奇貨可居。而矛盾的協(xié)調(diào)，主要在于企業(yè)應(yīng)該站在區(qū)域經(jīng)濟運營商的角度來看待XX旅游的開發(fā)，而不是就旅游談旅游，否則，一方面會加大對經(jīng)濟價值不高的資源的投入，另一方面，也縮小了自身的贏利空間。l 當(dāng)?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在開發(fā)愿景上的矛盾：政府開發(fā)景區(qū)的核心目標(biāo)一般都鎖定在區(qū)域經(jīng)濟的帶動和產(chǎn)業(yè)亮點的出現(xiàn)，而企業(yè)的開發(fā)愿景，則具有更強的戰(zhàn)略經(jīng)濟意義。特別是開發(fā)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣?，基于其利益群體和開發(fā)目標(biāo)的不同，對于可開發(fā)的資源判斷是不同的，這就為企業(yè)的投入節(jié)奏形成了困難。在開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)不僅是古鎮(zhèn)的開發(fā)者，同時也應(yīng)該是產(chǎn)品管理者、資源管理者、營銷管理者和服務(wù)管理者。該矛盾的解決方法直接影響著開發(fā)企業(yè)在處理資源結(jié)構(gòu)、開發(fā)強度、經(jīng)營管理方法、相關(guān)群體利益等方面的開發(fā)問題。歸結(jié)起來，從開發(fā)過程的經(jīng)濟性上，可以發(fā)現(xiàn)，有限的項目開發(fā)投入，在時間和空間上的項目開發(fā)選點和節(jié)奏把握上，均面臨著多頭協(xié)調(diào)的矛盾?！罢蠼Y(jié)合，區(qū)域聯(lián)動”——XX古鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)特征，取決了開發(fā)參與者的多元化，其中最重要的是政企的結(jié)合，其一是指在整個開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)要與XX、花溪的相關(guān)政府部門形成聯(lián)動；另一方面，也需要以XX為紐帶，帶動全省各級政府和部門與全省旅游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的聯(lián)動。啟動期后再跟進較大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入，既能鎖定最具開發(fā)價值的項目，也能很好地協(xié)調(diào)整個資金運轉(zhuǎn)，更能通過啟動期的鋪墊爭取到適合開發(fā)的相應(yīng)政策。(二) 商業(yè)模式整合1. 商業(yè)模式整合思路“經(jīng)營啟動，開發(fā)跟進；雙向互動，聚沙成塔；政企結(jié)合，區(qū)域聯(lián)動”“經(jīng)營啟動，開發(fā)跟進”——XX資源特性決定了其整體開發(fā)量大，開發(fā)主體和受益主體復(fù)雜，以不動產(chǎn)（景點、商業(yè)、住宅等）的開發(fā)策略容易造成啟動緩慢，投資額大的局面，因此項目應(yīng)采取“少量開發(fā)，廣泛經(jīng)營”的啟動模式。l 貴陽市薄弱的旅游商業(yè)機會：貴州是旅游資源大省，但同時也是旅游經(jīng)濟弱省，旅游產(chǎn)業(yè)鏈條中的幾個重要環(huán)節(jié)（餐飲、住宿、購物、娛樂、代理、宣傳等）均未形成具有全省輻射力的經(jīng)濟核心，這是項目提升至省域地位的絕佳機會。l 土地政策：通過靈活運用原住民參與性開發(fā)和經(jīng)營的策略，配合國家相關(guān)農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)開發(fā)政策，可最大限度減少開發(fā)過程中的土地成本。其一，是通過打造貴州文化的典型性窗口，爭取文化和宣傳部門相關(guān)政策；其二，是以古鎮(zhèn)為載體打造貴州旅游經(jīng)濟的對外營銷窗口，爭取各地方政府的相關(guān)政策及資金的流入。3. 政策杠桿l 旅游政策：一方面，項目需要各級區(qū)域旅游管理和旅游規(guī)劃方面的政策配合，更重要的是，將項目的經(jīng)濟地位提升至省域旅游窗口和區(qū)域文化開發(fā)的高度，可充分引導(dǎo)和爭取相關(guān)政策向XX的傾斜。l 貴州的多元文化格局：貴州全省豐富的多元文化格局既需要成為XX旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)土壤，為其提供養(yǎng)料和題材，同時也是XX旅游商業(yè)項目由散到聚，由多到精，由弱到強的保證。l XX的區(qū)域經(jīng)濟價值：可以此吸引全省各地區(qū)的旅游軟性資源向XX的流動，并以此聚集成為雙向產(chǎn)品，一方面借全省資源強化XX景點和產(chǎn)品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客資源，吸引全省其他地區(qū)政府和企業(yè)的參與。其他門票類收入主要包括：參與互動活動門票、活動中出售紀(jì)念品收入、導(dǎo)游服務(wù)費、參與活動的服裝道具等租賃銷售費用等等。l 關(guān)于古鎮(zhèn)旅游門票贏利模式的特別說明：古鎮(zhèn)的門票贏利模式并非單純的觀光門票概念，其中包括了基礎(chǔ)門票收入（常規(guī)的觀光門票）和其他門票類收入其他門票類收入并不以景點通票形式出現(xiàn)，而是游客在古鎮(zhèn)整體消費的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費。216。本項目包括：216。 古鎮(zhèn)居民所需日常生活商品銷售：以提高古鎮(zhèn)居民生活品質(zhì)、豐富游客購物商品的補充，是古鎮(zhèn)日常商品銷售產(chǎn)生的收入。 項目引進的貴州旅游商品銷售：品牌化銷售各種貴州旅游商品產(chǎn)生的收入，是項目商品銷售中最重要的收入。 具有XX特色和文化特征的旅游商品銷售：自主開發(fā)或特許開發(fā)和經(jīng)營XX旅游商品產(chǎn)生的收入。l 出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的較穩(wěn)定收益，其實現(xiàn)收益速度較快。216。216。l 提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗本身——經(jīng)營企業(yè)獲得的最穩(wěn)定的的收益，本項目包括：216。216。216。216。本項目包括：216。l 提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓——經(jīng)營企業(yè)可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對適中，收益期長。216。同時也包括直接代理出售該區(qū)域增值后的小塊土地產(chǎn)生的利潤。216。l 旅游項目所在地溢價產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售——開發(fā)企業(yè)可獲得的最快速和最整體的收益，本項目包括：216。216。216。216。216。216。216。(三) 項目盈利結(jié)構(gòu)模式1. 項目贏利模式圍繞“人文XX”核心，設(shè)計成為多贏利方式組合的多層贏利結(jié)構(gòu)，如圖：出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會旅游項目所在地溢價產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗本身人文青巖出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務(wù)贏利方式的主次關(guān)系2. XX古鎮(zhèn)可運用的贏利方式分項說明l 出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會——開發(fā)企業(yè)可獲得的較快速的較大宗收益，本項目包括：216。XX新鎮(zhèn)在以上開發(fā)基礎(chǔ)上，借助土地增值勢頭，開發(fā)的貴陽第一家高品質(zhì)郊區(qū)樓盤和第二居所?！百F州新農(nóng)村”聯(lián)展通過以上產(chǎn)品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯(lián)展，主要展覽全省各地的新農(nóng)村建設(shè)成果，經(jīng)濟效益較弱，主要是提升企業(yè)品牌和社會效益?！俺彩澜纭辟F州宗教藝術(shù)品展銷運用古鎮(zhèn)多元宗教資源打造的，以各大廟宇為載體的宗教類旅游商品展示貴州文化主題樂園古鎮(zhèn)所有文化類產(chǎn)品的概念集合貴州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園整理除客棧和商鋪以外的民居，進行改造、包裝和銷售，主要吸引全省藝術(shù)、廣告、多媒體、表演等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，形成具有全國唯一性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園貴州星級農(nóng)家樂群由企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)、配合政府管理的、面向全省招商，在XX和花溪打造的高品質(zhì)農(nóng)家樂集群貴州民族村由企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)、在前期各種主題節(jié)慶的基礎(chǔ)商，吸引全省有實力的民族主題企業(yè)，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、合作建設(shè)模式開發(fā)的原生態(tài)民族村?！氨娚裰隆毕盗匈F州宗教藝術(shù)和儀式表演運用古鎮(zhèn)多元宗教資源打造的，主要設(shè)置于各大廟宇內(nèi)的宗教和儀式表演，可借助宗教部門的支持。“多彩貴州”系列民族表演分主題、分時段的全省各地的民族表演聯(lián)展，由省級文化部門主辦“多彩貴州”民族主題周／節(jié)分主題、分時段的全省各地的民族文化聯(lián)展，由省級文化部門或經(jīng)貿(mào)部門主辦“多彩貴州”民俗相關(guān)產(chǎn)業(yè)主題周分主題、分時段的全省各地的民俗產(chǎn)業(yè)聯(lián)展，由省級經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦貴州省第一家參與性旅游街區(qū)美食街、購物街、娛樂街、民俗客棧的集合，也是各種主題周的載體貴州旅游商品聯(lián)展分主題、分時段的全省各地的旅游商品聯(lián)展，由省級經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦“解密貴州”系列尋寶主題游戲以尋寶為基本方式、參與性游樂為手段，展示貴州社會經(jīng)濟文化的主題系列游戲，可與省委宣傳部門合作運作，也可與各主題周、節(jié)相結(jié)合。軍屯文化表演利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的定期或不定期軍屯文化表演貴州軍屯歷史展利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的全省軍屯文化聯(lián)展，可由文化部門主辦。貴州導(dǎo)游體驗性計調(diào)中心省旅游局的“導(dǎo)游管理中心”的體驗化轉(zhuǎn)型，未參團游客可在此通過體驗化的古鎮(zhèn)導(dǎo)游過程，來選擇和聘請其后續(xù)線路的導(dǎo)游。貴州旅游商品街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進行區(qū)域主題化劃分和招商的旅游購物街區(qū)，面對全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動。2. 產(chǎn)品概要產(chǎn)品產(chǎn)品概要“多彩貴州”歡迎系列表演在城門區(qū)域設(shè)置的，具有“入城儀式”和“入州儀式”雙重特征的歡迎儀式，以原生態(tài)的表演和禮品贈送等為主“多彩貴州”系列歷史文化展覽分主題、分時段的全省各地的歷史文化聯(lián)展，由省級文化部門主辦和美XX觀光游以古鎮(zhèn)整體布局觀光為龍頭的常規(guī)觀光產(chǎn)品貴州主題旅館群落通過整理古鎮(zhèn)民居而打造的民族民俗旅館群落，由主題化的環(huán)境和三星內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，統(tǒng)一品牌營銷和管理，主要承接團隊游客。賣點產(chǎn)品產(chǎn)品分級貴州旅游必經(jīng)之處“多彩貴州”歡迎系列表演★★★★★貴州旅游的文化門戶“多彩貴州”系列歷史文化展覽★★★貴州第一旅游古鎮(zhèn)和美XX觀光游★★★★★貴州主題旅館群落★★★★★貴州民族美食街★★★貴州旅游商品街★★★★★貴州民族主題娛樂城★★★貴州導(dǎo)游體驗性計調(diào)中心★★★★軍屯文化的精致表現(xiàn)軍屯文化表演★★貴州軍屯歷史展★★★★貴州軍屯主題游樂★★★★和美XX系列表演“和美XX”系列民族表演★★★★★“多彩貴州”民族主題周／節(jié)★★★貴州民俗體驗中心“多彩貴州”民族主題周／節(jié)★★★★★“多彩貴州”民俗相關(guān)產(chǎn)業(yè)主題周★★★貴州旅游商品街貴州省第一家參與性旅游街區(qū)★★★★貴州旅游商品聯(lián)展★★★★★解密貴州“解密貴州”系列尋寶主題游戲★★★★★“解密貴州”系列尋寶現(xiàn)場節(jié)目★★★石頭城貴州石建筑主題展覽★★“神秘石城”系列情節(jié)化游樂★★★★★貴州石主題旅游商品街★★★眾神守護之地“眾神之下”系列貴州宗教藝術(shù)和儀式表演★★★★“眾神之下”游客祈福儀式★★★★★“超凡世界”貴州宗教藝術(shù)品展銷★★★貴州人文精神之源“多彩貴州”系列文化展覽★★★貴州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園★★★★★情節(jié)化景觀“神秘石城”系列情節(jié)化游樂★★★★“解密貴州”系列尋寶主題游戲★★★★★文化深度體驗中心貴州文化主題樂園★★★★貴陽鄉(xiāng)村休閑樂園貴州星級農(nóng)家樂群★★★貴州民族村★★★★和諧貴州“和諧貴州”聯(lián)展、XX新鎮(zhèn)★★★★★新農(nóng)村建設(shè)示范點“貴州新農(nóng)村”聯(lián)展、XX新村★★★★★節(jié)約型旅游經(jīng)濟示范點“生生不息”聯(lián)展★★★注：該產(chǎn)品分級僅從產(chǎn)品在XX鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟地位角度進行評價。運用經(jīng)營管理模式為啟動，是以非物質(zhì)資源開發(fā)啟動物質(zhì)資源開發(fā)的重要創(chuàng)新性模式。該綜合模式面對的開發(fā)對象不僅僅是古鎮(zhèn)內(nèi)外的歷史遺跡、觀光景點等旅游資源，同時也包含了整個XX具有開發(fā)可能性的不動產(chǎn)資源?！盭X開發(fā)的破題，并非是單純的旅游景區(qū)開發(fā)，而是結(jié)合了主題商業(yè)地產(chǎn)、文化住宅地產(chǎn)、特色會展中心、主題酒店、文化主題公園等多種不動產(chǎn)開發(fā)模式和手法的綜合模式。XX的“和合之美”，并非是靜態(tài)的，過去的，而且是鮮活的，具有時代生命力的；這也是XX作為和諧人居的文化住宅地產(chǎn)開發(fā)的文化底蘊；同時，該生命力，是由其中生活的多民族居民所構(gòu)成，因此，在文化核心資源的組成中，本地居民是重要的組成部分和道具。將古鎮(zhèn)的歷史、文化、藝術(shù)、宗教、建筑、布局、民俗等文化要素中，無處不在的和諧要素進行提煉和重組，完全體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)哲學(xué)文化中的“和合之美”。XX最有價值的文化內(nèi)涵并非由某個文化單一形成，與資源結(jié)構(gòu)相對應(yīng)，是由多個文化類型和系統(tǒng)組成的結(jié)合體。企業(yè)既可買斷經(jīng)營權(quán)，也可買斷其物業(yè)產(chǎn)權(quán)?！盭X最有價值的旅游資源，并非是某一個或幾個資源單體，而是由多種類型和特性的資源的組合體，是一個整體概念——“和合之城