【正文】 其長期參與，最終形成共建聯(lián)營的“貴州民族村”形態(tài)。 開發(fā)項目概要：重點項目：兩山夾一門——下寨山和黃家坡觀景臺，黑神廟和藥王廟遺址恢復(fù)，西城門恢復(fù)，黑神廟至藥王廟一線城墻遺址恢復(fù)；基本門票包含的其他景點：龍泉寺、文昌閣、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺、萬壽宮、古鎮(zhèn)客棧（以上為原有門票所包含景點），觀音廟，張公館、川祖廟。并根據(jù)經(jīng)營要求，適當(dāng)在線路中的石街巷收購物業(yè)自營。l 代管招商和經(jīng)營模式：利用品牌運營將多種物業(yè)進行整理和統(tǒng)一，在不需要物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的前提下，代表物業(yè)所有者，運用物業(yè)進行統(tǒng)一招商和經(jīng)營活動，并以此獲得經(jīng)營和招商收入分成。l 物業(yè)銷售模式：主要適用于古鎮(zhèn)民居和商鋪的二次開發(fā)，通過向古鎮(zhèn)居民收購物業(yè)進行包裝后增值出售給從事客棧、餐飲、零售、創(chuàng)意等業(yè)態(tài)的投資者和經(jīng)營者。而矛盾的產(chǎn)生主要集中在戰(zhàn)術(shù)方法的運用上。l 當(dāng)?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在開發(fā)愿景上的矛盾：政府開發(fā)景區(qū)的核心目標一般都鎖定在區(qū)域經(jīng)濟的帶動和產(chǎn)業(yè)亮點的出現(xiàn)，而企業(yè)的開發(fā)愿景，則具有更強的戰(zhàn)略經(jīng)濟意義。歸結(jié)起來，從開發(fā)過程的經(jīng)濟性上，可以發(fā)現(xiàn)，有限的項目開發(fā)投入，在時間和空間上的項目開發(fā)選點和節(jié)奏把握上，均面臨著多頭協(xié)調(diào)的矛盾。l 貴陽市薄弱的旅游商業(yè)機會：貴州是旅游資源大省，但同時也是旅游經(jīng)濟弱省，旅游產(chǎn)業(yè)鏈條中的幾個重要環(huán)節(jié)（餐飲、住宿、購物、娛樂、代理、宣傳等）均未形成具有全省輻射力的經(jīng)濟核心，這是項目提升至省域地位的絕佳機會。l 貴州的多元文化格局：貴州全省豐富的多元文化格局既需要成為XX旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)土壤，為其提供養(yǎng)料和題材，同時也是XX旅游商業(yè)項目由散到聚，由多到精，由弱到強的保證。216。 具有XX特色和文化特征的旅游商品銷售：自主開發(fā)或特許開發(fā)和經(jīng)營XX旅游商品產(chǎn)生的收入。l 提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗本身——經(jīng)營企業(yè)獲得的最穩(wěn)定的的收益，本項目包括：216。本項目包括：216。216。216。(三) 項目盈利結(jié)構(gòu)模式1. 項目贏利模式圍繞“人文XX”核心，設(shè)計成為多贏利方式組合的多層贏利結(jié)構(gòu)，如圖：出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會旅游項目所在地溢價產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗本身人文青巖出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務(wù)贏利方式的主次關(guān)系2. XX古鎮(zhèn)可運用的贏利方式分項說明l 出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會——開發(fā)企業(yè)可獲得的較快速的較大宗收益，本項目包括：216?！氨娚裰隆毕盗匈F州宗教藝術(shù)和儀式表演運用古鎮(zhèn)多元宗教資源打造的，主要設(shè)置于各大廟宇內(nèi)的宗教和儀式表演，可借助宗教部門的支持。貴州旅游商品街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進行區(qū)域主題化劃分和招商的旅游購物街區(qū)，面對全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動。該綜合模式面對的開發(fā)對象不僅僅是古鎮(zhèn)內(nèi)外的歷史遺跡、觀光景點等旅游資源，同時也包含了整個XX具有開發(fā)可能性的不動產(chǎn)資源。XX最有價值的文化內(nèi)涵并非由某個文化單一形成，與資源結(jié)構(gòu)相對應(yīng)，是由多個文化類型和系統(tǒng)組成的結(jié)合體。3. 國內(nèi)古鎮(zhèn)類景區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的薄弱、相關(guān)法律政策的缺失，政府對于旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的認知程度落后，以及在景區(qū)開發(fā)過程中，政府職能的模糊，在很大程度上限制了企業(yè)對XX的深度開發(fā)和商業(yè)化打造，特別是對長期經(jīng)營獲利的企業(yè)戰(zhàn)略，具有極大的不確定性威脅。 (三) O－機會1. 貴州省豐富的旅游資源、快速的旅游發(fā)展趨勢，與落后的旅游產(chǎn)業(yè)化程度中間存在較大斷層，為項目的創(chuàng)新性開發(fā)和提升性開發(fā)提供了絕佳的產(chǎn)業(yè)空間。同時，企業(yè)定位于運營和開發(fā)兩個層面，就避免了一些急功近利、殺雞取卵的開發(fā)模式可能。2. 開發(fā)建成后XX古鎮(zhèn)內(nèi)目標年旅游接待人數(shù)200萬，并通過提質(zhì)與輻射獲取利潤空間。2. 重要市場 此市場是最能體現(xiàn)XX古鎮(zhèn)旅游特色的核心，同時也是使XX得以提升的重要方面，是需要進行大力拓展的市場。第四、從結(jié)構(gòu)特征看，青少年是影響休閑消費市場的核心力量。（6）游客對天氣、住宿、交通信息比較關(guān)注，旅游資源方面，%%，關(guān)注歷史變化、特色飲食、土特產(chǎn)的旅游者也有一定比重。（參考文獻：《貴陽市旅游發(fā)展總體規(guī)劃2004－2020年》、《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《烏當(dāng)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》）(一) 國外客源市場分析從空間結(jié)構(gòu)特征看，貴州旅游以港澳臺所占的比重和增長幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（45%）尤其以東南亞的游客占絕對優(yōu)勢，國別構(gòu)成上以日本、新加坡、馬來西亞、泰國為主，其次以美、法、英、德，表現(xiàn)為地域較為集中，容易產(chǎn)生波動，市場穩(wěn)定性不夠。、沈從文故居、奇梁洞、南方長城、楊家祠堂等8個旅游景點50年經(jīng)營權(quán)。（3）買斷景區(qū)的產(chǎn)權(quán)，對商業(yè)－“賣什么”進行統(tǒng)一規(guī)劃。宗教特色古鎮(zhèn)：如山西省五臺縣臺懷鎮(zhèn)，擁有數(shù)十座大廟，其中南禪寺大殿為我國最早的唐代建筑，寺廟等級和木作、土作、磚作藝術(shù)水平極高，但功能單一。路上有皖贛鐵路和杭徽、蕪?fù)凸?，水上有千島湖、新安江航道，空中有黃山輻射全國的航線。街巷全用青石板鋪成，絕似一幅徽州古典宅居的風(fēng)俗畫卷。四方街店鋪林立，人來人往，很是熱鬧。觀民俗大院、探尋我國古代金融、觸摸古城墻看古民居、做明清人、上花果山當(dāng)美猴王、體會徽州民俗風(fēng)情營銷口號七彩云南夢幻麗江 中國牌坊之鄉(xiāng)——安徽歙縣旅游商品保寧醋、張飛牛肉、絲錦仿古銅鎖以及火鍋、銅制酒杯等，彩繪木制餐具、手縫民族服飾?，F(xiàn)存的平遙磚城，為明初洪武三年（公元1370年）重建，以后又屢經(jīng)修筑完善，至今已有600多年的歷史，是我國保存最完整的一座明清時期的古代縣城原型。古城融合了納西、白、藏族、漢各民族建筑藝術(shù)的精華?，F(xiàn)為國家級歷史文化名城。形狀如同一塊碧玉大硯，故名大研（研與硯同音）。從而研究中國的旅游市場，不能不考慮和借鑒中國古城的旅游發(fā)展模式和情形。西線：龍宮－紅楓湖－萬楓林－天星橋－馬嶺河－格凸河北線：扎佐高爾夫球場－長坡嶺森林公園－白云公園－息烽集中營－赤水－修文陽明洞市區(qū)：河濱公園－文昌閣－黔靈公園－甲秀樓－陽明祠－宏福寺南線：花溪公園－XX古鎮(zhèn)－荔波樟江風(fēng)景名勝區(qū)－高坡－南郊公園－天河潭 從這些線路中可以看出，東、西、北、市區(qū)的旅游景點多為自然景觀和一些民族風(fēng)情、漂流等旅游景點。從資源方面看：六個特色旅游區(qū)多為自然生態(tài)景觀，與綜合旅游區(qū)形成了很大的差異。管理公司有60多位員工，30多位編外員工，30多位編內(nèi)員工，其中講解員20多位。四是要廣開渠道，進一步加大旅游投入。貴州省目前有十二個旅游區(qū)，六個綜合旅游區(qū)，六個特色旅游區(qū)，其中XX所屬的貴陽綜合旅游區(qū)是貴州省資源、各項配套設(shè)施、交通、旅游人數(shù)各方面最好的一個旅游區(qū)。旅游業(yè)將發(fā)展成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)，旅游者將達到空前的規(guī)模，來自各個國家、各個階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個角落。XX古鎮(zhèn)地處貴陽南部山地中的平川之中，古鎮(zhèn)原有牢固城墻圍合，加上城邊險峻五峰維護。4. 少數(shù)民族風(fēng)情增添了古鎮(zhèn)的人文魅力XX原為少數(shù)民族聚居地區(qū)，后因駐軍而漢族不斷增多。石山、石城、石墻、石塔、石坊、石路、石巷、石壩等構(gòu)成山地石城，是一道獨特的風(fēng)景，對游客有特殊的吸引力。這是古鎮(zhèn)可開發(fā)利用的另一類旅游資源。二、 XX古鎮(zhèn)旅游資源疏理1. 自然旅游資源：包含了山地景觀、喀斯特洞穴、局部構(gòu)景河段、自然泉流、舒適氣候、風(fēng)景林、古樹名木、自然地標景段等。XX鎮(zhèn)共有17個行政村、5個居委會、131個村民小組、86個自然村寨，6975戶，XX鎮(zhèn)2005年總?cè)丝跒?0337，人口密度328人/平方公里，少數(shù)民族占總?cè)丝诘?2%。占總?cè)丝诘?5%；有耕地19700余畝，；糧食年產(chǎn)量1500萬斤，為花溪區(qū)總產(chǎn)量的十分之一。4. 抽象人文吸引物：關(guān)于周漁璜的民間傳說；《請佛歌》等宗教曲譜；游百病等特色民俗；班土司父子、袁大鵬、趙國澍及其家族、趙狀元的故事、平剛生平、張仙老祖的傳說、《桐野詩集》、關(guān)于XX研究的有關(guān)典籍、書籍等，構(gòu)成了正統(tǒng)渠道與民間傳說相互補充的歷史人文資源。XX古鎮(zhèn)的多元文化融合也體現(xiàn)在民族文化的融合——古漢民族文化、現(xiàn)代漢文化與布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合——華夏文化與歐洲文化的交融；宗教文化的融合——儒釋道及天主教、基督教等的共存等等?，F(xiàn)存歷史遺址36處，分別分布在古鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)及其周邊附近區(qū)域，且以規(guī)劃區(qū)內(nèi)分布數(shù)量占絕大多數(shù)。這些少數(shù)民族有的仍保持著傳統(tǒng)的生活習(xí)俗，其服飾、歌舞、節(jié)日等是珍貴的旅游資源。XX古鎮(zhèn)及其周邊高原地貌形成的山、水、谷、丘、鎮(zhèn)的序列景觀，是國內(nèi)外的城鎮(zhèn)中極其罕見的城、川、水、山與功能結(jié)合的優(yōu)秀高原山地城鎮(zhèn)典范。截至2006 年中國人均 GDP超過 2000 美元，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達到13．8億人次，而三個黃金周旅游人次就達到3．5億，同比增長13％；中國入境旅游的港、澳、臺游客人數(shù)將接近9000萬至1億人次，而外國游客人數(shù)則有望超過2000萬人次。(五) 貴陽市發(fā)展背景貴陽市“十一五”旅游發(fā)展目標和思路：一是要整合旅游資源，打造旅游精品。在這種國際、國內(nèi)以及西部和貴州本省的良好形勢下，XX的旅游發(fā)展應(yīng)該具備了非常好的外部條件和空間。(四) 年旅游接待人數(shù)及旅游收入目前XX的門票實行通票制，價格為34元，包括景點龍泉寺、文昌閣（朝陽寺）、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺（斗姆閣遺址）、萬壽宮（江西會館）、古鎮(zhèn)客棧（寺廟改建）。從配套設(shè)施方面看：貴陽綜合旅游區(qū)現(xiàn)有38個星級賓館（其中四星級7個），一共可提供8，327張床位，非星級住宿接待設(shè)施可提供28，000張床位，其他景區(qū)的配套設(shè)施與其相差甚遠。3. XX古鎮(zhèn)與省內(nèi)其他景區(qū)的比較貴州省目前也有一些類似于XX的古鎮(zhèn)如，黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關(guān)鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)，但其歷史文化積淀，資源的豐富性等綜合品質(zhì)均在XX之下。所以，對我們XX古鎮(zhèn)的定位提供了參照和思路。是中國目前保存最為完整的四座古城之一。歷史文脈閬中歷史悠久，戰(zhàn)國時為巴國國都。城內(nèi)水渠密布，跨水臨區(qū)的建筑十分普遍。在文學(xué)、藝術(shù)、醫(yī)學(xué)、建筑等方面，產(chǎn)生了不少有影響的流派。街道鋪面林立，商戶云集，熱鬧非凡。由于該縣旅游業(yè)不斷發(fā)展，古城區(qū)的個體工商戶已增至200多家，當(dāng)?shù)氐纳碳乙黄鹈耧L(fēng)淳樸、經(jīng)商誠信和服務(wù)優(yōu)質(zhì)而備受外地游客的贊揚。從昆明到麗江，行程527公里，每天有20多班臥鋪通宵班車和普通通宵班車以縣城為中心，東南有風(fēng)麻公路直抵懷化地區(qū)，西有鳳銅公路直達貴州銅仁。當(dāng)然，這里也離不開歷史的渲染和悠悠歲月所承載的豐富內(nèi)涵所挖掘和搭建的平臺以及再加上新時代的樣式不一、斑斕多彩的包裝，從而讓人們在暢游“歷史隧道”和現(xiàn)實交替的過程中，達到了休閑、放松的目的，不但滿足了人們精神上的無形需求，也滿足了現(xiàn)代社會文明進步所離不開的物質(zhì)需求。民族特色古鎮(zhèn)：如云南的麗江、貴州的黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關(guān)鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)等歷史悠久、保留較為完整、建筑特色鮮明、民族風(fēng)情濃郁、具有保護和利用價值。（5）對商店進行產(chǎn)權(quán)置換后，就“賣什么、怎么賣”重新界定，并以預(yù)先確定的方式招租。按照各負其責(zé)，各司其職分工。(二) 國內(nèi)客源市場分析1. 消費行為特征 （1）游客主要的出游動機以觀光和休閑度假為主（%），公務(wù)、商務(wù)、會議也占有一定比例。從消費行為特征上看，國外游客對古鎮(zhèn)的深度體驗較為偏重，特別是對多元的本土文化的多重體驗，而國內(nèi)游客對貴州的自然風(fēng)景區(qū)及民俗文化、歷史文化、土特產(chǎn)等比較傾向。五、 XX古鎮(zhèn)目標市場定位及市場細分(一) 目標市場定位1. 立足于貴陽及近郊的市民日常及周末的特色休閑與體驗旅游娛樂場所。 六、 XX古鎮(zhèn)市場預(yù)測及目標(一) 市場預(yù)測據(jù)貴陽市統(tǒng)計公報顯示，%%；，%%。2. 區(qū)位方面瀕臨省城第一客源地，為貴陽市民周末休閑旅游的目的地，同時便于以貴陽為中轉(zhuǎn)站開發(fā)遠程客源群體。3. 開發(fā)成本大，XX古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復(fù)工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。4. 國內(nèi)古鎮(zhèn)較同質(zhì)化的資源性質(zhì)與產(chǎn)品屬性，為項目打造體驗性、娛樂性、文化性的商業(yè)旅游產(chǎn)品提供了很大的市場空間。二、 XX古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位(一) 產(chǎn)業(yè)定位形成以古鎮(zhèn)觀光旅游為基礎(chǔ)、休閑體驗旅游為主體、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局(二) 主題定位XX——“活著”的貴州人文博物館和美XX，天人合一的貴州文化盛典人文XX，和合之美(三) 發(fā)展目標定位第一階段：實現(xiàn)年目標100萬人，旅游綜合收入6000萬元第二階段：實現(xiàn)年目標120萬人，旅游綜合收入7000－10000萬元第三階段：實現(xiàn)年目標150－200萬人，旅游綜合收入20000萬元(四) 功能定位多彩貴州文化體驗中心貴州旅游商業(yè)展示中心第四章 XX古鎮(zhèn)旅游商業(yè)模式設(shè)計一、 古鎮(zhèn)開發(fā)及運作的總體概念設(shè)計(一) 古鎮(zhèn)旅游資源核心的總體概念“以XX古鎮(zhèn)布局為綱，多類資源的同一性協(xié)調(diào)組合為點?！昂秃稀蔽幕?，是中國古代詩性智慧之根源，完全融合了中國“天人合一”的人生境界與審美境界，充分體現(xiàn)了中國古代美學(xué)基本特征(如強調(diào)真善統(tǒng)一、情理統(tǒng)一、人與自然的統(tǒng)一、有限與無限的統(tǒng)一、認知與直覺的統(tǒng)一等)和中國古代審美理想(如儒家對“和”、道家對“妙”、佛禪對“圓”的追求)。二、 賣點、產(chǎn)品與贏利模式(一) 賣點策劃與分析根據(jù)對資源和市場的分析和評價，可以整理出XX古鎮(zhèn)進行市場化開發(fā)的核心競爭力，并圍繞核心競爭力形成項目的市場賣點和亮點結(jié)構(gòu)：項目核心競爭力：豐富而共融的“和合”文化絕佳的經(jīng)濟區(qū)位具有區(qū)域代表性的景觀系統(tǒng)動態(tài)而具有生命力的原住民基礎(chǔ)完整的和諧人居小城鎮(zhèn)開發(fā)基礎(chǔ)項目賣點結(jié)構(gòu)核心競爭力賣點賣點運用手法絕佳的經(jīng)濟區(qū)位貴州旅游必經(jīng)之處