【正文】 l 出讓、出售具備知識產(chǎn)權特點的商品——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的較穩(wěn)定收益，其實現(xiàn)收益速度較快。216。l 提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓——經(jīng)營企業(yè)可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對適中，收益期長。l 旅游項目所在地溢價產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售——開發(fā)企業(yè)可獲得的最快速和最整體的收益，本項目包括：216。216。XX新鎮(zhèn)在以上開發(fā)基礎上，借助土地增值勢頭，開發(fā)的貴陽第一家高品質(zhì)郊區(qū)樓盤和第二居所?！岸嗖寿F州”系列民族表演分主題、分時段的全省各地的民族表演聯(lián)展，由省級文化部門主辦“多彩貴州”民族主題周／節(jié)分主題、分時段的全省各地的民族文化聯(lián)展，由省級文化部門或經(jīng)貿(mào)部門主辦“多彩貴州”民俗相關產(chǎn)業(yè)主題周分主題、分時段的全省各地的民俗產(chǎn)業(yè)聯(lián)展，由省級經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦貴州省第一家參與性旅游街區(qū)美食街、購物街、娛樂街、民俗客棧的集合，也是各種主題周的載體貴州旅游商品聯(lián)展分主題、分時段的全省各地的旅游商品聯(lián)展，由省級經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦“解密貴州”系列尋寶主題游戲以尋寶為基本方式、參與性游樂為手段，展示貴州社會經(jīng)濟文化的主題系列游戲，可與省委宣傳部門合作運作，也可與各主題周、節(jié)相結合。2. 產(chǎn)品概要產(chǎn)品產(chǎn)品概要“多彩貴州”歡迎系列表演在城門區(qū)域設置的，具有“入城儀式”和“入州儀式”雙重特征的歡迎儀式，以原生態(tài)的表演和禮品贈送等為主“多彩貴州”系列歷史文化展覽分主題、分時段的全省各地的歷史文化聯(lián)展，由省級文化部門主辦和美XX觀光游以古鎮(zhèn)整體布局觀光為龍頭的常規(guī)觀光產(chǎn)品貴州主題旅館群落通過整理古鎮(zhèn)民居而打造的民族民俗旅館群落，由主題化的環(huán)境和三星內(nèi)設標準建設，統(tǒng)一品牌營銷和管理，主要承接團隊游客。”XX開發(fā)的破題，并非是單純的旅游景區(qū)開發(fā)，而是結合了主題商業(yè)地產(chǎn)、文化住宅地產(chǎn)、特色會展中心、主題酒店、文化主題公園等多種不動產(chǎn)開發(fā)模式和手法的綜合模式。企業(yè)既可買斷經(jīng)營權，也可買斷其物業(yè)產(chǎn)權。(四) T－威脅1. 各級政府和原住民對XX旅游資源和旅游產(chǎn)品的不同認知，與民營商業(yè)企業(yè)之間存在著巨大差異，直接影響項目啟動和開發(fā)的投資與贏利結構，是XX升級開發(fā)的巨大威脅。因此在如何擴充古鎮(zhèn)游客容納量上需要多下功夫。4. 開發(fā)主體方面眾誠集團作為XX項目的主運營商和開發(fā)商，具有很強的區(qū)域綜合實力，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構再戰(zhàn)略層面也有利于對XX項目的把握。從以上數(shù)據(jù)看出貴陽旅游市場呈現(xiàn)良好得增長趨勢，為XX的旅游客源市場開發(fā)提供了良好的基礎，另外隨著貴陽市市民這一旅游客源的開發(fā)以及全國古鎮(zhèn)旅游需求旺盛形勢，可以推測，XX古鎮(zhèn)開發(fā)后的游客量將會有巨大的提升空間。4. 立足于世界的中國歷史文化名鎮(zhèn)。第二、從心理特征看，貴陽市民休閑意識超前，超出同等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)。（4）大多數(shù)外地游客在貴陽過夜，%，并表現(xiàn)出較高的消費水平。四、 XX古鎮(zhèn)客源市場分析鑒于XX在貴陽的區(qū)位和資源特色，所以通過分析貴陽的客源市場幾乎涵蓋了XX的客源市場特征。l 以買斷古鎮(zhèn)景點資源為特色的鳳凰模式據(jù)統(tǒng)計，截止目前，全國已出讓或鼓勵出讓景區(qū)經(jīng)營權的省、自治區(qū)、直轄市有２０個以上，有超過３００個景區(qū)或景點都已經(jīng)“轉(zhuǎn)賣”。因此XX的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，形成了XX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的強有競爭力！3. 國內(nèi)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)模式分析l 以政府為主體的烏鎮(zhèn)模式烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)由當?shù)卣y(tǒng)一掌控，其做法是：（1）開發(fā)堅持以保護整體風貌為先的原則，用減法把所有不協(xié)調(diào)的建筑通通拆掉。2. 國內(nèi)古鎮(zhèn)主要類型我國旅游古鎮(zhèn)大致包括下列幾類：江南古鎮(zhèn)：如周莊、同里、甪直、黎里、木瀆、西溪、盛澤、西塘、烏鎮(zhèn)、南潯、朱家角等，以歷史悠久、水鄉(xiāng)風貌、民居特色、文化底蘊見長，多不具備宗教與軍事功能；在建設上依水形定城鎮(zhèn)走向，鎮(zhèn)隨水走。平遙縣境內(nèi)有同蒲鐵路縱貫南北，向北可達太原、石家莊等地，向南可到臨汾、運城等地。打箍井街為明代老街，民宅店面鱗次櫛比，小青瓦、馬頭墻、重檐、門樓，別具一格。古城的大街小巷，全用紅色角礫石塊鋪成，呈五彩斑紋，民間稱其為“五花石”。旅游景點貢院、唐代觀星臺遺址、張飛廟、永安寺、五龍廟、天書奇石館、巴巴寺、白塔寺、大佛寺、華光樓、錦屏山、馬家大院。始建于明朝萬歷年間的中國南方長城——“湘西邊墻”，成為國際國內(nèi)關注的焦點。氣勢恢宏的張飛廟、張飛墓冢以及蜀漢遺址文物，更是三國旅游熱線重要的組成部分。這個呈平面方形的城墻，形如龜狀，城門六座，南北各異，東西各二。又名大研鎮(zhèn)，始建于宋末元初，距今已有800余年的歷史。(二) 國內(nèi)古鎮(zhèn)旅游市場比較研究1. 國內(nèi)古鎮(zhèn)概況近年來中國的古鎮(zhèn)旅游市場可謂風生水起，不但成了中國旅游市場的一個亮點，同時也吸引著國外游客的目光。2. XX古鎮(zhèn)與貴陽旅游區(qū)其他景點的比較貴陽市的旅游景點分為東、西、南、北線和市區(qū)五條線路供游客游覽。三、 XX古鎮(zhèn)競爭力分析(一) XX古鎮(zhèn)與貴州省其他景點的比較分析XX古鎮(zhèn)距離貴陽市中心29公里，僅有半個小時的車程，可以受到貴陽市的完全輻射。XX古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。要按照“統(tǒng)一管理、行業(yè)指導、企業(yè)運作”的原則，積極探索適應市場經(jīng)濟要求、符合現(xiàn)代旅游發(fā)展規(guī)律的管理體制。(四) 貴州省目前趨勢貴州省旅游發(fā)展的總體目標是將旅游業(yè)培育成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，把貴州省建設成為自然風光和民族文化相結合的大省。比如，戰(zhàn)亂年代，連寺廟都不能幸免遇難，而諸多宗教到XX尋求庇護，我黨家屬也紛紛赴XX避難等等。6. 古建筑遺存不多作為古鎮(zhèn)旅游的重要資源之一的古建筑，尤其是一些有價值及重要紀念意義的旅游資源在XX的遺存已不多，而一些修復或仿建產(chǎn)品檔次及質(zhì)量都欠佳，這不利于古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)。3. “活生生”的小鎮(zhèn)形象給人以親切和諧之感與民間生活結合的特點賦予XX親切、祥和的界面，為大多數(shù)游客所接受和喜歡，它不是一座孤立的城池，而是一個生活的場景和場所，提供給游客的是多方面的心理感受。“石頭城”古鎮(zhèn)景觀醒目。6. 影視外景拍攝常用場地：XX古鎮(zhèn)還是影視外景拍攝的常用場地。 。貴州XX古鎮(zhèn)旅游綜合開發(fā)項目第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析一、 XX古鎮(zhèn)概況XX，始建于明朝洪武11年（公元1378年），為貴州省四大歷史文化古鎮(zhèn)之一，1992年評為貴州省級歷史文化名城，2005年評為國家歷史文化名鎮(zhèn)，入圍央視“魅力中國!魅力名鎮(zhèn)” 25強。2005年旅游人次135萬人，比上年增長35％；旅游總收入2100萬元，％。同時，各種文化經(jīng)過600多年的碰撞、磨合，至今已達到融洽、包容境界，典型代表如四教并存現(xiàn)象，構成與其它地域不同的具有濃郁地方特色的XX文化，這是XX古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的文化支撐。古老的城墻、城門、小巷、石墻以及重檐青瓦的老木屋、在微風中飄蕩的招幌等等，構成古鎮(zhèn)旅游資源開發(fā)的重要物質(zhì)基礎。因此，“石頭城”古鎮(zhèn)是XX可開發(fā)利用的最直接的也是最優(yōu)的旅游資源。如軍事攻防功能難比山西張壁和重慶合川釣魚城，歷史悠久的名氣難比周莊，民居特色難比西遞、宏村、王家、喬家等地，廟宇精美難比山西省臺懷古鎮(zhèn)，狀元文化比不上四川馬家場鎮(zhèn)等。所以，選址的成功造就了XX的長盛不衰、文人輩出、商業(yè)繁榮。(三) 西部旅游發(fā)展情況 “西部大開發(fā)，旅游要先行”，已經(jīng)成為了政府和學界的共識，西部旅游資源的大規(guī)模開發(fā)，將為貴州及XX的旅游發(fā)展帶來巨大的推力。二是要強力推進改革創(chuàng)新，激發(fā)旅游業(yè)發(fā)展的動力和活力。二、 XX古鎮(zhèn)的旅游市場現(xiàn)狀分析(一) 開發(fā)現(xiàn)狀XX古鎮(zhèn)目前尚處于未開發(fā)狀態(tài)，基礎設施、市政配套設施、景觀環(huán)境設施、游客接待設施不完善，游客到此旅游一個半小時就可以游覽完，XX旅游僅停留在觀光層面。兩者存在很大的差異，究其原因主要是因為一方面XX有多處可進入處，一些游客并沒有通過賣票關卡直接進入；另一方面2003－2005年統(tǒng)計的范圍是XX全鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，而非XX古鎮(zhèn)內(nèi)。它是全省游客數(shù)量最多的旅游區(qū)，接待國內(nèi)外游客數(shù)和旅游收入都占全省總數(shù)的四成以上。通過對XX古鎮(zhèn)與貴州省景區(qū)景的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為XX提供了一個可供發(fā)展的方向。1985年國務院公布閬中為國家歷史文化名城；1991年撤縣建市，為四川省直轄市；1992年國務院批準為對外開放城市；2001年被授予國家級生態(tài)示范市。鳥瞰平遙古城，更令人稱奇道絕。閬中被譽為四川最大的“風水古城”，保護完好的唐、宋、元、明、清各個歷史時期的古民民街院、寺院樓閣、摩崖石刻構成了閬中獨特的旅游資源和豐富的文化內(nèi)涵。還有明清石板古街道20多條。歙硯、徽墨、澄心堂紙、汪伯立筆以及竹木磚石“四雕”，還有徽菜、徽劇、徽派盆景等，都聲譽斐然。4條主要街道，由此向四面延伸，無數(shù)小街小巷又從這4條主街上岔出，伸向四面八方。在這條400余米長的古街上，緊密連綴著78處古店鋪，包括票號、錢莊、當鋪、藥鋪、肉鋪、煙店、雜貨鋪、綢緞莊等等，幾乎包容了當時商業(yè)的所有行當。平遙火車站在縣城的西北部。同時從各個古城的旅游收入數(shù)字，可以看出人們對于古城、古鎮(zhèn)的旅游需求是十分旺盛，中國古鎮(zhèn)旅游的這一市場還有很大的潛力可挖。XX古鎮(zhèn)的營建分為河、丘、山等多級結構，和“山門依托”的建設理念，這種營建兼有風水和軍事防御的城市營建理念，充分顯示了古人的智慧；同時正是這種城市營建模式才使XX成為戰(zhàn)亂年代的“攻不破的XX”、才使各種文化得以和諧共處并保留下來：“四教合一”、多元文化并存、多個民族和睦相處、商業(yè)繁榮的文化小鎮(zhèn)，XX可謂是一個“地利、人合”之城。周莊的打造與烏鎮(zhèn)類似也是采用整體打包的方式，它的成功主要依靠營銷方式。在旅游收入的分配上，除留出部分作為旅游開發(fā)項目的再投入資金外，剩余部分按照政府、公司、旅行社、協(xié)會4等份平均分配，屬于農(nóng)戶這一部分再由協(xié)會按照多勞多得原則分配給農(nóng)戶，農(nóng)戶自己出賣旅游商品部分全部歸農(nóng)戶所得，政府不再提成。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、%，說明旅行社大眾旅游市場開發(fā)還有很大的潛力，散客市場也有大的發(fā)展空間。2. 貴陽市民休閑選擇分析第一、從時間總量看，貴陽市民的休閑時間充裕，高于全國平均水平。3. 立足于全國的歷史文化名鎮(zhèn)。另據(jù)2003－2005年統(tǒng)計，XX古鎮(zhèn)全鎮(zhèn)的游客量平均每年增長16﹪，其中，2005年接待游客135萬人次。3. 資源方面XX的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，筑成了一個“地利、人合之城”，并以此統(tǒng)領了眾多的自然、人文多元資源要素，并自成體系，形成了XX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的特有競爭力。5. 古鎮(zhèn)擴充難度大，XX古鎮(zhèn)游線容納客源量有限，目前古鎮(zhèn)只有南街、北街承載旅游客流，東街、西街街面破舊，游客不愿問足。5. 貴州旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，結合貴州及周邊地區(qū)的居民休閑模式的升級，為項目的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了機遇?！昂秃现恰钡暮诵母拍罹蜎Q定了項目可形成兩套資源系統(tǒng)，其一為國有景點系統(tǒng)，為國有資產(chǎn)，企業(yè)買斷經(jīng)營；其二為私有商業(yè)景點系統(tǒng)，是在古鎮(zhèn)民居和物業(yè)（國有或原住民私有）的基礎上重新設計的體驗型商業(yè)型景點系統(tǒng)。(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運作的總體概念“營銷管理運作為啟動，資產(chǎn)開發(fā)運作為主導。同一類產(chǎn)品可能對應數(shù)個賣點。貴州軍屯主題游樂利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的游客參與性主題游樂項目?！吧幌ⅰ甭?lián)展通過以上產(chǎn)品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯(lián)展，主要展覽全省各地的節(jié)約型社會建設成果，經(jīng)濟效益較弱，主要是提升企業(yè)品牌和社會效益。 主題活動招商收入：經(jīng)營企業(yè)組織和打造的各種具有商業(yè)盈利特征的主題活動，通過活動的系列招商所產(chǎn)生的收入，可與主題活動的對應行業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關系。 整體營銷收入和廣告收入：對招商、加盟等中小型企業(yè)的提供聯(lián)合營銷而產(chǎn)生的營銷和廣告收入。 新建住宅物業(yè)銷售收入：通過建設農(nóng)民新村和經(jīng)濟適用房、置換出古鎮(zhèn)物業(yè)并予以包裝出售所產(chǎn)生的價差收入，其中的產(chǎn)權式客?？僧a(chǎn)生更高的利潤。 交通工具收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)交通游樂項目獲得的收入。 娛樂休閑收入：通過項目內(nèi)休閑娛樂項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。l 提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的長期收益，其短期收益相對較小，收益期長。三、 經(jīng)濟杠桿與商業(yè)模式整合(一) XX開發(fā)所需的經(jīng)濟杠桿運用說明運用以下杠桿，撬動XX資源的提升，同時撬動各方面資源、政策和商流向XX的流動，并通過其聚集，形成XX開發(fā)的商業(yè)模式1. 區(qū)域杠桿l XX的旅游經(jīng)濟區(qū)位價值：一方面，可以此撬動和引導全省所有的團隊旅游客源向XX的流動和聚集；另一方面，以XX的特色資源為載體，引導貴陽市的旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向XX的傾斜和流動，包括旅游團隊住宿、旅游商品銷售、團隊旅游餐飲、旅游文化展示等等。l 區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)政策：本項目的價值并非只是一個旅游景區(qū)項目，更是區(qū)、市、省三級的區(qū)域經(jīng)濟的亮點價值和引導價值，采用第三產(chǎn)業(yè)啟動，第一、二產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，其他創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)跟進的模式，可廣泛爭取省域范圍內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)政策支持?！半p向互動，聚沙成塔”——XX古鎮(zhèn)開發(fā)的目標客戶不僅僅只是旅游者，作為具有區(qū)域經(jīng)濟地位的綜合性項目，游客、原住民、其他小型投資和經(jīng)營者、各級政府四種利益群體間是互為資源，互為客源的；只有充分利用好該雙向互動模式，才能將XX、乃至全省的資源得以集聚和提煉，成為亮點項目和典型項目。次級矛盾：l 當?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在資源評價上的矛盾：XX的資源豐富，但對于其經(jīng)濟意義和開發(fā)價值的認識，卻是因人而異的。直接增加了企業(yè)整體開發(fā)的硬性投入。經(jīng)營收入主要為基礎觀光門票部分，并大多與地方政府按約定比例分成。l 物業(yè)入股經(jīng)營模式：物業(yè)所有者不參與經(jīng)營，以其物業(yè)折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體，通過統(tǒng)一經(jīng)營提升商業(yè)價值，雙方獲得股份分紅收益，主經(jīng)營者獲得經(jīng)營分成。四、 建設性項目開發(fā)與投融資(一) XX開發(fā)階段性l 第一階段：18個月216。 開發(fā)目標：