【正文】 216。 開發(fā)內(nèi)容：以景區(qū)的經(jīng)營管理為開發(fā)原則，以全景展示XX古鎮(zhèn)和諧布局為核心，以原有門票包含的景點為基礎(chǔ)，結(jié)合少量項目擴展開發(fā)，形成組織舉辦各類經(jīng)營節(jié)慶活動的核心場地，并以此形成該階段古鎮(zhèn)的新觀光游線體系；打造各類經(jīng)營性活動、節(jié)慶，啟動并形成多種方式結(jié)合的經(jīng)營實體和經(jīng)營聯(lián)盟。四、 建設(shè)性項目開發(fā)與投融資(一) XX開發(fā)階段性l 第一階段：18個月216。l 品牌加盟模式：通過系列品牌運營，建設(shè)出一系列XX和貴州的旅游商業(yè)品牌，利用具有市場號召力的品牌，統(tǒng)一和整合各種物業(yè)、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)，以品牌加盟形式經(jīng)營。l 泛會展模式：屬于經(jīng)營模式范疇，以古鎮(zhèn)物業(yè)為載體，打造多種固定或臨時的區(qū)域性展覽、展銷和博覽會，形成面向全省、多種產(chǎn)業(yè)范圍的招商招展模式，并引導政府對其的支持和幫助。l 產(chǎn)權(quán)置換經(jīng)營模式：對于不愿意參與經(jīng)營或入股的產(chǎn)權(quán)所有者，在古鎮(zhèn)外圍興建XX新村，以其置換出古鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，形成整體開發(fā)基礎(chǔ)格局。l 物業(yè)入股經(jīng)營模式：物業(yè)所有者不參與經(jīng)營，以其物業(yè)折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體，通過統(tǒng)一經(jīng)營提升商業(yè)價值，雙方獲得股份分紅收益，主經(jīng)營者獲得經(jīng)營分成。l 經(jīng)營入股經(jīng)營模式：對不愿意出售物業(yè)所有權(quán)，但又無力提升物業(yè)商業(yè)價值的業(yè)主，開發(fā)企業(yè)可通過資產(chǎn)注入、改善其物業(yè)經(jīng)營條件（建筑、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備），同時將其納入統(tǒng)一的經(jīng)營實體，以此獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)股份。該模式在第一階段操作相對較容易，但主要適用于暫時商業(yè)價值不大，但在下一階段具有經(jīng)濟意義的“背街”物業(yè)。通過整體經(jīng)營實現(xiàn)增值。經(jīng)營收入主要為基礎(chǔ)觀光門票部分，并大多與地方政府按約定比例分成。該組合套路也是解決大多數(shù)景點運營企業(yè)，在景區(qū)開發(fā)運營過程中，只有經(jīng)營權(quán)，沒有旅游相關(guān)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)等難度的綜合手段。因此，運用統(tǒng)一經(jīng)營、品牌營銷、渠道營銷等先進手法，吸引并堅定原住民與企業(yè)的合作信心，提升開發(fā)利潤。l 原住民與開發(fā)企業(yè)在開發(fā)途徑上的矛盾：相對而言，原住民與開發(fā)企業(yè)再開發(fā)途徑和目標上的矛盾是較小的，均是為了實現(xiàn)經(jīng)營效益和資產(chǎn)的增值。直接增加了企業(yè)整體開發(fā)的硬性投入。l 原住民與開發(fā)企業(yè)在資源評價上的矛盾： 以前的商業(yè)化開發(fā)為原住民和企業(yè)在資源評價上形成了較大的認知矛盾。二者的愿景有共同，也有矛盾。其協(xié)調(diào)思路主要在于利用經(jīng)營性開發(fā)行為，避開當?shù)卣皟A銷”資源的鋒芒，引導政府把開發(fā)環(huán)境的治理做足，減少不必要的投入（特別是第一階段），以形成有利于雙方認同的投入節(jié)奏。次級矛盾：l 當?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在資源評價上的矛盾：XX的資源豐富，但對于其經(jīng)濟意義和開發(fā)價值的認識，卻是因人而異的。對于該綜合性強的核心矛盾，可對應(yīng)使用“借力打力”的綜合解決思路，即旅游和地產(chǎn)多商業(yè)模式相綜合，同時引進其他相關(guān)行業(yè)更先進的商業(yè)開發(fā)模式。同時帶來贏利上也存在著多頭協(xié)調(diào)的矛盾。2. 項目開發(fā)面臨的主要矛盾核心矛盾：多類投資和收入模式在時間和空間上，分散與集中的矛盾XX古鎮(zhèn)開發(fā)的旅游資源類型多樣、相關(guān)利益群體關(guān)系復雜、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜、非物質(zhì)旅游資源眾多，均是構(gòu)成項目開發(fā)核心矛盾的要素?！半p向互動，聚沙成塔”——XX古鎮(zhèn)開發(fā)的目標客戶不僅僅只是旅游者，作為具有區(qū)域經(jīng)濟地位的綜合性項目，游客、原住民、其他小型投資和經(jīng)營者、各級政府四種利益群體間是互為資源，互為客源的；只有充分利用好該雙向互動模式，才能將XX、乃至全省的資源得以集聚和提煉，成為亮點項目和典型項目。以少量的固定資產(chǎn)投資和廣泛的經(jīng)營活動相結(jié)合，可以用最小化的時間和投資成本，形成相對最大的啟動效果。l 貴州省多元的旅游及相關(guān)商業(yè)格局：和XX一樣，貴州全省的旅游資源和開發(fā)也存在著“多而雜、弱而散”的現(xiàn)狀，而且普遍經(jīng)濟水平不高，這就為打造能凝聚和推廣貴州旅游資源和旅游商業(yè)的省級核心項目提供了市場空間。4. 商業(yè)杠桿l XX既有的商業(yè)化開發(fā)格局：XX現(xiàn)有的商業(yè)化水平較高，存在著正反兩種影響，一方面，較高的商業(yè)化程度減弱和破壞了古鎮(zhèn)原有的資源特性和文化特性，需要借助相關(guān)的政策予以引導和整治，另一方面，較好的商業(yè)氛圍也讓項目以后的整體文化商業(yè)和旅游開發(fā)具有了現(xiàn)成的商業(yè)動力。l 區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)政策：本項目的價值并非只是一個旅游景區(qū)項目，更是區(qū)、市、省三級的區(qū)域經(jīng)濟的亮點價值和引導價值，采用第三產(chǎn)業(yè)啟動，第一、二產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，其他創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)跟進的模式，可廣泛爭取省域范圍內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)政策支持。l 文化和宣傳政策：這方面項目可借助的政策主要包括兩方面。l 貴州的文化和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：貴州獨具魅力的文化資源具備很強的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)，但基于多種原因影響，發(fā)展緩慢，則既為XX通過旅游和文化切入這一最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)提供了機遇，更符合了XX資源開發(fā)的特征和方向。2. 文化杠桿l XX的多元文化格局：運用雙向撬動方法，對內(nèi)，多元的文化和歷史文化遺存成為完善XX多元旅游經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的客觀載體；對外，是吸引貴州其他文化要素向XX聚集、包裝、展示的脈絡(luò)和線索。三、 經(jīng)濟杠桿與商業(yè)模式整合(一) XX開發(fā)所需的經(jīng)濟杠桿運用說明運用以下杠桿，撬動XX資源的提升，同時撬動各方面資源、政策和商流向XX的流動，并通過其聚集，形成XX開發(fā)的商業(yè)模式1. 區(qū)域杠桿l XX的旅游經(jīng)濟區(qū)位價值：一方面，可以此撬動和引導全省所有的團隊旅游客源向XX的流動和聚集；另一方面，以XX的特色資源為載體，引導貴陽市的旅游經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)向XX的傾斜和流動，包括旅游團隊住宿、旅游商品銷售、團隊旅游餐飲、旅游文化展示等等。但由于將景點與特色活動結(jié)合起來，因此，是游客游覽和體驗古鎮(zhèn)過程中的必然消費。 信息類產(chǎn)品供應(yīng)收入：提供網(wǎng)絡(luò)、電視、通訊等產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)生的收入，該收入可通過引入特色主題活動和展覽得以提升利潤，同時也可以通過對古鎮(zhèn)各商家的集中營銷增加盈利點。 水電供應(yīng)收入：該收入主要通過溫泉等稀缺資源的供應(yīng)產(chǎn)生較大的收入。l 提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務(wù)——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的長期收益，其短期收益相對較小，收益期長。216。216。本項目包括：216。 娛樂休閑收入：通過項目內(nèi)休閑娛樂項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。 住宿收入：通過項目內(nèi)客棧項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。 餐飲收入：通過項目內(nèi)餐飲項目經(jīng)營所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。 參與性活動收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)各種臨時和長期的游客參與行活動獲得的收入。 交通工具收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)交通游樂項目獲得的收入。 游樂項目收入：景區(qū)最常規(guī)的收入之一，通過經(jīng)營項目內(nèi)游樂項目獲得的收入。 門票收入：景區(qū)最常規(guī)的收入，本項目的門票為提供游客完整的體驗所設(shè)，因此定價可包括景點參觀收入和活動參與收入。是旅游景區(qū)最傳統(tǒng)的收入類型。 新建住宅物業(yè)銷售收入：通過建設(shè)農(nóng)民新村和經(jīng)濟適用房、置換出古鎮(zhèn)物業(yè)并予以包裝出售所產(chǎn)生的價差收入，其中的產(chǎn)權(quán)式客?？僧a(chǎn)生更高的利潤。通過整體規(guī)劃和營銷提高利潤，通過經(jīng)營商組織的各種活動帶來客源穩(wěn)定業(yè)主信心。 古鎮(zhèn)物業(yè)代理銷售收入：代理出售古鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)（住宅和商鋪）產(chǎn)生的收入。 古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)銷售收入：通過集中收購、整體改造后，出售分散于古鎮(zhèn)住宅區(qū)內(nèi)的中各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入，通過銷售改造過和整體營銷提高利潤。 整體營銷收入和廣告收入：對招商、加盟等中小型企業(yè)的提供聯(lián)合營銷而產(chǎn)生的營銷和廣告收入。 旅游項目加盟收入：通過吸引中小型商家和本地居民，加盟項目旅游、商業(yè)項目而產(chǎn)生的加盟費、管理費等收入。 主題景觀、設(shè)備贊助收入：通過與入駐商家的戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)和管理的重要主題景觀而產(chǎn)生的收入。 主題活動贊助收入：經(jīng)營企業(yè)組織和打造的各種具有商業(yè)盈利特征的活動，挖掘游客消費能力的附加價值而產(chǎn)生的收入，可與入駐商家的戰(zhàn)略合作。 主題活動招商收入：經(jīng)營企業(yè)組織和打造的各種具有商業(yè)盈利特征的主題活動，通過活動的系列招商所產(chǎn)生的收入，可與主題活動的對應(yīng)行業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。 主題商鋪招商收入：對古鎮(zhèn)內(nèi)的現(xiàn)有商鋪（民居）進行整體打造后，由經(jīng)營企業(yè)代理業(yè)主進行整體招商產(chǎn)生的場地租賃收入提成，該收入通過整體打造提高商鋪市場價值和利潤率，并且不需要大規(guī)模投資。 旅游項目招商收入：對項目內(nèi)的各種休閑游樂項目進行招商產(chǎn)生的場地租賃收入，可通過與入駐商家的戰(zhàn)略合作減少建設(shè)成本，提高利潤率。XX新村作為整理古鎮(zhèn)內(nèi)物業(yè)的置換用途，為經(jīng)濟適用房和農(nóng)業(yè)新村形態(tài)，后期可吸引區(qū)域內(nèi)其他居民和農(nóng)業(yè)人口入住?！吧幌ⅰ甭?lián)展通過以上產(chǎn)品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯(lián)展，主要展覽全省各地的節(jié)約型社會建設(shè)成果，經(jīng)濟效益較弱，主要是提升企業(yè)品牌和社會效益?！昂椭C貴州”聯(lián)展通過以上產(chǎn)品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯(lián)展，主要展覽全省各地的和諧社會建設(shè)成果，經(jīng)濟效益較弱，主要是提升企業(yè)品牌和社會效益?！氨娚裰隆庇慰推砀x式與入城歡迎儀式一體的，在各大廟宇內(nèi)開展的多種宗教祈福系列儀式。“解密貴州”系列尋寶現(xiàn)場節(jié)目尋寶游戲的真人現(xiàn)場電視節(jié)目版，可制作成電視產(chǎn)品出售，可與省委宣傳部門或廣電部門合作運作貴州石建筑主題展覽以古鎮(zhèn)石街巷為載體，展示全省各地石建筑，可與文化或建筑部門合作“神秘石城”系列情節(jié)化游樂以古鎮(zhèn)石街巷為載體，相關(guān)商鋪參與的系列情節(jié)化游樂貴州石主題旅游商品街以古鎮(zhèn)現(xiàn)有石街巷為基礎(chǔ)，引導入駐商家修建疊石門面形成的更大規(guī)模石主題商業(yè)街巷，面對全省招商。貴州軍屯主題游樂利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的游客參與性主題游樂項目。需與省旅游局合作運營。貴州民族表演娛樂城與美食街和旅游商品街緊密結(jié)合，小規(guī)模街區(qū)表演和小型娛樂節(jié)點共同組成的娛樂街區(qū)。貴州民族美食街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進行區(qū)域主題化劃分和招商的美食街區(qū)，面對全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動。同一類產(chǎn)品可能對應(yīng)數(shù)個賣點。二、 賣點、產(chǎn)品與贏利模式(一) 賣點策劃與分析根據(jù)對資源和市場的分析和評價，可以整理出XX古鎮(zhèn)進行市場化開發(fā)的核心競爭力，并圍繞核心競爭力形成項目的市場賣點和亮點結(jié)構(gòu)：項目核心競爭力：豐富而共融的“和合”文化絕佳的經(jīng)濟區(qū)位具有區(qū)域代表性的景觀系統(tǒng)動態(tài)而具有生命力的原住民基礎(chǔ)完整的和諧人居小城鎮(zhèn)開發(fā)基礎(chǔ)項目賣點結(jié)構(gòu)核心競爭力賣點賣點運用手法絕佳的經(jīng)濟區(qū)位貴州旅游必經(jīng)之處旅游六要素集合、團隊旅游項目貴州旅游的文化門戶文化代表型項目貴州旅游經(jīng)濟展示中心貴州第一旅游古鎮(zhèn)旅游六要素的主題化和高端化和情景化豐富而共融的和合文化和合之城和合XX觀光游和合之強——軍屯文化的精致表現(xiàn)軍屯文化的游樂項目信仰和合——眾神守護之地多宗教文化的祈福體驗民族和合——貴州民族文化融合的代表作品貴州民族綜合展示中心和合生活——貴州民俗體驗中心貴州民俗活動中心和合之美——貴州旅游商品城貴州旅游商品、藝術(shù)品展銷中心文化和合——解密貴州貴州文化體驗性學習中心具有區(qū)域代表性的景觀系統(tǒng)石頭城特色石建筑景觀和石建筑游樂貴州人文精神之源貴州人文文化展覽中心情節(jié)化景觀情節(jié)化游樂、情景化游樂動態(tài)而具有生命力的原住民基礎(chǔ)文化深度體驗中心參與性的文化展覽中心貴州文化主題樂園貴陽鄉(xiāng)村休閑樂園貴陽鄉(xiāng)村休閑的高品質(zhì)提升性項目完整的和諧人居小城鎮(zhèn)開發(fā)基礎(chǔ)和諧貴州政府、企業(yè)、居民三位一體的開發(fā)模式新農(nóng)村建設(shè)示范點結(jié)合農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)的開發(fā)模式節(jié)約型旅游經(jīng)濟示范點以最小程度減少土地占用和拆遷數(shù)量的開發(fā)模式(二) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1. 產(chǎn)品系統(tǒng)結(jié)構(gòu)項目的賣點通過以下產(chǎn)品進行豐富和落地，并形成圍繞和鞏固項目核心競爭力的產(chǎn)品系統(tǒng)化開發(fā)。同時，也不僅僅只是不動產(chǎn)等物質(zhì)資源，同時也包含了非物質(zhì)資源（文化、藝術(shù)、宗教、民俗、生活、民風），是XX古鎮(zhèn)的整體。單純的旅游景區(qū)買斷經(jīng)營開發(fā)模式，使企業(yè)在經(jīng)營過程中，難以得到具有資產(chǎn)沉淀的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，而結(jié)合多種開發(fā)模式，可使企業(yè)不僅能獲得持續(xù)的經(jīng)營權(quán)，也能真正將開發(fā)和經(jīng)營結(jié)合起來，將經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)結(jié)合起來，最大化企業(yè)的投資效益。(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運作的總體概念“營銷管理運作為啟動，資產(chǎn)開發(fā)運作為主導。“和合”文化，是中國古代詩性智慧之根源，完全融合了中國“天人合一”的人生境界與審美境界，充分體現(xiàn)了中國古代美學基本特征(如強調(diào)真善統(tǒng)一、情理統(tǒng)一、人與自然的統(tǒng)一、有限與無限的統(tǒng)一、認知與直覺的統(tǒng)一等)和中國古代審美理想(如儒家對“和”、道家對“妙”、佛禪對“圓”的追求)。該結(jié)合體形成的文化核心，基于XX，而高于XX。(二) 古鎮(zhèn)文化核心的總體概念“民族和諧＋文化和諧＋布局和諧＋人居和諧”的天人和合之美。“和合之城”的核心概念就決定了項目可形成兩套資源系統(tǒng)，其一為國有景點系統(tǒng)，為國有資產(chǎn)，企業(yè)買斷經(jīng)營；其二為私有商業(yè)景點系統(tǒng)，是在古鎮(zhèn)民居和物業(yè)（國有或原住民私有）的基礎(chǔ)上重新設(shè)計的體驗型商業(yè)型景點系統(tǒng)。二、 XX古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位(一) 產(chǎn)業(yè)定位形成以古鎮(zhèn)觀光旅游為基礎(chǔ)、休閑體驗旅游為主體、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局(二) 主題定位XX——“活著”的貴州人文博物館和美XX，天人合一的貴州文化盛典人文XX，和合之美(三) 發(fā)展目標定位第一階段：實現(xiàn)年目標100萬人，旅游綜合收入6000萬元第二階段：實現(xiàn)年目標120萬人，旅游綜合收入7000－10000萬元第三階段：實現(xiàn)年目標150－200萬人，旅游綜合收入20000萬元(四) 功能定位多彩貴州文化體驗中心貴州旅游商業(yè)展示中心第四章 XX古鎮(zhèn)旅游商業(yè)模式設(shè)計一、 古鎮(zhèn)開發(fā)及運作的總體概念設(shè)計(一) 古鎮(zhèn)旅游資源核心的總體概念“以XX古鎮(zhèn)布局為綱，多類資源的同一性協(xié)調(diào)組合為點。4. XX現(xiàn)有居民經(jīng)濟水平的落后，與快速發(fā)展的商業(yè)化程度間存在著巨大差距和矛盾，對企業(yè)全面打造和經(jīng)營XX，形成了阻礙性的威脅。2. XX已經(jīng)具有的商業(yè)形態(tài)和格局，利益群體的多樣化，對資源的保護、整理以及進一步的深度、細致開發(fā)具有著很大的不利影響。5. 貴州旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，結(jié)合貴州及周邊地區(qū)的居民休閑模式的