【正文】 許多經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是啟動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的。然而,隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，一些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，在 2022 年國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2022 年,國務(wù)院還把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)也因此成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善三原縣城市居民人居環(huán)境，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)業(yè)涉及國民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為%和 %，均高于基準(zhǔn)收益率 12%；Ic= 12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 年(含 2 年建設(shè)期)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。嚴(yán)格控制工程成本，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)效益的保障。由敏感性分析可知，銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 敏感性分析不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析出可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)營活動(dòng)和籌資活動(dòng)的全部凈現(xiàn)金流量看，所有凈現(xiàn)金流量全部為正值。詳見財(cái)務(wù)分析附表十一。資產(chǎn)負(fù)債率(LOAR)按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債率(LOAR)系指各期末負(fù)債總額(TL)同資產(chǎn)總額(TA)的比率。）通常償債備付率應(yīng)當(dāng)大于 ，本項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，償債備付率為 ～，因此償債備付率較高，表明可用于還本付息的資金保障程度較高。融資租賃費(fèi)用可視同借款償還。償債備付率(ICR)按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率(DSCR)系指在借款償還期內(nèi)，用于計(jì)算還本付息的資金(EBITDA)與應(yīng)還本付息金額(PD)的比值，它表示用于還本付息的資金償還AXT借款本息的保障程度。其計(jì)算公式如下： PIEBT(ICR)?利 息 備 付 率通常利息備付率通常應(yīng)當(dāng)大于 2，本項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，利息備付率介于 ～ 之間，因此利息備付率較高，表明利息償付的保障程度較高。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表九。投資回收期（p t）按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。本項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率計(jì)算結(jié)果為 %，高于項(xiàng)目資本金稅后基準(zhǔn)收益率 12%。 ????nt tctICOIFNPV1)(( （式中 為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 12%時(shí)）c本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ）計(jì)算結(jié)FNPV果分別為 723 萬元和 398 萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表七。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表七。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 財(cái)務(wù)盈利能力分析總投資收益率(ROI)按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。有關(guān)稅費(fèi)房產(chǎn)稅：12％，城建稅及教育費(fèi)附加分別為 7％和 3％；所得稅率：25％；盈余公積金：10%；土地增值稅：按照累進(jìn)稅率計(jì)算。銷售價(jià)格：住宅 1800 元/平方米。項(xiàng)目總投資估算表表 111 單位：萬元序 號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說明一 開發(fā)建設(shè)投資 3829 總建筑面積 40000 平方米，元/平方米1 前期工程費(fèi) 150 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一 平等2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 804 建筑安裝工程費(fèi) 2737 700 元/平方米（39100平方米）5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 32 800 元/平方米（400平方米）6 商業(yè)用房 40 80 元/平方米（500 平方米）7 建設(shè)單位管理費(fèi) 308 市政設(shè)施配套費(fèi) 1209 其它費(fèi)用 50 工程監(jiān)理、臨建等10 土地費(fèi) 590二 預(yù)備費(fèi) 199三 銷售費(fèi)用 140四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 228項(xiàng)目總投資 4396 資金使用計(jì)劃表 112 用款計(jì)劃表項(xiàng) 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年前期工程費(fèi) 100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 30% 70%建筑安裝工程費(fèi) 40% 60%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0% 100%商業(yè)用房 0% 100%市政設(shè)施配套費(fèi) 50% 50%其它費(fèi)用 60% 40%土地費(fèi) 40% 60%管理費(fèi)用 40% 60%銷售費(fèi)用 30% 30% 20% 8% 12%預(yù)備費(fèi) 40% 60%第十三章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及《方法與參數(shù)》(第三版)的規(guī)定和原則，結(jié)合現(xiàn)行財(cái)稅制度及項(xiàng)目所在地的相關(guān)財(cái)務(wù)稅收方面的具體規(guī)定，主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力以及項(xiàng)目的不確定性等方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。詳見項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 111。設(shè)備購置費(fèi)按市場詢價(jià)計(jì)入，價(jià)格中已包括運(yùn)雜費(fèi)和調(diào)試費(fèi)。g、陜西省物價(jià)局、財(cái)政廳、建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的通知（陜價(jià)行發(fā)[2022]17 號(hào)）。中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》d、原國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)。第十二章 投資估算及資金籌措方案 投資估算 編制依據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于可研報(bào)告階段投資估算的編制要求。2開工建設(shè)并完成全部建安工程。第 2324 個(gè)月，竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。第 15 個(gè)月，完成前期準(zhǔn)備工作。在招標(biāo)過程中，一定要嚴(yán)格遵守國家和陜西省的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀(jì)、違法行為的發(fā)生。 項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和陜西省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元以上的采購；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在 30 萬元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在 500 萬元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開招標(biāo)。本項(xiàng)目建設(shè)完成后嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會(huì)閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員考慮解決“4050”社會(huì)弱勢群體，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。 人員培訓(xùn)與管理根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際要求，全部上崗人員均需進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。 勞動(dòng)制度根據(jù)《中華人民共和國勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。建成后，小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)配置人員２４名。三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中配置人員 15 名。下設(shè)辦公室、保安部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部(含銷售人員)等。項(xiàng)目部下設(shè)項(xiàng)目辦公室(文秘組、考評(píng)組、協(xié)調(diào)組、后勤組)、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場管理組、銷售組。總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營工作。三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是依據(jù)《中華人民共和國公司法》成立的，具有獨(dú)立法人資格的有限公司。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。安全消防器材必須保持完好有效。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。 消防 消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2022)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（2022） 消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。 勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 勞動(dòng)安全 勞動(dòng)安全法規(guī)三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。（5）采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。（3）選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。 節(jié)電（1）道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點(diǎn)后半燈制。(3)加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。(1)項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。避免采用落地窗。建筑設(shè)計(jì)采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)則》、《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》（陜政辦發(fā)〔2022〕86號(hào)）設(shè)計(jì)執(zhí)行。 節(jié)能針對(duì)目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。本項(xiàng)目征地面積 19638 平方米( 畝)，總建筑面積 40000 平方米，按 420 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 4 人計(jì)算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ；建筑系數(shù)為 53%；綠地率為 35%。 設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB501892022 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB500342022 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ192022陜政辦發(fā)〔2022〕86 號(hào)《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)則》（陜 DBJ 24897） 節(jié)地土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。第八章 資源節(jié)約國家“十一五”規(guī)劃綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。 項(xiàng)目施工建設(shè)過程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來一些影響。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。 廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。 主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。周邊除西面臨汽車修配廠外，其余三面均為農(nóng)田。第七章　環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)場地位于三原縣東三路南段東側(cè)。消防設(shè)備的線路采用耐火型電纜，雙回路供電末端可自動(dòng)切換。平面和豎向應(yīng)設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。建筑物室內(nèi)消防按照不同建筑類別，采用消火栓、固定滅火器消防，設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明和疏散照明等系統(tǒng)。室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)，管道壓力?，管網(wǎng)為環(huán)狀布置。 消防 依據(jù)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，消防設(shè)計(jì)為 小區(qū)內(nèi)沿道路每間隔120 米設(shè)地上式消火栓。居民根據(jù)需要室內(nèi)采用空調(diào)和風(fēng)扇進(jìn)行通風(fēng)。公建及商業(yè)部分采用垂直單管上供下回順流式采暖系統(tǒng)，采暖管道采用焊接鋼管。散熱器采用暖氣片。 暖通設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192022）；⑵《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)節(jié)》陜 DBJ24897；⑶《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892022；⑷《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對(duì)稱布燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細(xì)的照度計(jì)算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標(biāo)，并在廣場，綠化帶根據(jù)實(shí)景配置景觀照明，使得照明效果有重點(diǎn)，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（GIE）推薦的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到基本的功能要求，