【正文】 在 20222022 年之間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。在我國(guó)，縣和縣級(jí)城市人口占全國(guó)人口的絕大多數(shù)，縣和縣級(jí)城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。除加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)的優(yōu)化和施工過程、竣工結(jié)算的嚴(yán)格管理以外，應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)研方面加大投入，使開發(fā)的產(chǎn)品既降低成本又更加符合市場(chǎng)的需求。 財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出(財(cái)務(wù)分析附表十)，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。其計(jì)算公式如下： PDTEBIA(ICR)X?利 息 備 付 率（式中：EBIT—息稅前利潤(rùn)加折舊和攤銷； —企業(yè)所得稅；PDAXT—應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表八。其計(jì)算公式如下： %10TIEB(RO)??總 投 資 收 益 率本項(xiàng)目商品房部分總投資收益率為 %。 資金籌措本項(xiàng)目資金來源，建設(shè)單位自有資金 1795 萬元，申請(qǐng)銀行貸款1500 萬元，剩余資金 1101 萬元用預(yù)售收入解決。陜西省現(xiàn)行的建安工程綜合概預(yù)算定額及全國(guó)統(tǒng)一安裝定額陜西省價(jià)目表。 項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)工期定額指標(biāo)規(guī)定，考慮到本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的實(shí)施情況，項(xiàng)目工期安排為 24 個(gè)月。 勞動(dòng)力來源本項(xiàng)目所需的人員，均從社會(huì)公開進(jìn)行招聘。主任辦公室 保安部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人力資源配置根據(jù)“高效、精簡(jiǎn)”的人力資源配置原則。 組織機(jī)構(gòu) 機(jī)構(gòu)形式三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目由三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。（6）制定節(jié)電管理制度。(2)該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。該區(qū)域環(huán)境舒適，無大的污染源，適宜居住。建筑平面布置應(yīng)符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。室外熱力系統(tǒng)管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)，熱力管道采用無縫鋼管，保溫層為聚氨脂塑料。夜景照明滿足小區(qū)道路照度的要求。由縣城電引一路 10KV 高壓電源至小區(qū)開閉所。（4）屋面雨水均采用內(nèi)排水系統(tǒng)，屋面雨水經(jīng)雨水管道排至室外散水。并且經(jīng)過精心設(shè)計(jì)合理確定樓房的朝向以及外墻保溫措施，窗戶采用落地窗，雙玻真空玻璃。120 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，120 平方米戶型為三室二廳一衛(wèi)。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)三原傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長(zhǎng)期的居住和管理等。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。電力該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開閉所。地勢(shì)平坦，周圍環(huán)境狀況良好。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)[2022]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤3000，人均建筑面積（平方米/人）≤24，按 420 戶（1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（ 畝）?，F(xiàn)場(chǎng)售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。三原縣的縣委縣政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握，對(duì) 2022 年全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)規(guī)劃如下：生產(chǎn)總值完成 億元，增長(zhǎng) %，力爭(zhēng)達(dá)到 15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 15568 元，增長(zhǎng) 15%；農(nóng)民人均純收入完成 4388 元，增長(zhǎng) %。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，三原縣將會(huì)承接越來越多的、來自東部發(fā)達(dá)地區(qū)和省會(huì)西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在三原縣長(zhǎng)期工作和生活。此外，三原縣的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。 是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要近年來，三原縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。因此，三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)開發(fā)階段。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。排水采用雨、污分流制；該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA 的電源開閉所；采暖為城市集中供熱，采暖熱源由三原縣熱力公司集中供熱；氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入；中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。近年來，該公司在三原縣城開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 15 萬余平方米。 報(bào)告研究?jī)?nèi)容本項(xiàng)目可行性研究工作范圍是根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)定額以及建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)想，著重對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性進(jìn)行分析；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件的考察；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來源、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。 土地資源利用土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。商品房部分總投資收益率為 %。經(jīng)分析論證，項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件基本具備，因此，本項(xiàng)目是必要的、可行的。目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。第三章 房地產(chǎn)需求分析 三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來近年來，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，三原縣作為西安都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值越來越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。今年，三原縣計(jì)劃在切實(shí)增強(qiáng)園區(qū)項(xiàng)目承載能力的同時(shí)，以大項(xiàng)目落地為突破口，大力吸引產(chǎn)業(yè)特色強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的優(yōu)勢(shì)工業(yè)項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)聚集，引導(dǎo)新建項(xiàng)目和企業(yè)向園區(qū)集中，提高園區(qū)招商質(zhì)量。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快速。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。 促銷策略好的營(yíng)銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來打開市場(chǎng)，做好銷售。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。（4）“四新”技術(shù)的集成應(yīng)用，提高住宅設(shè)計(jì)的科技含量，全面提升住宅整體性能。即具備完整協(xié)調(diào)的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務(wù)設(shè)施。小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施完備，符合居住、生活的各種需要。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。墻體材料，采用節(jié)能新材料。設(shè)備配置：廚房預(yù)留排油煙機(jī)和燃?xì)鉄崴魑恢?，預(yù)留洗衣機(jī)位置以及上、下水管，每戶電表、水表、煤氣表、電話插座、有線電視插座到位，陽(yáng)臺(tái)采用鋁合金窗封閉；燈具為普通燈具。排水系統(tǒng)（1）排水量為 160 噸/日。(4）室內(nèi)污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于 10mm2，分支線不小于 ，單元住戶大于 10KW/戶（含10KW/戶）按三相配電。散熱器采用暖氣片。室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)，管道壓力?，管網(wǎng)為環(huán)狀布置。第七章　環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于三原縣東三路南段東側(cè)。 廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。本項(xiàng)目征地面積 19638 平方米( 畝)，總建筑面積 40000 平方米，按 420 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 4 人計(jì)算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ；建筑系數(shù)為 53%；綠地率為 35%。避免采用落地窗。（3）選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。項(xiàng)目部下設(shè)項(xiàng)目辦公室(文秘組、考評(píng)組、協(xié)調(diào)組、后勤組)、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場(chǎng)管理組、銷售組。 勞動(dòng)制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。 項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元以上的采購(gòu)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在 30 萬元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在 500 萬元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開招標(biāo)。2開工建設(shè)并完成全部建安工程。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按市場(chǎng)詢價(jià)計(jì)入，價(jià)格中已包括運(yùn)雜費(fèi)和調(diào)試費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)房產(chǎn)稅：12％，城建稅及教育費(fèi)附加分別為 7％和 3％；所得稅率：25％；盈余公積金：10%；土地增值稅：按照累進(jìn)稅率計(jì)算。 ????nt tctICOIFNPV1)(( （式中 為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 12%時(shí)）c本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ）計(jì)算結(jié)FNPV果分別為 723 萬元和 398 萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表七。其計(jì)算公式如下： PIEBT(ICR)?利 息 備 付 率通常利息備付率通常應(yīng)當(dāng)大于 2，本項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，利息備付率介于 ～ 之間，因此利息備付率較高，表明利息償付的保障程度較高。資產(chǎn)負(fù)債率(LOAR)按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債率(LOAR)系指各期末負(fù)債總額(TL)同資產(chǎn)總額(TA)的比率。由敏感性分析可知，銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善三原縣城市居民人居環(huán)境，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展。許多經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是啟動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為%和 %，均高于基準(zhǔn)收益率 12%；Ic= 12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 年(含 2 年建設(shè)期)。 敏感性分析不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析出可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。）通常償債備付率應(yīng)當(dāng)大于 ，本項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，償債備付率為 ～，因此償債備付率較高，表明可用于還本付息的資金保障程度較高。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表九。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表七。銷售價(jià)格：住宅 1800 元/平方米。g、陜西省物價(jià)局、財(cái)政廳、建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的通知（陜價(jià)行發(fā)[2022]17