【正文】 建設(shè)費(fèi) 804 建筑安裝工程費(fèi) 2737 700 元/平方米（39100平方米）5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 32 800 元/平方米（400平方米）6 商業(yè)用房 40 80 元/平方米（500 平方米）7 建設(shè)單位管理費(fèi) 308 市政設(shè)施配套費(fèi) 1209 其它費(fèi)用 50 工程監(jiān)理、臨建等10 土地費(fèi) 590二 預(yù)備費(fèi) 199三 銷售費(fèi)用 140四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 228項(xiàng)目總投資 4396 資金使用計(jì)劃表 112 用款計(jì)劃表項(xiàng) 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年前期工程費(fèi) 100%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 30% 70%建筑安裝工程費(fèi) 40% 60%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0% 100%商業(yè)用房 0% 100%市政設(shè)施配套費(fèi) 50% 50%其它費(fèi)用 60% 40%土地費(fèi) 40% 60%管理費(fèi)用 40% 60%銷售費(fèi)用 30% 30% 20% 8% 12%預(yù)備費(fèi) 40% 60%第十三章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及《方法與參數(shù)》(第三版)的規(guī)定和原則，結(jié)合現(xiàn)行財(cái)稅制度及項(xiàng)目所在地的相關(guān)財(cái)務(wù)稅收方面的具體規(guī)定，主要對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力以及項(xiàng)目的不確定性等方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按市場(chǎng)詢價(jià)計(jì)入，價(jià)格中已包括運(yùn)雜費(fèi)和調(diào)試費(fèi)。中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》d、原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)。2開工建設(shè)并完成全部建安工程。第 15 個(gè)月，完成前期準(zhǔn)備工作。 項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和陜西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬(wàn)元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬(wàn)元以上的采購(gòu)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在 30 萬(wàn)元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在 500 萬(wàn)元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開招標(biāo)。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會(huì)閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員考慮解決“4050”社會(huì)弱勢(shì)群體，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。 勞動(dòng)制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中配置人員 15 名。項(xiàng)目部下設(shè)項(xiàng)目辦公室(文秘組、考評(píng)組、協(xié)調(diào)組、后勤組)、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場(chǎng)管理組、銷售組。三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》成立的，具有獨(dú)立法人資格的有限公司。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 勞動(dòng)安全 勞動(dòng)安全法規(guī)三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。（3）選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。(3)加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。避免采用落地窗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)則》、《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》（陜政辦發(fā)〔2022〕86號(hào)）設(shè)計(jì)執(zhí)行。本項(xiàng)目征地面積 19638 平方米( 畝)，總建筑面積 40000 平方米，按 420 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 4 人計(jì)算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ；建筑系數(shù)為 53%；綠地率為 35%。第八章 資源節(jié)約國(guó)家“十一五”規(guī)劃綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。 項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來(lái)一些影響。 廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。 主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。第七章　環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于三原縣東三路南段東側(cè)。平面和豎向應(yīng)設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)，管道壓力?，管網(wǎng)為環(huán)狀布置。居民根據(jù)需要室內(nèi)采用空調(diào)和風(fēng)扇進(jìn)行通風(fēng)。散熱器采用暖氣片。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對(duì)稱布燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細(xì)的照度計(jì)算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標(biāo)，并在廣場(chǎng)，綠化帶根據(jù)實(shí)景配置景觀照明，使得照明效果有重點(diǎn)，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（GIE）推薦的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到基本的功能要求，（主線照度 25Lx，廣場(chǎng) 30Lx，總均勻度 ，眩光控制指標(biāo) G5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于 10mm2，分支線不小于 ，單元住戶大于 10KW/戶（含10KW/戶）按三相配電。設(shè) 10KV 變電所一座。(4）室內(nèi)污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。室外雨水采用雨水口進(jìn)行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P=3 年。排水系統(tǒng)（1）排水量為 160 噸/日。 公用設(shè)施 給、排水設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料；⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ500132022）；⑷《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142022）；⑸《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施給水排水》（2022 年版）。設(shè)備配置：廚房預(yù)留排油煙機(jī)和燃?xì)鉄崴魑恢?，預(yù)留洗衣機(jī)位置以及上、下水管，每戶電表、水表、煤氣表、電話插座、有線電視插座到位，陽(yáng)臺(tái)采用鋁合金窗封閉；燈具為普通燈具。戶型設(shè)計(jì)中套內(nèi)分區(qū)：(1)面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、通風(fēng)和視野；(2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具；(3)廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買蔬菜和扔垃圾，避免污染；(4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具；(5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。墻體材料，采用節(jié)能新材料。建筑細(xì)部處理通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。建筑外墻面磚飾面，陽(yáng)臺(tái)用塑鋼封閉。小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施完備，符合居住、生活的各種需要。區(qū)內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道和消防通道，主干道 12m寬，次干道分別為 寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。即具備完整協(xié)調(diào)的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務(wù)設(shè)施。道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團(tuán)，交通簡(jiǎn)潔通暢。（4）“四新”技術(shù)的集成應(yīng)用，提高住宅設(shè)計(jì)的科技含量，全面提升住宅整體性能。設(shè)計(jì)理念：以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設(shè)計(jì)原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。天然氣氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件地質(zhì)條件三原縣地處關(guān)中平原中部，地勢(shì)北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺(tái)原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。 公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無(wú)須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來(lái)。 促銷策略好的營(yíng)銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來(lái)打開市場(chǎng)，做好銷售。迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長(zhǎng)，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到三原縣的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快速。因此，他們非常有必要在三原縣購(gòu)房生活，這無(wú)疑會(huì)為三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。今年，三原縣計(jì)劃在切實(shí)增強(qiáng)園區(qū)項(xiàng)目承載能力的同時(shí)，以大項(xiàng)目落地為突破口，大力吸引產(chǎn)業(yè)特色強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的優(yōu)勢(shì)工業(yè)項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)聚集，引導(dǎo)新建項(xiàng)目和企業(yè)向園區(qū)集中，提高園區(qū)招商質(zhì)量。這些都使得三原縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。第三章 房地產(chǎn)需求分析 三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來(lái)越多的投資者紛至踏來(lái)近年來(lái)，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，三原縣作為西安都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值越來(lái)越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。當(dāng)前，三原縣圍繞作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”北副中心的目標(biāo)定位，緊緊抓住有利的發(fā)展機(jī)遇期，充分利用自身鄰近省會(huì)西安的區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)，正在努力把自身建設(shè)成為西安的“衛(wèi)星城市”。經(jīng)分析論證，項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件基本具備，因此，本項(xiàng)目是必要的、可行的。 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)三原縣和諧社會(huì)的發(fā)展。商品房部分總投資收益率為 %。 投資估算與融資方案 投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 4396 萬(wàn)元，其中：開發(fā)投資 3829 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為 199 萬(wàn)元；銷售費(fèi)用 140 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 228 萬(wàn)元。 土地資源利用土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。目前，該公司滿懷信心、志存高遠(yuǎn)，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進(jìn)取的精神、堅(jiān)忍不拔的意志，做一個(gè)工程，樹一個(gè)精品，逐步把豐原地產(chǎn)做大做強(qiáng)，為振興地方經(jīng)濟(jì)，造福社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。 報(bào)告研究?jī)?nèi)容本項(xiàng)目可行性研究工作范圍是根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)定額以及建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)想，著重對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性進(jìn)行分析；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件的考察；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證。第一章 總　論 項(xiàng)目名稱三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人可行性研究報(bào)告編制單位：陜西省工程咨詢中心工程咨詢資格等級(jí)：甲 級(jí)工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨甲 13220220022法定代表人：蘇 岐 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師上級(jí)主管單位：陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)電 話：02986270293 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2022 年試用版）；2022 年國(guó)