【正文】 、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標準規(guī)劃建設中心城區(qū)，精心實施小城鎮(zhèn)建設，進一步完善中心城區(qū)服務功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。而工業(yè)園區(qū)建設日益完善，食品、機械加工、醫(yī)藥制造等產(chǎn)業(yè)的集聚效應初步顯現(xiàn)，形成了較強的投資吸引力。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，宏騰包裝、鑫寶鋼管、西源陶瓷等一批項目建成投產(chǎn)；恒安紙業(yè)、娃哈哈三期等項目順利完成年度投資計劃；友聯(lián)鋼管、立高涂料等 9 戶企業(yè)順利入園，三大工業(yè)園累計入駐企業(yè) 66 戶，完成投資 30 億元，年上繳稅金6000 萬元以上。精心儲備一批產(chǎn)業(yè)開發(fā)、基礎設施建設、城鎮(zhèn)化、社會事業(yè)等方面的重大項目，積極參加各種重大招商引資推介會、洽談會，充分發(fā)揮三原籍在外人士、企業(yè)家及中介組織的作用，多渠道推進招商引資工作。近年來，三原縣經(jīng)濟和社會發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)均明顯高于全省的平均水平。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能占領市場。采用該策略有以下優(yōu)勢：低價開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格，掌握主動權(quán)。具體實施策略如下：銷售初期：在這一時期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務業(yè)，基礎設施建設還有待進一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價銷售策略。銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 銷售促進價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。因此建議本項目在建設中加快樣板房的施工進度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設計，各類管理、服務、銷售人員服裝，標志性的景觀等。功能設置以創(chuàng)造一個方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導思想。第五章 項目建設地址及建設條件 建設地址本項目建設地址位于咸陽市三原縣渠岸鄉(xiāng) XX 村，場地北、東面臨XX 村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。年平均氣溫 ℃極端最高氣溫 37℃極端最低氣溫 ℃最大積雪厚度 18cm最大凍土深度 3040cm年均降雨量 年均蒸發(fā)量 年無霜期 182 天年日照時數(shù) 2350h 外部配套條件交通三原交通便利，城市發(fā)達。排水采用雨、污分流制。通信中國電信、中國聯(lián)通、中國移動等通訊服務商已將電纜接至城區(qū)各處。總體設計應具有超前意識，高起點、新理念、高標準，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風貌，因地制宜、科學規(guī)劃，合理布局。（2）結(jié)合基地現(xiàn)狀和周邊情況，做足綠色住宅區(qū)環(huán)境的文章，融入三原城市開發(fā)的時代節(jié)奏，使之成為地域標志性地標景觀。整個小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內(nèi)松，以圍合式組團為基本模塊構(gòu)造園內(nèi)的空間形態(tài)。 總體布局按照陜政辦發(fā)[2022]25 號文件附本《陜西省建設用地指標》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設用地指標》，本著合理利用土地資源的原則，本項目用地面積 19638 平方米（ 畝）。三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項目為多層建筑形式，層數(shù)為四層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內(nèi)部設施完善，設有活動中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等。著力創(chuàng)造出良好的環(huán)境空間，可謂戶戶開窗見景，處處林蔭小徑。住宅建筑面積 39100 平方米，5 棟四層磚混結(jié)構(gòu)，層高 。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。戶型的內(nèi)部設計以布局合理、功能分區(qū)明確為基本原則，強調(diào)動靜分區(qū)、潔污分區(qū)；強調(diào)室內(nèi)空間的采光與通風的質(zhì)量，從而有效地提高住宅的居住質(zhì)量?；A型式：暫按鋼筋砼條形基礎考慮，待進行工程地質(zhì)勘察后，再進行調(diào)整。90 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室二廳。裝修標準：室內(nèi)為混凝土地面、墻面頂棚抹灰噴刷大白粉，以便用戶根據(jù)自己愛好進行精裝修。為了適應節(jié)約型社會的要求，適應節(jié)能降耗環(huán)保和住戶低成本使用的功能，在每幢樓樓頂設有專用于太陽能熱水使用的管道和固定裝置。日生活用水量為 200 噸/日，從市政管網(wǎng)引一條 DN100 供水管供本小區(qū)用水。（3）室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。(2）室內(nèi)給水管采用鋼塑復合管，接口按廠家要求；消火栓管道，自噴管道采用熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍式連接。電力用電由城市 10KV 埋地公網(wǎng)電纜供電，周邊設有 10MVA 的電源開閉所。需配置 1000KVA 和1250KVA 各一臺。所有插座回路均配有漏電保護裝置。 暖通設計依據(jù)⑴《采暖通風與空調(diào)設計規(guī)范》（GB500192022）；⑵《民用建筑節(jié)能設計標準陜西省實施細節(jié)》陜 DBJ24897；⑶《公共建筑節(jié)能設計標準》GB501892022；⑷《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》。公建及商業(yè)部分采用垂直單管上供下回順流式采暖系統(tǒng)，采暖管道采用焊接鋼管。 消防 依據(jù)現(xiàn)行的建筑設計防火規(guī)范，消防設計為 小區(qū)內(nèi)沿道路每間隔120 米設地上式消火栓。建筑物室內(nèi)消防按照不同建筑類別，采用消火栓、固定滅火器消防，設火災自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應急照明和疏散照明等系統(tǒng)。消防設備的線路采用耐火型電纜，雙回路供電末端可自動切換。周邊除西面臨汽車修配廠外，其余三面均為農(nóng)田。固體廢棄物主要為項目建設過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產(chǎn)生的噪音。粉刷過程中保持房間通風。噪聲施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。 設計依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設計標準 GB501892022 建筑照明設計標準 GB500342022 采暖通風和空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范 GBJ192022陜政辦發(fā)〔2022〕86 號《陜西省人民政府辦公廳關于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》《民用建筑節(jié)能設計標準陜西省實施細則》（陜 DBJ 24897） 節(jié)地土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎，也是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。 節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領域。建筑設計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達到節(jié)能的目的。(1)項目供水系統(tǒng)應盡量采用重力方式供水，以降低能耗。 節(jié)電（1）道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點后半燈制。（5）采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。并成立相應的安全消防管理機構(gòu)，制訂相應的安全消防管理制度，進行相應的安全消防管理教育培訓。 勞動安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設中，必須嚴格執(zhí)行國家有關勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。 消防 消防設計依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ1687(2022)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005794（2022） 消防措施依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范 GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設備。安全消防器材必須保持完好有效。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。因此，本項目的組織機構(gòu)的設置是根據(jù)項目的建設規(guī)模、目標和建設期而確定的?？偨?jīng)理全面負責企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營工作。下設辦公室、保安部、財務部、物業(yè)部(含銷售人員)等。建成后，小區(qū)物業(yè)管理委員會配置人員２４名。 人員培訓與管理根據(jù)本項目的實際要求，全部上崗人員均需進行崗前培訓，實行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。本項目建設完成后嚴格按照國家有關規(guī)定和批復的內(nèi)容進行竣工驗收，竣工驗收合格后才能交付使用。在招標過程中，一定要嚴格遵守國家和陜西省的有關規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀、違法行為的發(fā)生。第 2324 個月，竣工驗收以及業(yè)主驗收、入戶。第十二章 投資估算及資金籌措方案 投資估算 編制依據(jù)國家有關部門關于可研報告階段投資估算的編制要求。g、陜西省物價局、財政廳、建設廳關于規(guī)范城市基礎設施配套費的通知（陜價行發(fā)[2022]17 號）。詳見項目建設投資估算表 111。銷售價格：住宅 1800 元/平方米。 財務盈利能力分析總投資收益率(ROI)按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率(ROI)表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。計算過程詳見經(jīng)濟評價附表七。本項目資本金內(nèi)部收益率計算結(jié)果為 %，高于項目資本金稅后基準收益率 12%。計算過程詳見經(jīng)濟評價附表九。償債備付率(ICR)按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率(DSCR)系指在借款償還期內(nèi)，用于計算還本付息的資金(EBITDA)與應還本付息金額(PD)的比值，它表示用于還本付息的資金償還AXT借款本息的保障程度。）通常償債備付率應當大于 ，本項目在預設的 3 年還款期內(nèi)，償債備付率為 ～，因此償債備付率較高，表明可用于還本付息的資金保障程度較高。詳見財務分析附表十一。 敏感性分析不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析出可能出現(xiàn)的風險。嚴格控制工程成本，也是實現(xiàn)預計經(jīng)濟效益的保障。；所得稅前及所得稅后全部投資財務內(nèi)部收益率分別為%和 %，均高于基準收益率 12%；Ic= 12%時的稅前、稅后財務凈現(xiàn)值分別為 723 萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準收益率 12%；項目稅前投資回收期為 年(含 2 年建設期)。和諧社會的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運行與健康發(fā)展，經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一。2022 年,國務院還把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)也因此成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。許多經(jīng)濟界人士認為，房地產(chǎn)業(yè)是啟動國民經(jīng)濟的。然而,隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，一些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，在 2022 年國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。本項目的建設是改善三原縣城市居民人居環(huán)境，促進構(gòu)建和諧社會的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)涉及國民經(jīng)濟的眾多產(chǎn)業(yè)。綜上所述，本項目經(jīng)濟可行。 經(jīng)濟評價結(jié)論經(jīng)計算，本項目各項財務評價指標較好。由敏感性分析可知，銷售價格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動 10%時，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準收益率 12%，因此具有一定的抗風險能力。從經(jīng)營活動和籌資活動的全部凈現(xiàn)金流量看，所有凈現(xiàn)金流量全部為正值。資產(chǎn)負債率(LOAR)按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，資產(chǎn)負債率(LOAR)系指各期末負債總額(TL)同資產(chǎn)總額(TA)的比率。融資租賃費用可視同借款償還。其計算公式如下： PIEBT(ICR)?利 息 備 付 率通常利息備付率通常應當大于 2，本項目在預設的 3 年還款期內(nèi)，利息備付率介于 ～ 之間，因此利息備付率較高，表明利息償付的保障程度較高。投資回收期（p t）按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。 ????nt tctICOIFNPV1)(( （式中 為基準折現(xiàn)率，本項目基準收益率為 12%時）c本項目所得稅前及所得稅后全部投資財務凈現(xiàn)值（ ）計算結(jié)FNPV果分別為 723 萬元和 398 萬元，計算過程詳見經(jīng)濟評價附表七。財務內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。有關稅費房產(chǎn)稅：12％，城建稅及教育費附加分別為 7％和 3％；所得稅率：25％；盈余公積金：10%；土地增值稅：按照累進稅率計算。項目總投資估算表表 111 單位：萬元序 號 項 目 總投資 估算說明一 開發(fā)建設投資 3829 總建筑面積 40000 平方米，元/平方米1 前期工程費 150 勘察設計費、三通一 平等2 基礎設施