【正文】 92，房主的房產手續(xù)齊全，但。既然已經查封，原合同已經取消，但是因為中介公司已經提供了服務，所以客戶還是要支付相關服務費用。告訴客戶，房子被查封不是人為可以預見的，就是連房主也不可能事先知道房子會被查封，中介公司會幫助他，和他一起和房主協調，退還首期款，同時，我們會按 照客戶的要求，在短時間內來尋找新的房源滿足客戶的需求。這也是非常合理的。一直到他找到滿意的房源為止。中介服務也是如此。然后將話是轉移。 易達網 89，業(yè)務人員在初期稱自己房主，但是客人發(fā)現了您不是房主怎么辦 ? 回答：首先禮貌地致歉，告訴客人，因為現在同行中介這間競 爭激烈，經常有一些同行為了取得房源的詳細情況，冒充客戶，來公司要求經紀人看房，在從業(yè)過程中碰到很多很多的例子。這時候，一定要把客戶抓住，有時候可以編造一兩套沒有但是符合客戶要求的房源。 88，客人要求提供廣告上的房源，但是其實房源并不存在怎么辦（有些小公司打出誘惑性的房源價格來吸引客戶）？ 回答：禮貌的表示歉意，告訴客人因為公司房源是每個門店共享的銷售平臺，所以每套房源都 是在所有的門店，所有的銷售網絡同時銷售，可能遙房源剛推出就有客戶預定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。這樣就和中介公司無關，把違約責任推向客戶，由客戶來承擔。我們還在幫助客戶尋找理想的房源。為了找尋客戶的房源，我們的門店和業(yè)務人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會接受。二、理想的房源是由市場來提供的，而不是中介公司自己 編出來的，市場有這樣的房子，我們也沒必要不出售介紹給客戶。 87，客戶在沒有理想的房源時要求退還中介費和中介支付違約金怎么辦？ 回答：不能同意。起一個推動和監(jiān)督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說本來由交易雙方承擔的責任現在轉嫁給中介公司，對于中介來說，是很不公平的，不管有沒有這樣的條款，中介公司從自己的信譽和經紀人利益 方面考慮，我們也會把服務做好，客戶無需擔心，不是說不加入這樣的條款就不提供優(yōu)質的服務了。所以要求中介公司承擔一些責任是不合理的，合同的范本是國家制定的，已經指出了中介公司的責任范圍和義務。然后告訴房主，現在有幾個客戶對此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因為現在已經有客戶了，中介公司將在短時間內以合適的價格將房源售出，同時將保證房主的利益不會受損。 85，業(yè)務人員裝成買房客戶與房主洽談時被房主知道怎么辦 ? 回答：首先向房主道歉，作為經紀人和中介公司，覺得他的房子的賣點還不錯，因為有客戶想看看這套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來的一個不存在的房源，為了維護客戶的利益，經紀人裝成買房的客戶來和房主洽談，看看是真的房源銷售還是其他中介公司打出來的一個房源 的幌子，而且有些房主對于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務費用，中介有的時候裝成客戶也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處。如果因為條款的不明導致交易流產，有點得不償失，而且客戶的底線也有點道理，作出了一定的讓步。 84，在購房合同上沒有出現的條款現現糾紛怎么辦？ 回答：作為中介經紀人，首先要站在一個公正的立場上，耐心傾聽雙方的意見。 83，客人感興趣的廣告上的房源與實際情況不符合，有差異怎么辦 ? 回答：首先向客人道歉，告訴他，因為公司每天都 在做房源廣告，那么多大量的房源，有的時候可能廣告文稿打印的時候出錯，導致最終的房源和廣告上的不符合，這是完全有可能的，希望客戶能理解?？蛻羧绻J為價格過 高，那么問清他認為價格過高的原因，讓他舉出一個案例來說明，然后和客戶指出兩間房子的不同之處，那間房源價格低在什么地方，指出自己租售房源的優(yōu)點地方，告之客戶，這樣和相互價格沒有可比性。作為中介公司，就是準確標估出房屋的價格。這樣做得不償失。告訴他，因為簽署了協議，所以要按照協議內容來執(zhí)行，否則，客戶一定會通過法律手段來維護自己的權益。 80，房主委托中介公司賣出的房子現在正在出租中怎么辦？ 回答：首先，在銷售之前，要求房主和租戶簽訂放棄優(yōu)先購買權書面證明，最 好和房主一起去找租戶，友情協商如果租戶愿意住在這里，將由中介和買主協商，如果買主同意的話，在房產交易完成后，在由中介牽線，簽訂新的租房協議，如果客人想搬走，那么和租戶協商，讓他提出自己對房源的要求，由中介公司來幫助他找到合適的房源，一個經紀人，不應該放棄任何可以成單的機會。因此 ，面對這個問題，買方只能無可奈何接受戶口無法遷出的事實。故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實際不履行承諾的話，買方也無法通過法院請求強制遷出。 79，客戶買房之后要求遷入戶口，但是房主不愿遷出戶口怎么辦 ? 易達網 回答：沒有辦法，只能通過協商解決。 78，因為房主和客戶雙方和中介的疏忽，導致相關費用（如電話費，電話移除看不見了）沒有結清，客人入住后拒付怎么辦？ 回答：首先向客人表示同情，但是不能表示道歉，道歉就表示了中介也有責任，象這些費用一般只能告訴客戶，作為中介，會幫他聯絡原房主，來為雙方進行協調。東向為 0%，南向為 2%，西向為 1%，北向 2%.⑤裝修：精裝修 3 年以內的為 3%， 3 年以上的為 0%.⑥暖氣和燃氣：有暖氣和燃氣為 0%，單氣為 2%，套用上述公式，同時，要求購買 房屋的差價低于市場同燈房型 6— 10%左右，才可以購買，否則，出售時繳完相關的稅費后，基本上無力可圖。主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃氣等方面。記住一定要加入中介免責條款。同時，將產權狀況告訴客戶，暗示客戶租住可以， 但是要求客戶不要一次性支付全年或長時間房租，可以選擇月付，這樣比較合理一些。這樣最好，促使賣主自己斟酌。這樣私下操作，遲早會讓產權人知道，到時候，如果產權人不同意，無法交易，到時對于他本人和中介的精力和時間都是。 7，盡量在白天人多的時候去看房，避免晚上看房。一兩個人就可以了。 2，當著客戶的面告訴同事，自己陪客戶去看房，什么 什么時候回來， 3，如果是客戶幾個人去看房，記住帶一些規(guī)范的小區(qū)去看房，如果可能的話，邀請一同事隨行， 4，和房主約定看房時間，讓他在家里守候。而且這都是比較抽象的東西，不能影射合同的履行，所以，不能同意客戶的退訂。告訴客戶，一個小區(qū)的環(huán)境要看大環(huán)境，而不是某個具體的小環(huán)境，現在都市的小 區(qū)樓層里面，本身和鄰居打交道的機會就很少，如果不喜歡，可以不打或少交道。然后在委托時間上協商，盡量延長一些，以便有充裕的時間將房源出售。你可以給我們一具時間段，看看我們的服務水平，盡量讓房主簽署獨家委托合同，如果到時候不滿意，我們支持房主選擇其他的中介。同時，房子的委托價格較低，對于房主來說，也是個很大的經濟損失。這樣，對于房主來說，精力和時間上都會有損失，而且，委托不同的價格容易千萬自己的經濟損失，不是房價最低就可以賣掉，還要看中介的服務水平和銷售網絡。千萬不要把房主不想客戶提前入住的想法告之客戶，否則客戶可能會懷疑房子有一些隱瞞了自己的東西，可能會對交易不利。如果房主不同意，我們可以告之買主，因為房主自己家里還有人居住，想不到房子這么快就會賣出，還沒有心理準備。 71，客戶在手續(xù)未完成之前強烈要求先行入住怎么辦？ 回答：咨詢房主的意見，首先和客戶申明他的決定我們 會完全轉告給買主。為什么不能讓我買房子？難道我是壞人嘛？首先，了解反對的原因在哪里，同時做好房主的工作，告訴房主，將屬于自己的房產出賣是自己的權利，別人無權干涉，客戶只要不是罪犯，能支付房款，就可以購買自己的房子，這與客戶的品德無關，讓房主知道，只要他堅持，就可以成單。環(huán)境好，性價比高，即使相關費用高一點，也是值得的，把客人的注意力慢慢引向房子本身上面來，言語中暗示費用漲價也是不可遇見的抗拒的，讓客人心理上接受這個漲價的現實。 69，客人落定之后碰到相關費用（如物業(yè)管理費用）漲價怎么辦？ 回答：告之客人，這些情況是沒有辦法遇見的，一些政策性調整或者小區(qū)自己 的物業(yè)管理更改，這個政策對于小區(qū)所有的住戶都一樣。房產證上的標識面積是房產交易的唯一判斷標準。所以，只能承認房產權威部門的測量結果，以房產證上的建筑面積為準。 68，房產證的的建筑面積和客戶實際丈量的 面積不同怎么辦 ? 回答：首先申明，所有的測量辦法都可能有誤差，而且，作為買主的測量結果，房主也不會承認。這會節(jié)約一筆不小的開支，這套房子本身也賣的不是很高，看看你能不能象征性地支付一些款項以彌補房主在裝修方面的損失。 67，房主轉讓新住房時，要求補齊裝修差價款項，但是客戶不同意支付裝修差價，因為要重新裝修格局不同，作為中介怎么辦？ 回答：告之房主：每個人，對于房子的裝修目的和風格都是不一樣，你喜歡的裝修效果，買主不見得喜歡，客人買了房子之后，自己還會進行重新裝修，而且會打破現有的格局和布置，可能比裝修毛坯房的成本更大一點，而且買主支付的房款中已經包含裝修費用，再要求客戶支付裝修款項好象有點不得很合理，作為中介只能將房主的意思向客戶反映 ，會向買主努力爭取，只是不能保證買主一定會支付。從本質上講很 劃算，看看能否適當補償一點。 66，房屋內有私自搭建的閣樓或其他搭建部分，客戶不同意支付搭建的差價怎么辦 ? 回答：告之房主：因為私自搭建的部分，本身沒有產權，再說客戶是買房子的，是看中房子本身，并不是想到其中的私自搭建部分，同時，客人覺得私自搭建的部分也影響到了房子的布局和構造，所以，站在客戶的角度來考慮一下這個問題。 65，房主的單位自建公房有產權，但是單位不同意轉讓怎么辦？ 回答：沒有辦法銷售，除非客戶能說服單位，出具書面同意出售證明，否則，這樣的房子是無法完成過戶交易的，同 時，作為經紀人，要留下房主的電話，時不時聯絡一下，防止客戶萬一得到單位的同意而不放棄成交機會。這樣的情況下，一般要和雙方協調，一般意義上的概念，房價中應該包含住房維修基金，所以在協調中，要點出房主的補款責任。慢慢促成雙方達到統(tǒng)一。 63，房主在轉讓租售住房時，要求附帶房間的舊家具設備出售，客戶不同意怎么辦？ 回答：首先告之房主，雖然是二手房，但是客戶入住之后一般都會重新質監(jiān)增產增值上，買一些新的家具和設施，或者從原來的房子中自己帶過來，作為人的心理都不愿意用別人用過的舊東西，希望房主站在客戶的角度上考慮一下，而且，即使要了，這些價格也會要求很低的折扣，現在市場上二手家具電器交易很發(fā)達方便，建議和房主一起找一些收售二手舊貨的，然后將房間內的舊家具設施等處理掉，也不是很麻煩的事情。減輕客戶的心理負擔，告訴客戶即使拆遷，不可能馬上說拆就拆的，也需要經過一段時間，在這段時間內，作為經紀人，會盡快為他找到新的符合他要求的房源，無需擔心。建議客戶付款方式可以短時間頻繁付款（比如月付）。 62，客戶委托租售的房子是私建違章房怎么辦 ? 回答：先告訴客戶，如果是違章的房子，一般 來說是沒有辦法出售的，因為沒有產權證明，如果客戶是租房子的話，作為中介一方，要將實際情況告訴租戶，同時，在協議上作出自己的免責申明。另外推薦其他的房源。如果房子還沒有成交，推薦其他房源給客戶。讓房主無機可乘。首先，告訴房主，自己對房子一房兩賣的情況很清楚，讓房主知道我們已經了解了情況，讓其意識其中的風險性，促 使他推掉另外一家買主。 60，碰到一房兩賣的業(yè)主怎么辦？ 回答：對于這種情況下的房屋交易，孕育著極大的風險，所以建議不要交易。就是為客戶提供優(yōu)質的服務的。 59，客人的購房條件無法滿足，可是客人纏住您不放怎么辦？ 回答：不要顯示不耐煩，應該感謝客人對自己的信任。這樣做，對公司來說沒有什么好處， 盡力指出該套房子是與客人的要求相吻合的以及房子的優(yōu)點，就是他需要的房子。告訴客人，這樣的價格在市場上雖然不能說是最低，但也是性價比相當高的房源。 58，客戶看中的房型，但是他覺得租售價格比市場價格高很多，怎么辦？ 回答：告訴客人，所有租售房子的客人都有一種心理作用，覺得自己的租金（買價）高了，這是人的心理所決定的，表示完全理解。然后看看客人要求變更合同的條款和公司正式合同文本有什么區(qū)別，如果沒有什么大沖突，對中介公司的利益沒有什么損害，可以要求客人將需要 改動的部分加在范本合同的補充條款上，如果有一些措辭嚴謹的不妥之處，要求客人留下合同樣式，然后轉交法律部門，看完后再和他聯系，留下客人的電話，要主動聯絡客人，而不是讓客人聯絡你。 57，客人帶著律師要求改動公司的正式合同本時怎么辦？ 回答：首先申明，合同范本是國家統(tǒng)一制定的，不是中介公司自行印制的，而且，使用規(guī)范合同也是相關職能部門規(guī)定的，作為一個中介經紀人，自己無權也無法修改。房主當客戶的面時說出房子的優(yōu)點時，不要大聲附和，保持中立，或者不做回應。讓人感覺是在推銷，有點虛假，還有，對于客人的指出一些無關緊要的缺點要附和一下，免得讓客人以為你完 全站在房主一方。 56，如何有技巧的告訴客戶他看中房子的優(yōu)點？ 回答：說話自然，語氣清晰，很自然地提及，比如說 :說句實在話，這房子的朝向還是不錯地。五、下定的時間越早越好，再下定的金額上倒是不要計較。四、說出這房子的優(yōu)點，言語中暗示讓客人撿了便宜似的，比如說：要不是房易達網 主經濟出了點問題，這套房了才不舍得賣呢。二、撒謊或裝出有其他人也看中這套房子的時候要說出這個人的名姓，最很具體一點，讓客戶相信。促使客戶成單。一事實上讓房主適當的降價，言語中讓客戶感受到，即使存在一些問題，但是正是因為有了這些問題，所以才能以十分價格買到這套房。房子已經帶客戶去看過了，總體質量還是不錯，