【正文】 23 / 23。那么就重新來(lái)過(guò)，不要?dú)怵H，也更不要放棄。第九招：不屈不撓。對(duì)每個(gè)成交的單子都要存在危機(jī)感。緊隨著客戶的思維走，時(shí)刻保持與之聯(lián)系。第七招：貼。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事?？梢猿山坏姆吭淳褪且粋€(gè)好的房源，千萬(wàn)不要主動(dòng)的去判斷什么是好的房源。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。沒(méi)有上、下班時(shí)間的差別。每一分，每一秒都在變化。第四招：快。得到對(duì)方信任的時(shí)候就是“騙”對(duì)方的時(shí)候。第三招：揸價(jià)（又稱抓價(jià)）。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。如何找客人出來(lái)？使其自愿：誘之以利、動(dòng)之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過(guò)于詳細(xì)、清楚。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。沒(méi)有固定的工作時(shí)間，沒(méi)有固定的工作地點(diǎn)。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。第三關(guān)：壓力關(guān)。物業(yè)顧問(wèn)的一句話很重要，對(duì)客戶有著至關(guān)重要的影響。不要怕羞，不怕罵，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。11．出門7件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。9．有準(zhǔn)確的主見(jiàn)，并能引導(dǎo)客戶。7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對(duì)癥下藥，起到“藥到病除”的效果。5．專業(yè)知識(shí)豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。3．多記、多寫(xiě)、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無(wú)患。2．要有工作計(jì)劃：每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。4． 成交報(bào)告在填寫(xiě)時(shí)不得涂污。2． 凡已簽署臨時(shí)租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。(五) 分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)清楚(六) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫(xiě)成交報(bào)告和確定成交報(bào)告填寫(xiě)無(wú)誤、清晰。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫(xiě)清楚代理人之詳細(xì)資料。若租賃，除填寫(xiě)租賃租金外，還需填寫(xiě)租賃期限。填寫(xiě)成交報(bào)告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫(xiě)清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。（成本價(jià)為22000元，商品價(jià)為12000元，個(gè)人出資擴(kuò)面為11000元）在2001年1月買進(jìn)一套商品房，房?jī)r(jià)為480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金額為400000元，評(píng)估金額為390000元，請(qǐng)計(jì)算在買進(jìn)和賣出時(shí)所交的稅費(fèi)與應(yīng)退回的稅費(fèi)？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金）1．買進(jìn)房改房：契稅：（12000+11000）% 買進(jìn)商品房: 契稅：480000% 印花稅：480000%賣出房改房: 契稅：400000% 印花稅：400000%2 綜合稅：（400000—22000—12000—11000）% 所得收益:(400000—12000—11000—336000)50%+（336000—273000）25% 土地出讓金：10600所退稅費(fèi)：(400000—12000—11000—336000)50%90%+（336000—273000）25%100%例題四：劉文，單位的一般干部，把自己大關(guān)東三苑5幢X單 元301室的房改房送與女兒劉玲玲，房屋評(píng)估價(jià)為175000元，土地等級(jí)為5級(jí)，兩人共須繳納稅費(fèi)多少元？答：贈(zèng)與方劉文應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 印花稅：175000%=受贈(zèng)方劉玲玲應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：1750003%=5250元。（489000元3300元 24000元）%=印花稅：489000元%=所得收益：因?yàn)槔蟿樘幖?jí)干部，故所得收益的計(jì)算方法為：（489000元3300元432000元）50%=26850元（432000元 351000元）25%=20250元共須繳納所得收益47100元。2000年3月1日以42萬(wàn)元的價(jià)格賣給小謝。買方小張應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：224000元%=3360元 印花稅：224000元%=112元 土地出讓金：500=3350元小王應(yīng)繳納112元，小張應(yīng)繳納6822元，買賣雙方須繳納的稅費(fèi)共計(jì)6934元。土地等級(jí)為二級(jí)，問(wèn)買賣雙方應(yīng)繳納少稅費(fèi)？答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因小王購(gòu)買并居住此房已超過(guò)一年，綜合稅免繳。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級(jí)、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書(shū)上所載面積）(實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 契稅：由房屋評(píng)估價(jià)較低的一方根據(jù)交換房屋的差價(jià)，按3%的稅率繳納。 綜合稅：交換購(gòu)買并居住超過(guò)一年的房改房可以免征綜合稅；交換購(gòu)買并居住不足一年的房改房按交換房屋評(píng)估價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)的差額繳納綜合稅，%。 土地出讓金(直系贈(zèng)與不交土地出讓金)六、房改房交換的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。被贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的3%繳納。（6）法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購(gòu)買或集資建造的超過(guò)面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購(gòu)房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房。三、出售房改房時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件（1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰?！　?．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書(shū)。開(kāi)征時(shí)間：2004年1月1日優(yōu)惠政策：對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人。B、購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，%部分，退50%；%部分，退50%。 出售價(jià)款（不包括原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加10平方米?？倶菍?．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方）房改房出售后，賣方取得的凈收益應(yīng)按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。 單位住宅、非住宅均要征收。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書(shū)和身份證；房屋共有人同意出售的書(shū)面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。（四）申請(qǐng)貸款所需提供的資料１． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫(xiě)的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。公積金貸款：最高貸款年限為30年。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過(guò)20年，借款人年齡不超過(guò)男性60周歲，女性55周歲。公積金貸款：?jiǎn)畏劫J款最高限額為20萬(wàn)，夫妻雙方最高限額為30萬(wàn)。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。 第九章 辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的自用房，包括商品房、私房。有沒(méi)有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）?；榍百?gòu)買的房屋婚后是否會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)？【問(wèn)題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對(duì)于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個(gè)月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購(gòu)買的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書(shū)面買賣協(xié)議，并辦理了過(guò)戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過(guò)戶手續(xù)。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人，要看雙方的租賃合同中有沒(méi)有約定。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來(lái)房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個(gè)人了。房屋出租共有人要點(diǎn)頭【問(wèn)題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過(guò)他的同意，要求我們退房，請(qǐng)問(wèn)我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無(wú)效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我和老公一聽(tīng)，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個(gè)招呼，提前告訴我們，而且，聽(tīng)人說(shuō)，我們也可以優(yōu)先購(gòu)買這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己的權(quán)利。否則，約定不明無(wú)效。 合同約定仲裁條款，要寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)。 合同條款空白出最好用“”或“無(wú)”表明無(wú)約定。 合同簽訂是一項(xiàng)嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。其他注意事項(xiàng)：合同簽訂基本要求： 合同文字用語(yǔ)要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書(shū)，由受托人簽名。在此期間意向金不得收回，如超過(guò)此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。家具裝修是否另外付款，稅費(fèi)如何承擔(dān)。 第三條：總房款及支付方式，一定要書(shū)寫(xiě)清楚。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。意向金可以退還。合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫(xiě)明。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。 指明定金由我方保管。第六條：協(xié)議的履行 我方應(yīng)盡的義務(wù)及可以委托另一方合作完成其事務(wù) 甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。 防范甲方跳單的條款。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認(rèn)傭金 傭金的收取時(shí)間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時(shí)。特別要寫(xiě)明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。 第一條：甲方的真實(shí)意思表示。三、關(guān)于法律文書(shū)的使用說(shuō)明在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問(wèn)要對(duì)外使用的文書(shū)，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （杭州市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫(xiě)：此處應(yīng)填寫(xiě)需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個(gè)）不能親自來(lái)簽約的，一定要有委托書(shū)，方可由受托人代簽。e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況