【正文】 房產(chǎn)經(jīng)紀人培訓手冊第一章 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權益的總和。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟、文化生活的重要物質(zhì)基礎和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟生活中的巨大財富，也是關系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源，在一國的總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)和商品所不具有的特性：1．不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。2．房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。3．品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。4．價值的高大性。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。5．使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。6．供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。7．用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。8．價值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 第二章 房地產(chǎn)基礎知識一、 房地產(chǎn)知識（一）房地產(chǎn)開發(fā)１．房地產(chǎn)開發(fā)公司類別及功能1）內(nèi) 資(境內(nèi)投資主體設立的)綜合性開發(fā)公司――可不斷開發(fā)新的項目項目公司――只為了一個項目或為多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目的公司，不再具備再開發(fā)資源。2）外 資(境外投資主體設立的,包括中外合資企業(yè),中外合作企業(yè))綜合性開發(fā)公司及項目公司２．按注冊資金區(qū)別等級一級：注冊資本不低于5000萬元；經(jīng)營5年以上且連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；二級：注冊資本不低于2000萬元；經(jīng)營3年以上連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額等；三級：注冊資本不低于800萬元；經(jīng)營2年以上連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；四級：注冊資本不低于100萬元；經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％等。（二）土地以往土地采用批租、招標、協(xié)議、拍賣方式，但自2002年1月1日起所有土地都要進行拍賣。土地的使用年限使用類型 年限居住 70年工業(yè) 50年教育、科技、文化、體育 50年辦公樓、綜合樓 50年旅游、娛樂 40年土地出讓金構(gòu)成因素：地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關系（三）物業(yè)種類：商品房：有合法產(chǎn)權，購買后，能領取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權利。二手房：非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、上市房改房等。經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。房改房：職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關優(yōu)惠政策購買的公有住房。安居房：屬于經(jīng)濟適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。直管房：是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。自管房：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞ξ 預售契約：開發(fā)商領取預售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權證明。ξ 購房抵押合同：如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權抵押形式簽署購房抵押合同，并送交房管局做“他項權利登記”。ξ 產(chǎn)權證：物業(yè)業(yè)權的唯一憑證，當樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預售契約出小業(yè)主證。ξ 房屋所有權證：是國家依法保護房屋所有權人的合法權益的法律憑證。是產(chǎn)權人行使其合法權益的必備條件。ξ 契 證：是土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。ξ 土地證：反映房屋所有者土地使用情況的權利憑證。ξ 宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥給村民建造住宅的用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。ξ 住 宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。ξ 寫字樓：主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設有中央空調(diào)，智能通訊設備（光纖網(wǎng)絡、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。ξ 廠 房：主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如承重負荷量、電力供應量及交通運輸?shù)确矫?。?臨街鋪：作為營商用途的物業(yè)，并設有獨立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。ξ 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過18層）。ξ 一般高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。ξ 多 層：指7—9層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。ξ 別 墅：小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。ξ 復 式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式等。ξ 單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在30個平方米以下。ξ 服務式公寓：以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設有商務中心等酒店功能設施。ξ 現(xiàn) 樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。ξ 準現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。ξ 期 房：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。ξ 建筑面積：即實用面積加分攤面積，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤面積、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半）ξ 實用面積：基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計算。ξ 使用面積：除磚墻外，實際室內(nèi)可以使用到的面積。ξ 分攤面積：公共場所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。ξ 裙 樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其他配套設施。ξ 架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。ξ 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。ξ 剪力墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力會產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設計時按力學要求定好的，洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。(一般在20層以上)ξ 混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。ξ 樓 板：多層一般為8—10厘米，高層在10厘米以上。ξ 毛坯房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無間隔）ξ 裝修標準：由發(fā)展商向買家承諾交樓時附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類。ξ 智能化設備：指由建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計算機操作及管理。其運作模式是在大廈施工時預先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對住戶進行自動抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)通過綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并通過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費繳納，免卻住戶交付各種繁雜費用麻煩。 第三章 影響樓價因素（一）地區(qū)基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網(wǎng)絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。（二）交通一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡完善、來往各處地方均方便。（三）樓層在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的原因：位于高層的比低層更遠離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較的清新。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。（四）方向這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。（五）景觀景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。(六) 配套若樓房有周邊環(huán)境及設施的配合，其價值亦將相應提高。如一些大型屋村設備齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價格高低。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本要求和作用 第四章 做合格的房產(chǎn)經(jīng)紀人一、 房地產(chǎn)中介的市場功能1．節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類客戶。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。