【正文】 ，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。，則出賣方需提前三個(gè)月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。需要夫妻雙方取得一致意見(jiàn)同意出售。：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》（2） 對(duì)于出賣方的審查：、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無(wú)民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題（案例分析）：二、房屋買賣 買賣主體的審查：（1） 買受方：可能會(huì)碰到的情況：a． 買方是未成年人：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。（4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。（3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。 第八章 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí)一．房屋租賃 租賃主體的審查：（1） 承租方：要求租賃房屋的一方.對(duì)該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對(duì)于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來(lái)源，收入水平達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄钏?；②精神智力狀況上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨(dú)立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對(duì)于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書（2） 出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方對(duì)于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查：（1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無(wú)法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無(wú)法證明其對(duì)該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；（2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無(wú)房產(chǎn)三證，其房屋來(lái)源為從房東處承租而來(lái)，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。人民幣壹萬(wàn)元以下的代取由物業(yè)顧問(wèn)執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬(wàn)元以上（含壹萬(wàn)元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級(jí)別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)）5）如果業(yè)主是公司，放款時(shí)款項(xiàng)需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。4）如果業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽收收據(jù)。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過(guò)分店經(jīng)理以上級(jí)別同事的簽字同意，方可代收樓款。其他業(yè)主特殊情況見(jiàn)第5點(diǎn)所述。并提前一天向財(cái)務(wù)部預(yù)約放款（遇到星期六、星期天順延）。具體操作流程如下：1）分行物業(yè)顧問(wèn)填寫放款申請(qǐng)書。3．秘書在備用金不足時(shí)，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請(qǐng)表”傳真給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。2．轉(zhuǎn)交定金如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問(wèn)填寫“放款申請(qǐng)表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上1點(diǎn)。支付時(shí)，由客戶退回原開(kāi)出的意向金收據(jù)。三、中介部放款制度（一）在各分行操作的放款及補(bǔ)款1．意向金的退還向客戶退還意向金時(shí)，由物業(yè)顧問(wèn)填寫“放款申請(qǐng)書”。地鋪以外的收款必須在8個(gè)工作日內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項(xiàng)，則必須將收據(jù)在8個(gè)工作時(shí)內(nèi)交還給秘書。3．收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書開(kāi)出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天17：00前存入公司賬戶。2．所有款項(xiàng)必須開(kāi)具加蓋財(cái)務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開(kāi)任何其他形式的收據(jù)。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請(qǐng)憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。收據(jù)的合計(jì)金額與財(cái)務(wù)部總賬、存折相對(duì)，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開(kāi)具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開(kāi)出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開(kāi)出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。在秘書休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。 第七章 常用制度一中介部收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財(cái)務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。游說(shuō)時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。這樣使我們?cè)诮灰字刑幱诒粍?dòng)地位或無(wú)法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。物業(yè)顧問(wèn)最重要是知道誰(shuí)人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰(shuí)人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。）（十）若公司沒(méi)有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會(huì)借鑰匙。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。但物業(yè)顧問(wèn)如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。因物業(yè)始終是一項(xiàng)昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介公司在有意或無(wú)意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。（九）業(yè)主放盤時(shí)盡量說(shuō)服業(yè)主交鑰匙于我中原。千萬(wàn)不能待一切準(zhǔn)備就緒才開(kāi)始第一步工作，因?yàn)槭袌?chǎng)瞬息萬(wàn)變，時(shí)間越拖長(zhǎng)，客戶改變主意的可能性亦愈大。因?yàn)榭蛻粝胱饣蛸I物業(yè)時(shí)，必定想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時(shí)間。此外，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)盡量爭(zhēng)取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時(shí)看樓的業(yè)主）。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問(wèn)只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問(wèn)的積極性去撮合交易。（5）此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。因?yàn)檫@將大量省卻業(yè)主安排每個(gè)單位的看樓、議價(jià)、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費(fèi)業(yè)主寶貴時(shí)間。因?yàn)闃I(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給中原或做一個(gè)客或做一個(gè)客承租多個(gè)樓盤的工作是一樣，故應(yīng)可給予一些折扣。中原并非像一些國(guó)內(nèi)中介公司只是坐著等客戶上門，而是主動(dòng)出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價(jià)格成交，為業(yè)主爭(zhēng)取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問(wèn)士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。同時(shí)，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯(cuò)失盡快成交機(jī)會(huì)。（七）樓盤資料應(yīng)詳細(xì)記載有關(guān)物業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對(duì)租客或收租要求及看樓方式等資料。物業(yè)顧問(wèn)可憑放盤物業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價(jià)，如該樓盤屬新盤或沒(méi)有個(gè)案參考，物業(yè)顧問(wèn)可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)物業(yè)成交資料建議訂價(jià)。針對(duì)業(yè)主放盤價(jià)，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)輕微踩價(jià)，令業(yè)主心里感覺(jué)其價(jià)格可能稍貴，有利于后繼談判工作。（六） 租售價(jià)格必須以單一價(jià)格填寫，若業(yè)主叫價(jià)為50萬(wàn)元至60萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)以最低價(jià)填寫。（五）面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主可能不清楚該物業(yè)實(shí)際面積，故必須核對(duì)公司內(nèi)存檔的售樓書或房產(chǎn)證資料。（四）交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時(shí)間期滿前委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問(wèn)推介樓盤的次序。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。而座向亦應(yīng)填妥。以下詳細(xì)說(shuō)明各種須注意事項(xiàng)：（一）必須清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，特別是某些大型屋村及小區(qū)必須清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時(shí)熟悉地鋪附近物業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時(shí)已對(duì)物業(yè)做到了如指掌）。幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車） 第六章 收盤登記指引每當(dāng)有客戶放盤時(shí)，物業(yè)顧問(wèn)必須填寫新樓盤登記表，填寫完成后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問(wèn)查閱。交換名片后，記住客戶名字，頭銜。想辦法把客戶拉進(jìn)來(lái)，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”。 如客戶晚點(diǎn)再打，確定什么時(shí)候。接電話人不在：留下姓名、電話。轉(zhuǎn)電話：“R”+“***”，接其他分機(jī)：“40”。“您是說(shuō)——”。多說(shuō)“請(qǐng)”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“麻煩您”。先留資料、再介紹房源?！澳?，皇家地產(chǎn)文華店”——電話表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。掌握本店行銷動(dòng)態(tài)，確實(shí)了解房源。 同時(shí)交換名片時(shí)，可以右手遞交名片，左手接拿對(duì)方名片。 拿取名片時(shí)要用雙手去拿，拿到名片時(shí)輕輕的念出對(duì)方的名字，以讓對(duì)方確認(rèn)無(wú)誤；如果念錯(cuò)了，要記著說(shuō)對(duì)不起。四．名片的使用：一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋。雙目應(yīng)注視對(duì)方，微笑致意或問(wèn)好，多人同時(shí)握手時(shí)應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。男士與女士握手時(shí)，一般只宜輕輕握女士手指部位。年輕者對(duì)年長(zhǎng)者、職務(wù)低者對(duì)職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長(zhǎng)者、職務(wù)高者時(shí)，應(yīng)根據(jù)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者的反應(yīng)行事，即當(dāng)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者用點(diǎn)頭致意代替握手時(shí)，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點(diǎn)頭致意。當(dāng)然，過(guò)緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對(duì)方的手都是不禮貌的。三．握手的方法：一定要用右手握手。 第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀一．著裝要求：職業(yè)服飾男：襯衣、領(lǐng)帶。房東在介紹了房子的情況后，及時(shí)向他（她）提出看房要求，既能讓房東感覺(jué)我們工作的敬業(yè)和效率，實(shí)際上又拖延了房東原本打算去另外中介公司掛牌的時(shí)間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。有的房東不一定愿意說(shuō)原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點(diǎn)）。了解房東具體能交房的時(shí)間有利于我們向不同的客戶推薦房源。前者有利于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r(shí)間，能統(tǒng)籌安排時(shí)間，提高效率。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時(shí)候客人名字應(yīng)簽在代理人處，并要求其下次將房東的委托書及相關(guān)資料帶來(lái)。(二)要努力做到五要素：WHO：誰(shuí)——到店里來(lái)咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。六、怎么樣與客戶溝通(一)首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意：自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。6．多談潛在的價(jià)值。4．多介紹客戶看不見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)。2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。記住十點(diǎn)素質(zhì)要求：健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說(shuō)服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識(shí)。7．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。5．創(chuàng)同類房的最底價(jià)。3．第一時(shí)間成交。7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反映在和他們生意往來(lái)的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．第一時(shí)間看房。5．話說(shuō)的太滿：客戶的記性好的很，你把話說(shuō)的太滿，但卻做不到。3．開(kāi)發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)被開(kāi)除1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)物業(yè)顧問(wèn)，以貌取人。4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒(méi)的人。2．每天可以遇到不同的人。12．提高市場(chǎng)合理利用。10．推動(dòng)市場(chǎng)。8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過(guò)管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。6．多