【正文】 98，房主通過贈予而不是出售房產(chǎn)來避稅，客戶不交尾款或拖延抵賴怎么辦？回答：首先申明，贈予的方法身易存在極大的風險，客戶不交屗，也沒有辦法來制約他，這個只能由中介聯(lián)絡房主和客戶來協(xié)調(diào)，首先告訴客戶，這樣做的。97，因為客戶自身的預算資金不夠，導致無法完成交易，怎么辦?回答：向客戶表示同情，先安慰客戶，同時幫客戶想辦法或提出建議，看看客戶是否有可行性較高的籌款方法，比如申請銀行貸款，借款等方法，還有由中介公司暫行墊款，讓交易完成，然后再向銀行申請貸款，返還給中介公司，中介公司收取一定的借款收益?？纯纯蛻裟芊裣氲狡渌k法來籌款。96，因為客戶自身的原因?qū)е路抠J沒有申請下來，房主不同意退還首付款項怎么辦？回答：因為是客戶自身的原因?qū)е沦J款無法完成，責任不在房主和中介，按照合同相關條款來執(zhí)行，這時候，先與客戶協(xié)商，看看客戶的底線是什么，比如能否適當?shù)亟o予房主一定的經(jīng)濟補償，然后經(jīng)紀人會代表客戶與房主協(xié)商，盾房主的反映，是否同意客戶所提議的條件，與房主進行協(xié)商，可以告訴房主可以繼續(xù)將房子委托在我公司，我們將盡快尋找買家，幫助其銷售房源，這筆賠款等于是意外的收益。現(xiàn)在購買的這套房子，總體來說性價比也還不錯，只是由于政策因素導致了一些成本的增加，不如直接完成交易合同，易當房子出售時本來易是這個價格，沒有還價成功，這都是沒有辦法的事情。也會相對來提高價格或交易成本來消化這些因為政策性變化而導致的成本。而且政策性的東西都是長久的，不是一兩天可以發(fā)生變更的。告之客戶，國家重大政策的出臺和變化屬于人為不可抗拒力量，沒有辦法只能適應。95，客戶購買的二手房交易還沒有完成時出現(xiàn)重大政策變化怎么辦?(如營業(yè)稅，個稅等)回答：國家為了規(guī)范二手房市場，經(jīng)常會出臺一些相關政策。如果房主還是不同意，那么易將客戶的要求提出來，指出市場的二手舊貨也不是很貴，沒有多少錢的事情，不如讓買主出點錢，將其買下。因為當時想的扔進來易可以住。你搬進新居了，用這些舊家具和新房也不協(xié)調(diào)。同時告訴房主這樣有違交易的原則，同時，舊的家具有些也是沒有多大價值，還要搬來搬去，浪費時間和精力。先和客戶來私下商量一下，看既然已經(jīng)這樣了，因為沒有書面協(xié)議來約束房主，如果真的需要這些家具的話，不如象征性地出點錢來買。94，房主在出售房屋時承諾贈送家具和裝修，但是收房進家具卻搬走了怎么辦？回答：先看看有無書面合同，如果有書面合同，按照書面合同來和房主交涉。讓房主無機可乘，在此交易期間，要仔細查驗房主的相關證件。要求房主自己想出有效的方法，來盡快解除房屋的抵押，在此同時，尋找另外的相似條件的房源以做備用之需，當此交易無法完成時候，能盡快為客戶提供后續(xù)服務。然后提供一套解決方案和房主客戶探討，不能和客戶房主同時討論這個問題，否則的話， 客戶以為已經(jīng)抵押的房子還出售，是不是中介和房主站在同一個立場來苦難他，容易產(chǎn)生誤會。92，房主的房產(chǎn)手續(xù)齊全，但是事實上已經(jīng)和別人簽署了房屋抵押合同怎么辦？回答：了解事實的詳細真相。既然已經(jīng)查封，原合同已經(jīng)取消，但是因為中介公司已經(jīng)提供了服務，所以客戶還是要支付相關服務費用。告訴客戶，房子被查封不是人為可以預見的，就是連房主也不可能事先知道房子會被查封，中介公司會幫助他，和他一起和房主協(xié)調(diào)，退還首期款，同時，我們會按照客戶的要求，在短時間內(nèi)來尋找新的房源滿足客戶的需求。這也是非常合理的。一直到他找到滿意的房源為止。中介服務也是如此。然后將話是轉移。89，業(yè)務人員在初期稱自己房主，但是客人發(fā)現(xiàn)了您不是房主怎么辦?回答：首先禮貌地致歉，告訴客人，因為現(xiàn)在同行中介這間競爭激烈，經(jīng)常有一些同行為了取得房源的詳細情況，冒充客戶，來公司要求經(jīng)紀人看房，在從業(yè)過程中碰到很多很多的例子。這時候，一定要把客戶抓住，有時候可以編造一兩套沒有但是符合客戶要求的房源。88，客人要求提供廣告上的房源，但是其實房源并不存在怎么辦（有些小公司打出誘惑性的房源價格來吸引客戶）？回答：禮貌的表示歉意，告訴客人因為公司房源是每個門店共享的銷售平臺，所以每套房源都是在所有的門店，所有的銷售網(wǎng)絡同時銷售，可能遙房源剛推出就有客戶預定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。這樣就和中介公司無關，把違約責任推向客戶，由客戶來承擔。我們還在幫助客戶尋找理想的房源。為了找尋客戶的房源，我們的門店和業(yè)務人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會接受。二、理想的房源是由市場來提供的，而不是中介公司自己編出來的，市場有這樣的房子，我們也沒必要不出售介紹給客戶。87，客戶在沒有理想的房源時要求退還中介費和中介支付違約金怎么辦？回答：不能同意。起一個推動和監(jiān)督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說本來由交易雙方承擔的責任現(xiàn)在轉嫁給中介公司，對于中介來說，是很不公平的，不管有沒有這樣的條款，中介公司從自己的信譽和經(jīng)紀人利益方面考慮，我們也會把服務做好，客戶無需擔心，不是說不加入這樣的條款就不提供優(yōu)質(zhì)的服務了。所以要求中介公司承擔一些責任是不合理的，合同的范本是國家制定的，已經(jīng)指出了中介公司的責任范圍和義務。然后告訴房主，現(xiàn)在有幾個客戶對此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因為現(xiàn)在已經(jīng)有客戶了，中介公司將在短時間內(nèi)以合適的價格將房源售出，同時將保證房主的利益不會受損。85，業(yè)務人員裝成買房客戶與房主洽談時被房主知道怎么辦?回答：首先向房主道歉，作為經(jīng)紀人和中介公司，覺得他的房子的賣點還不錯，因為有客戶想看看這套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來的一個不存在的房源，為了維護客戶的利益，經(jīng)紀人裝成買房的客戶來和房主洽談，看看是真的房源銷售還是其他中介公司打出來的一個房源的幌子，而且有些房主對于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務費用，中介有的時候裝成客戶也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處。如果因為條款的不明導致交易流產(chǎn)，有點得不償失，而且客戶的底線也有點道理，作出了一定的讓步。84，在購房合同上沒有出現(xiàn)的條款現(xiàn)現(xiàn)糾紛怎么辦？回答：作為中介經(jīng)紀人，首先要站在一個公正的立場上，耐心傾聽雙方的意見。83，客人感興趣的廣告上的房源與實際情況不符合，有差異怎么辦?回答：首先向客人道歉，告訴他，因為公司每天都 在做房源廣告，那么多大量的房源，有的時候可能廣告文稿打印的時候出錯，導致最終的房源和廣告上的不符合，這是完全有可能的，希望客戶能理解?？蛻羧绻J為價格過高，那么問清他認為價格過高的原因，讓他舉出一個案例來說明，然后和客戶指出兩間房子的不同之處，那間房源價格低在什么地方，指出自己租售房源的優(yōu)點地方，告之客戶，這樣和相互價格沒有可比性。作為中介公司，就是準確標估出房屋的價格。這樣做得不償失。告訴他，因為簽署了協(xié)議，所以要按照協(xié)議內(nèi)容來執(zhí)行，否則，客戶一定會通過法律手段來維護自己的權益。80，房主委托中介公司賣出的房子現(xiàn)在正在出租中怎么辦？回答：首先，在銷售之前，要求房主和租戶簽訂放棄優(yōu)先購買權書面證明，最好和房主一起去找租戶，友情協(xié)商如果租戶愿意住在這里，將由中介和買主協(xié)商，如果買主同意的話，在房產(chǎn)交易完成后，在由中介牽線，簽訂新的租房協(xié)議，如果客人想搬走，那么和租戶協(xié)商，讓他提出自己對房源的要求，由中介公司來幫助他找到合適的房源，一個經(jīng)紀人，不應該放棄任何可以成單的機會。因此，面對這個問題，買方只能無可奈何接受戶口無法遷出的事實。故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實際不履行承諾的話，買方也無法通過法院請求強制遷出。79，客戶買房之后要求遷入戶口，但是房主不愿遷出戶口怎么辦?回答：沒有辦法，只能通過協(xié)商解決。78，因為房主和客戶雙方和中介的疏忽，導致相關費用（如電話費，電話移除看不見了）沒有結清，客人入住后拒付怎么辦？回答：首先向客人表示同情，但是不能表示道歉，道歉就表示了中介也有責任，象這些費用一般只能告訴客戶，作為中介，會幫他聯(lián)絡原房主，來為雙方進行協(xié)調(diào)。東向為0%，南向為2%，西向為1%，北向2%.⑤裝修：精裝修3年以內(nèi)的為3%，3年以上的為0%.⑥暖氣和燃氣：有暖氣和燃氣為0%，單氣為2%，套用上述公式，同時，要求購買房屋的差價低于市場同燈房型6—10%左右，才可以購買，否則，出售時繳完相關的稅費后，基本上無力可圖。主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃氣等方面。記住一定要加入中介免責條款。同時，將產(chǎn)權狀況告訴客戶，暗示客戶租住可以，但是要求客戶不要一次性支付全年或長時間房租，可以選擇月付，這樣比較合理一些。這樣最好，促使賣主自己斟酌。這樣私下操作，遲早會讓產(chǎn)權人知道，到時候，如果產(chǎn)權人不同意，無法交易，到時對于他本人和中介的精力和時間都是。7，盡量在白天人多的時候去看房，避免晚上看房。一兩個人就可以了。2，當著客戶的面告訴同事，自己陪客戶去看房，什么什么時候回來，3，如果是客戶幾個人去看房，記住帶一些規(guī)范的小區(qū)去看房，如果可能的話，邀請一同事隨行，4，和房主約定看房時間，讓他在家里守候。而且這都是比較抽象的東西，不能影射合同的履行，所以，不能同意客戶的退訂。告訴客戶，一個小區(qū)的環(huán)境要看大環(huán)境，而不是某個具體的小環(huán)境，現(xiàn)在都市的小區(qū)樓層里面，本身和鄰居打交道的機會就很少，如果不喜歡，可以不打或少交道。然后在委托時間上協(xié)商，盡量延長一些，以便有充裕的時間將房源出售。你可以給我們一具時間段，看看我們的服務水平，盡量讓房主簽署獨家委托合同，如果到時候不滿意，我們支持房主選擇其他的中介。同時，房子的委托價格較低，對于房主來說，也是個很大的經(jīng)濟損失。這樣，對于房主來說，精力和時間上都會有損失，而且，委托不同的價格容易千萬自己的經(jīng)濟損失，不是房價最低就可以賣掉，還要看中介的服務水平和銷售網(wǎng)絡。千萬不要把房主不想客戶提前入住的想法告之客戶，否則客戶可能會懷疑房子有一些隱瞞了自己的東西，可能會對交易不利。如果房主不同意，我們可以告之買主，因為房主自己家里還有人居住，想不到房子這么快就會賣出，還沒有心理準備。71，客戶在手續(xù)未完成之前強烈要求先行入住怎么辦？回答：咨詢房主的意見，首先和客戶申明他的決定我們會完全轉告給買主。為什么不能讓我買房子？難道我是壞人嘛？首先，了解反對的原因在哪里，同時做好房主的工作，告訴房主，將屬于自己的房產(chǎn)出賣是自己的權利，別人無權干涉，客戶只要不是罪犯，能支付房款，就可以購買自己的房子，這與客戶的品德無關，讓房主知道，只要他堅持，就可以成單。環(huán)境好，性價比高，即使相關費用高一點，也是值得的，把客人的注意力慢慢引向房子本身上面來，言語中暗示費用漲價也是不可遇見的抗拒的，讓客人心理上接受這個漲價的現(xiàn)實。69，客人落定之后碰到相關費用（如物業(yè)管理費用）漲價怎么辦？回答：告之客人，這些情況是沒有辦法遇見的，一些政策性調(diào)整或者小區(qū)自己的物業(yè)管理更改，這個政策對于小區(qū)所有的住戶都一樣。房產(chǎn)證上的標識面積是房產(chǎn)交易的唯一判斷標準。所以，只能承認房產(chǎn)權威部門的測量結果，以房產(chǎn)證上的建筑面積為準。68，房產(chǎn)證的的建筑面積和客戶實際丈量的面積不同怎么辦?回答：首先申明，所有的測量辦法都可能有誤差，而且，作為買主的測量結果，房主也不會承認。這會節(jié)約一筆不小的開支，這套房子本身也賣的不是很高，看看你能不能象征性地支付一些款項以彌補房主在裝修方面的損失。67，房主轉讓新住房時，要求補齊裝修差價款項，但是客戶不同意支付裝修差價，因為要重新裝修格局不同，作為中介怎么辦？回答：告之房主：每個人，對于房子的裝修目的和風格都是不一樣，你喜歡的裝修效果，買主不見得喜歡，客人買了房子之后，自己還會進行重新裝修，而且會打破現(xiàn)有的格局和布置，可能比裝修毛坯房的成本更大一點，而且買主支付的房款中已經(jīng)包含裝修費用，再要求客戶支付裝修款項好象有點不得很合理，作為中介只能將房主的意思向客戶反映，會向買主努力爭取，只是不能保證買主一定會支付。從本質(zhì)上講很劃算，看看能否適當補償一點。66，房屋內(nèi)有私自搭建的閣樓或其他搭建部分，客戶不同意支付搭建的差價怎么辦?回答：告之房主：因為私自搭建的部分，本身沒有產(chǎn)權，再說客戶是買房子的，是看中房子本身，并不是想到其中的私自搭建部分，同時，客人覺得私自搭建的部分也影響到了房子的布局和構造，所以，站在客戶的角度來考慮一下這個問題。65，房主的單位自建公房有產(chǎn)權，但是單位不同意轉讓怎么辦？回答：沒有辦法銷售，除非客戶能說服單位，出具書面同意出售證明，否則，這樣的房子是無法完成過戶交易的，同時，作為經(jīng)紀人，要留下房主的電話，時不時聯(lián)絡一下，防止客戶萬一得到單位的同意而不放棄成交機會。這樣的情況下，一般要和雙方協(xié)調(diào)，一般意義上的概念，房價中應該包含住房維修基金，所以在協(xié)調(diào)中，要點出房主的補款責任。慢慢促成雙方達到統(tǒng)一。63，房主在轉讓租售住房時，要求附帶房間的舊家具設備出售，客戶不同意怎么辦？回答：首先告之房主，雖然是二手房，但是客戶入住之后一般都會重新質(zhì)監(jiān)增產(chǎn)增值上，買一些新的家具和設施，或者從原來的房子中自己帶過來，作為人的心理都不愿意用別人用過的舊東西，希望房主站在客戶的角度上考慮一下，而且，即使要了，這些價格也會要求很低的折扣，現(xiàn)在市場上二手家具電器交易很發(fā)達方便，建議和房主一起找一些收售二手舊貨的，然后將房間內(nèi)的舊家具設施等處理掉，也不是很麻煩的事情。減輕客戶的心理負擔，告訴客戶即使拆遷，不可能馬上說拆就拆的，也需要經(jīng)過一段時間，在這段時間內(nèi)，作為經(jīng)紀人，會盡快為他找到新的符合他要求的房源，無需擔心。建議客戶付款方式可以短時間頻繁付款（比如月付）。62，客戶委托租售的房子是私建違章房怎么辦?回答：先告訴客戶，如果是違章的房子，一般來說是沒有辦法出售的，因為沒有產(chǎn)權證明，如果客戶是租房子的話，作為中介一方，要將實際情況告訴租戶，同時，在協(xié)議上作出自己的免責申明。另外推薦其他的房源。如果房子還沒有成交，推薦其他房源給客戶。讓房主無機可乘。首先，告訴房主，自己對房子一房兩賣的情況很清楚，讓房主知道我們已經(jīng)了解了情況，讓其意識其中的風險性，促使他推掉另外一家買主。60，碰到一房兩賣的業(yè)主怎么辦？回答：對于這種情況下的房屋交易，孕育著極大的風險，所以建議不要交易。就是為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務的。59，客人的購