【正文】 便宜了，本來就不想賣，我們這樣要求他，他可能就更不想賣了。 53，房主和客戶見面了，發(fā)現(xiàn)他們原來就認(rèn)識，作為 中介怎么辦？ 回答：沒有關(guān)系，將房主和客戶分開談，告訴他們，正因為是熟人，所以更需要中介。 2，過戶，房產(chǎn)的交易即使是熟人，也會有糾紛的可能性，所以由中介居間協(xié)調(diào)雙方的責(zé)任和義務(wù)約束條款，包括雙方的付款和服務(wù)費用承擔(dān)。 3，即使是熟人，也存在欺騙的可能性，讓房產(chǎn)中介來把關(guān)，這樣對雙方都很合適。 5，不要刻意作出一些準(zhǔn)備隱瞞其中一方的內(nèi)容，否則知道了對中介沒有什么幫助。 54，房屋真實的歷史年限，產(chǎn)權(quán)屬性，房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，物業(yè)管理和您原 先告訴客戶的不一樣，可以以此要求退訂，您怎么辦？ 回答：首先向客人道歉，但是作為中介，并不是很清楚這種狀況。然后極力避開這些話題，朝房子的價格上面來引導(dǎo)，讓客戶慢慢了解，即使存在這些問題，但是房子的整體價格還是相對市場而言，比較便宜，讓客人覺得價格上能接受，同時，將這些情況反饋給房主，讓他在價格上作出一些松動或者下調(diào)，告之客戶，有這些問題，我們來和房主盡量協(xié)商 ，讓客戶自己主動聚焦到價格問題上來，對于其他問題如果價格合適的話，相對來說可以接受。所有的問題都因為價格問題而迎刃而解了。 55，對客戶逼訂時要注意哪些細(xì)節(jié)？ 回答：一、不要操之過急，讓客戶看出來，裝出自然隨意的樣子。三、讓客戶交定金的時候不要語氣很急，裝出自然一點，還有，不要說：你準(zhǔn)備交 定金嗎？要說你準(zhǔn)備交多少定金。等等諸如此類的話。只要下定就好。你認(rèn)為呢？還有，房子的優(yōu)點不要連續(xù)說，如果連續(xù)說出房子的優(yōu)點。說有點的時候不要特意指出，同時征詢客人的意見和反映，比如說，我覺得這個小區(qū)的環(huán)境還不錯，您認(rèn)為呢？要套出客人自己內(nèi)心真實的想法，以便對癥下藥。優(yōu)點說的不要太露骨，暗示或好象有感而發(fā)的狀態(tài)最好。對于客人的這種行為表示理解， 與客人謹(jǐn)慎協(xié)商，注意，在法律問題上要說自己無權(quán)作主，要請示上級和公司法務(wù)部門和律師來看客戶提供的合同有無不妥之處，不要給客人和律師以把柄。是否可以更換和簽署合同由公司律師斟酌，然后按照律師的指定意思辦。但是，制定房子的租售價格是有一整套嚴(yán)密的程序的，也是參照市場上的同類房源價格來決定的，即使是同一套房子，也會因為房間內(nèi)的設(shè)施不同，也會出現(xiàn)不同的租售價格，沒有可比性。所以請客人相信，我們中介不可能報出與市場價格不符的租售價格。用一些行業(yè)術(shù)語和公式來計算這樣的價格是怎么得出的，為什么是這個價格，讓客人感覺到房子價格的合理性，最終成單。因為我們從事的是服務(wù)行業(yè)。首先，我們要真正理解客戶的需求，然后根據(jù)客人的需求來找準(zhǔn)確的房源，告訴客人，不要心急，因為房子是由市場來提供的，我們作為經(jīng)紀(jì)人，不能拿一套隨隨便便的房子來欺騙客人，我們只 有盡量來找符合客人要求的房源，讓客人不要太心急，房價合適，符合他的要求的房子不是每天都有的，作為經(jīng)紀(jì)人，我們會盡力的，也已經(jīng)通知了所有的門店和同事，一有類似的房子馬上會通知客戶，帶客戶去看房子，同時，每間隔幾天給客戶打個電話，找到一些基本類似的房源帶客戶去看看，爭取向客人推銷成功。即使交易，也要特別小心。同時再交易過程中，前款的支付要特別小心，可以先由中介公司來保管，等到房子的所有手續(xù)齊全，辦理過戶時再付房款。 61，落定的房子碰到拆遷怎么辦？ 易達(dá)網(wǎng) 回答：禮貌的通知客人，對于此類事情表示遺憾，因為有些時候是政策性拆遷，屬于人為不可抗力。已經(jīng)成交的，和房主聯(lián)絡(luò)交涉，退回房款。注意，在談話過程中不要提及自己的責(zé)任問題，以免客人糾纏。同時將房子要拆遷的責(zé)任和退款等條款等標(biāo)示清楚。減少租戶風(fēng)險。一可以穩(wěn)住客戶，二可以讓客戶成為老客戶。如果有的家具無關(guān)緊要，而客戶在實際入住之后也確實需要的，可以以一個合適的價格買下來。 64，房主住房維修基金不足時 ，客戶不同意繳納，怎么辦？ 回答：住房專項維修資金，是指業(yè)主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房其用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。同時暗示客戶，因為房源的良好性價比，看看客戶能否象征性地支付一點維修基金款?；蛘咦寴I(yè)主自己想辦法，取得單位的同意后再交易。告之客戶：客戶私搭建也花了不少錢，這樣一來，房子的整個空間變得大了。通過與雙方的溝通，找以共同點，慢慢協(xié)調(diào)，讓雙方的立場接近。告之買主：房主因為原來這套房源并不打算出售的，準(zhǔn)備自己住的，只是碰到了一些情況，所以沒有辦法出售這套房子，而且因為是打算自易達(dá)網(wǎng) 住的，所以花了很多錢，你看看房間的裝修就知道了，而且即使你將來要重新裝修，有些地方，像地板，粉刷等等都已經(jīng)省了。通過對雙方的協(xié)調(diào)，讓買賣雙方找到共同認(rèn)可的價值點，互相讓步，達(dá)成成交之目的。而且面積的測量會涉及到一些公攤和建筑面積等很多專業(yè)的東西，不能簡單地以測繪結(jié)果為依據(jù)。告訴買主，房主也不可能屐房產(chǎn)證上的實際面積。只能以房產(chǎn)證上的標(biāo)示面積作為成交依據(jù)。也不是針對買主個人的，即使作為房主，也不能事先知道這些費用漲價，就算買主買一套新的房子，也有可能碰到一些相關(guān)費用漲價，但是這些都是房子之外的費用，只要覺得房子合適，其余的都是一些小數(shù)目，沒有關(guān)系。 70，房主的鄰居或物業(yè)反對將房子轉(zhuǎn)讓給客戶這樣類型的人怎么辦？ 回答：不能讓客戶知道，否則容易讓客人引起 誤會或者糾紛。同時，帶客戶看房子的時候，盡量避免人員高峰活動區(qū)（如下班時間，早上鍛煉時間等），以免碰到一些尷尬情況，引起客人不必要的誤解，對房源成單造成障礙。讓房主自行基本，中介不承擔(dān)責(zé)任。但是會盡快搬，或者是房子正在搬家中，或者聯(lián)絡(luò)不到房主，但是我們會盡快優(yōu)先辦理手續(xù)，讓客戶稍微耐心等待幾天，等交易完成了，房主也必須搬出去了。 72，房主委托幾家中介賣房，因為委托時間的長短，給予各家的條件和價格不同怎么辦 ? 回答：告之房主，這樣做法 的弊端，因為委托給多家中介，每天看房的人和電話絡(luò)繹不絕，如果同時有兩家中介的客戶同時要求購買該套房源，容易引起不必要的糾紛。有的時候，一些中介因為受到自己規(guī)模等因素限制，可能即使房價很低也很長時間賣不出去。委托給我們公司一家，我們在時間上，銷售上，服務(wù)上，廣告上將給予大力支持和安排，讓房主在輕松的環(huán)境下將 房源以合適的價格賣出，不讓其利益受損失。在房主委托的初期里面，盡量稍微頻繁一點，帶客戶看房還有電話聯(lián)絡(luò)，讓房主知道我們在努力銷售他的房源，互相之間產(chǎn)生信任感。 73，客戶對小區(qū)的住家鄰居環(huán)境了解后有反感，要求退訂怎么辦 ? 易達(dá)網(wǎng) 回答：不能同意，這可能是客人的托辭。買房子，關(guān)鍵是房子的品質(zhì)和價格，而且客戶和房主的鄰居打交道也很少，了解不深，可能不是那么難相處，只是客戶的錯覺而已。 74，業(yè)務(wù)人員如何在房主留下鑰匙，單獨陪人看房時注意自身的安全細(xì)節(jié)？ 回答：因為現(xiàn)在社會關(guān)系的復(fù)雜性，在陪同客人去看房也會發(fā)生安全問題，特別是女經(jīng)紀(jì)人，所以做好防范措施， 1，出發(fā)的時候登記客戶的身份證。5，勸說客人看房不要那么多人，以免太嘈雜，引起房主反感。 6，在言談舉止中判斷客戶是否是真的買主。 75，知道房主家人瞞著產(chǎn)權(quán)所有人將（子女將父母的住房）房子偷偷賣掉，這時候怎么辦 ? 回答：禮貌的暗示這樣做法的不妥，不要直接點出，讓客人自己感受，同時指出，客戶看房子時，過戶的時候，都會需要產(chǎn)權(quán)人到場，或者出示 公證過的全權(quán)委托書，沒有這些手續(xù)，無法完成交易。而且還要承擔(dān)違約責(zé)任，不如叫房主先回家征得產(chǎn)權(quán)人的同意，將所有的交易手續(xù)辦好了再過來。 76，二手房只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，怎么幫助客戶辦理租住手續(xù)？ 回答：首先去房產(chǎn)部門查驗房屋的屬性，看房屋產(chǎn)權(quán)狀況，使用權(quán)是否歸出租人所有？然后告知客戶，并將此條款在協(xié)議中表現(xiàn)出來，讓雙方簽字認(rèn)可。即使將來有什么問題，損失也較小。 77，在中介公司購買房屋準(zhǔn)備轉(zhuǎn)售，如何做好房屋準(zhǔn)確估價？ 回答：很多中介公司看中房主出售房產(chǎn)的升值潛力，自己先墊資將房屋買下，再轉(zhuǎn)型出手，這就涉及到房屋的估價，估價房屋與近期成交的周邊區(qū)域類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，在價格上適當(dāng)修正，便可估算出房屋的大概市價。修正百分?jǐn)?shù)如下：①房屋位置： 0— 3%.同一小區(qū)，修正系數(shù)為 0.如果房屋有更好的蓋、交通、購物休閑環(huán)境等，可選取 1— 3%的修正；②建筑年代相對折舊；按每年 2%計算；③樓層：一層為 2%，二層為 0，三、四層為 2%，五層為 1%，頂層為 2%；高層：一層為 3%，二層為 2%，三層為 1%，四、五層為 0，六層及六層以上為 1%，頂層為3%；④朝向：以兩個窗口朝向為準(zhǔn)，如果窗口多于兩個，選最好的兩個。另外需謹(jǐn)慎防范風(fēng)險，最好在交易前將房源資料廣告公示，看看市場的反映，如果有了下家買主，再去現(xiàn)金收購房屋，這是最理想的方式。但是如果聯(lián)絡(luò)不到原房主，或者原 房主不愿意承擔(dān)，只能由客戶自己承擔(dān)。戶籍管理屬于公安部門行政管理范疇，不屬于法院民事案件的受案范圍，因此法院通常不受理二手房交易中僅以遷出戶口為訴訟請求的案件。另外，公安部門對于遷出戶口亦規(guī)定需本人親自辦理，他人在未取得本人授權(quán)情形下，也無法辦理戶口遷出手續(xù)，因此向公安部門單方提出遷出戶口的請求也難以獲得支持。建議中介在簽訂買賣合同時震怒要特別注意戶口問題的處理，可以將戶口遷出設(shè)置為產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件，即先遷戶口再過戶，而且可以設(shè)定上家必須在一定期間內(nèi)遷出戶口，否則每逾期一日需要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任（必須具體賠償責(zé)任的數(shù)額或者計算方式），并且最好約定逾期超過一定期限（需具體明確）后，買方有權(quán)單方面解除買賣合同，上家并承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。 81，房主在收了定金后提高房價，不退款也不愿意按照原來的價格成交怎么辦？ 回答：態(tài)度堅決告之房主，不行，房價已經(jīng)在定金給付之前確定下來，如果現(xiàn)在臨時更改，就要承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任，不過中介作為居間服務(wù)者，不能大聲遣責(zé)或埋怨房主的這種行為， 只需要將所面臨的法律責(zé)任明示給房主就可以了。到最后，可能耽誤了時間和精力，最終還是要把定金退還給客戶，或者按照原來的價格成交。 82，客戶對租售的房子相關(guān)評估價格不認(rèn)可怎么辦？ 回答：告訴客戶，房子的相關(guān)估價都是按照市場價格作比較，以科學(xué)的方法來嚴(yán)格估價的價格不是隨意來確定的。房價如果標(biāo)的過高，對于銷售來說就加大難度，對中介公司也沒有好處。慢慢讓客戶接受這種價格。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)禮貌的詢問客戶的購房要求，推薦條件相近的或者公司的一 些真實房源給客戶，爭取留下客人的電話，告之推薦房源的優(yōu)點并帶領(lǐng)客戶看房，爭取完成交易。找出雙方的分時之處，探出雙方的底線，首先在心底自己找出一個雙方大概差不多可以接受認(rèn)可的方案，然后把雙方分開，單獨來一個一個談，對于房主，要指出，這樣的條款接受對于房屋成交的重要性。對于客戶，要指出這套房子的高性價比 ，讓客戶感受到即使自己作出點讓步，但是這套房子還是值得一買，而且現(xiàn)在房主已經(jīng)作出一些讓步，如果自己不接易達(dá)網(wǎng) 受，可能導(dǎo)致交易無法完成，慢慢引導(dǎo)客戶接受自己的心理預(yù)期和經(jīng)紀(jì)人擬定的底線?，F(xiàn)在已經(jīng)知道房源是真實的，房型等各方面條件也不錯，試探一下房主的房屋銷售價格。 86，客人要求在合同里添加不利于中介公司條款怎么辦？ 回答：不能同意，其實 添加不利的合同條款就是要中介公司承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，告訴客戶，中介公司就是提供信息，居間服務(wù)，然后收取服務(wù)費用的這樣一個機構(gòu)。本來房屋銷售合同就是房主和買主之間的一個交易合同，中介只是以自己的專業(yè)和服務(wù)促使交易達(dá)成。在雙方的交易過程中，中介公司還是會按照相關(guān)流程來監(jiān)督和協(xié)調(diào)服務(wù)，同時會有效地保護(hù)雙方的利益。一、告之客戶，買房子是一件大事，不是菜市場買菜，買了就走，我們之所以沒有找到理想的房源，一是為客戶負(fù)責(zé)，一定要找到符合客戶要求地房源，而不是隨便找出一兩套房源來敷衍客戶，這是從客戶的利益來出發(fā)的。我們一直在按客人的要求來積極努力的尋找房源，但是這需要時間，所以客戶應(yīng)該來理解。三、中介費用就是我們?yōu)榭蛻籼峁┓?wù)收取的服務(wù)費用。四、違約金是違反合同條款才會繳納的款項，但是我們現(xiàn)在沒有為客戶終止服務(wù)，合同仍然在存續(xù)期間。 如果中介公司沒有真正符合客戶要求的房源，可以以一兩套條件相近的房源帶領(lǐng)客戶 觀看，如果客戶看了不同意，可以以我人房源，但是你都不同意， 100%符合客戶要求的房子是不存在的。另外告之客戶，如果支付中介費用，繼續(xù)執(zhí)行合同，公司還是會積極地幫他尋找房源，但是一定不能承諾一定會打到符合他要求地房子， 否則還是會起糾紛，可以找差不多接近他的要求房源。 仔細(xì)詢問客戶的房源要求，推薦其他條件相近的房源，如果客人不滿意，應(yīng)該留下客人的電話，追蹤和聯(lián)絡(luò)客戶，讓客戶知道房源每時都在加入和更新，一有新的符合他條件的合適的房源，馬上會及時與他聯(lián)絡(luò)。努力尋找與要求相近的房源。所以當(dāng)時錯把客戶當(dāng)成中介的同行人員，冒充房主也是沒有辦法的對策，現(xiàn)在知道客人是真的客戶，所以也就沒有必要了，希望客戶原諒經(jīng)紀(jì)人不得已的行為。 90，看房費客人不同意支付怎么辦？ 回答：告訴客人，看房費是中介公司的規(guī)定，也是中介公司的重要收入來源，任何一個中介公司的運作都是需要很大成本的，你去吃飯，衣食住行，都到服務(wù)，但是不支付費用，也是不可能的。經(jīng)紀(jì)人辛辛苦苦的陪他 看房，還為他提出專業(yè)建議和服務(wù)，付出精力時間和交通費用，這些都是中介公司的運營成本，而且即使收了他的看房費并不等于就是終止服務(wù)了，作為經(jīng)紀(jì)人，會繼續(xù)為他找到符合他要求地房源，繼續(xù)為他提供服務(wù)?？捶抠M只是他得到服務(wù)的付出。 91，客戶已經(jīng)付了首期款，但是房主的房子被查封怎么辦？ 回答：向客人表示同情，記住是同情，不是道歉。房子被查封，這些都是外界的因素影響，不是我們的服務(wù)所能涉及和可以控制的，希望客戶理解。新的房源我們將盡快尋找，以便讓客戶找到合適的房子，完成