【正文】 在房主一方。 57，客人帶著律師要求改動(dòng)公司的正式合同本時(shí)怎么辦？ 回答：首先申明，合同范本是國(guó)家統(tǒng)一制定的，不是中介公司自行印制的，而且，使用規(guī)范合同也是相關(guān)職能部門規(guī)定的，作為一個(gè)中介經(jīng)紀(jì)人，自己無(wú)權(quán)也無(wú)法修改。 58，客戶看中的房型，但是他覺得租售價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格高很多，怎么辦？ 回答：告訴客人，所有租售房子的客人都有一種心理作用，覺得自己的租金（買價(jià)）高了，這是人的心理所決定的，表示完全理解。這樣做，對(duì)公司來(lái)說(shuō)沒有什么好處， 盡力指出該套房子是與客人的要求相吻合的以及房子的優(yōu)點(diǎn)，就是他需要的房子。就是為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的。首先，告訴房主，自己對(duì)房子一房?jī)少u的情況很清楚，讓房主知道我們已經(jīng)了解了情況，讓其意識(shí)其中的風(fēng)險(xiǎn)性，促 使他推掉另外一家買主。如果房子還沒有成交，推薦其他房源給客戶。 62，客戶委托租售的房子是私建違章房怎么辦 ? 回答：先告訴客戶，如果是違章的房子，一般 來(lái)說(shuō)是沒有辦法出售的，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證明，如果客戶是租房子的話，作為中介一方，要將實(shí)際情況告訴租戶，同時(shí)，在協(xié)議上作出自己的免責(zé)申明。減輕客戶的心理負(fù)擔(dān)，告訴客戶即使拆遷，不可能馬上說(shuō)拆就拆的，也需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，作為經(jīng)紀(jì)人，會(huì)盡快為他找到新的符合他要求的房源，無(wú)需擔(dān)心。慢慢促成雙方達(dá)到統(tǒng)一。 65，房主的單位自建公房有產(chǎn)權(quán)，但是單位不同意轉(zhuǎn)讓怎么辦？ 回答：沒有辦法銷售，除非客戶能說(shuō)服單位，出具書面同意出售證明，否則，這樣的房子是無(wú)法完成過(guò)戶交易的，同 時(shí)，作為經(jīng)紀(jì)人，要留下房主的電話，時(shí)不時(shí)聯(lián)絡(luò)一下，防止客戶萬(wàn)一得到單位的同意而不放棄成交機(jī)會(huì)。從本質(zhì)上講很 劃算，看看能否適當(dāng)補(bǔ)償一點(diǎn)。這會(huì)節(jié)約一筆不小的開支，這套房子本身也賣的不是很高，看看你能不能象征性地支付一些款項(xiàng)以彌補(bǔ)房主在裝修方面的損失。所以，只能承認(rèn)房產(chǎn)權(quán)威部門的測(cè)量結(jié)果，以房產(chǎn)證上的建筑面積為準(zhǔn)。 69，客人落定之后碰到相關(guān)費(fèi)用（如物業(yè)管理費(fèi)用）漲價(jià)怎么辦？ 回答：告之客人，這些情況是沒有辦法遇見的，一些政策性調(diào)整或者小區(qū)自己 的物業(yè)管理更改，這個(gè)政策對(duì)于小區(qū)所有的住戶都一樣。為什么不能讓我買房子？難道我是壞人嘛？首先，了解反對(duì)的原因在哪里，同時(shí)做好房主的工作，告訴房主，將屬于自己的房產(chǎn)出賣是自己的權(quán)利，別人無(wú)權(quán)干涉，客戶只要不是罪犯，能支付房款，就可以購(gòu)買自己的房子，這與客戶的品德無(wú)關(guān)，讓房主知道，只要他堅(jiān)持，就可以成單。如果房主不同意，我們可以告之買主，因?yàn)榉恐髯约杭依镞€有人居住，想不到房子這么快就會(huì)賣出，還沒有心理準(zhǔn)備。這樣，對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，精力和時(shí)間上都會(huì)有損失，而且，委托不同的價(jià)格容易千萬(wàn)自己的經(jīng)濟(jì)損失，不是房?jī)r(jià)最低就可以賣掉，還要看中介的服務(wù)水平和銷售網(wǎng)絡(luò)。你可以給我們一具時(shí)間段，看看我們的服務(wù)水平，盡量讓房主簽署獨(dú)家委托合同，如果到時(shí)候不滿意，我們支持房主選擇其他的中介。告訴客戶，一個(gè)小區(qū)的環(huán)境要看大環(huán)境，而不是某個(gè)具體的小環(huán)境，現(xiàn)在都市的小 區(qū)樓層里面，本身和鄰居打交道的機(jī)會(huì)就很少，如果不喜歡，可以不打或少交道。 2，當(dāng)著客戶的面告訴同事，自己陪客戶去看房，什么 什么時(shí)候回來(lái)， 3，如果是客戶幾個(gè)人去看房，記住帶一些規(guī)范的小區(qū)去看房，如果可能的話，邀請(qǐng)一同事隨行， 4，和房主約定看房時(shí)間，讓他在家里守候。 7，盡量在白天人多的時(shí)候去看房，避免晚上看房。這樣最好，促使賣主自己斟酌。記住一定要加入中介免責(zé)條款。東向?yàn)?0%，南向?yàn)?2%，西向?yàn)?1%，北向 2%.⑤裝修：精裝修 3 年以內(nèi)的為 3%， 3 年以上的為 0%.⑥暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?0%，單氣為 2%，套用上述公式，同時(shí)，要求購(gòu)買 房屋的差價(jià)低于市場(chǎng)同燈房型 6— 10%左右，才可以購(gòu)買，否則，出售時(shí)繳完相關(guān)的稅費(fèi)后，基本上無(wú)力可圖。 79，客戶買房之后要求遷入戶口，但是房主不愿遷出戶口怎么辦 ? 易達(dá)網(wǎng) 回答：沒有辦法，只能通過(guò)協(xié)商解決。因此 ，面對(duì)這個(gè)問題，買方只能無(wú)可奈何接受戶口無(wú)法遷出的事實(shí)。告訴他，因?yàn)楹炇鹆藚f(xié)議，所以要按照協(xié)議內(nèi)容來(lái)執(zhí)行，否則，客戶一定會(huì)通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。作為中介公司，就是準(zhǔn)確標(biāo)估出房屋的價(jià)格。 83，客人感興趣的廣告上的房源與實(shí)際情況不符合，有差異怎么辦 ? 回答：首先向客人道歉，告訴他，因?yàn)楣久刻於? 在做房源廣告，那么多大量的房源，有的時(shí)候可能廣告文稿打印的時(shí)候出錯(cuò)，導(dǎo)致最終的房源和廣告上的不符合，這是完全有可能的，希望客戶能理解。如果因?yàn)闂l款的不明導(dǎo)致交易流產(chǎn)，有點(diǎn)得不償失，而且客戶的底線也有點(diǎn)道理，作出了一定的讓步。然后告訴房主，現(xiàn)在有幾個(gè)客戶對(duì)此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有客戶了，中介公司將在短時(shí)間內(nèi)以合適的價(jià)格將房源售出，同時(shí)將保證房主的利益不會(huì)受損。起一個(gè)推動(dòng)和監(jiān)督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說(shuō)本來(lái)由交易雙方承擔(dān)的責(zé)任現(xiàn)在轉(zhuǎn)嫁給中介公司，對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，是很不公平的，不管有沒有這樣的條款，中介公司從自己的信譽(yù)和經(jīng)紀(jì)人利益 方面考慮，我們也會(huì)把服務(wù)做好，客戶無(wú)需擔(dān)心，不是說(shuō)不加入這樣的條款就不提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)了。二、理想的房源是由市場(chǎng)來(lái)提供的，而不是中介公司自己 編出來(lái)的，市場(chǎng)有這樣的房子，我們也沒必要不出售介紹給客戶。為了找尋客戶的房源，我們的門店和業(yè)務(wù)人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。這樣就和中介公司無(wú)關(guān)，把違約責(zé)任推向客戶，由客戶來(lái)承擔(dān)。這時(shí)候，一定要把客戶抓住，有時(shí)候可以編造一兩套沒有但是符合客戶要求的房源。然后將話是轉(zhuǎn)移。一直到他找到滿意的房源為止。告訴客戶，房子被查封不是人為可以預(yù)見的，就是連房主也不可能事先知道房子會(huì)被查封，中介公司會(huì)幫助他，和他一起和房主協(xié)調(diào)，退還首期款，同時(shí)，我們會(huì)按 照客戶的要求，在短時(shí)間內(nèi)來(lái)尋找新的房源滿足客戶的需求。 92，房主的房產(chǎn)手續(xù)齊全，但。既然已經(jīng)查封，原合同已經(jīng)取消，但是因?yàn)橹薪楣疽呀?jīng)提供了服務(wù)，所以客戶還是要支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。這也是非常合理的。中介服務(wù)也是如此。 易達(dá)網(wǎng) 89，業(yè)務(wù)人員在初期稱自己房主，但是客人發(fā)現(xiàn)了您不是房主怎么辦 ? 回答：首先禮貌地致歉，告訴客人，因?yàn)楝F(xiàn)在同行中介這間競(jìng) 爭(zhēng)激烈，經(jīng)常有一些同行為了取得房源的詳細(xì)情況，冒充客戶，來(lái)公司要求經(jīng)紀(jì)人看房，在從業(yè)過(guò)程中碰到很多很多的例子。 88，客人要求提供廣告上的房源，但是其實(shí)房源并不存在怎么辦（有些小公司打出誘惑性的房源價(jià)格來(lái)吸引客戶）？ 回答：禮貌的表示歉意，告訴客人因?yàn)楣痉吭词敲總€(gè)門店共享的銷售平臺(tái)，所以每套房源都 是在所有的門店，所有的銷售網(wǎng)絡(luò)同時(shí)銷售，可能遙房源剛推出就有客戶預(yù)定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。我們還在幫助客戶尋找理想的房源。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會(huì)接受。 87，客戶在沒有理想的房源時(shí)要求退還中介費(fèi)和中介支付違約金怎么辦？ 回答：不能同意。所以要求中介公司承擔(dān)一些責(zé)任是不合理的，合同的范本是國(guó)家制定的，已經(jīng)指出了中介公司的責(zé)任范圍和義務(wù)。 85，業(yè)務(wù)人員裝成買房客戶與房主洽談時(shí)被房主知道怎么辦 ? 回答：首先向房主道歉，作為經(jīng)紀(jì)人和中介公司，覺得他的房子的賣點(diǎn)還不錯(cuò)，因?yàn)橛锌蛻粝肟纯催@套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來(lái)的一個(gè)不存在的房源，為了維護(hù)客戶的利益，經(jīng)紀(jì)人裝成買房的客戶來(lái)和房主洽談，看看是真的房源銷售還是其他中介公司打出來(lái)的一個(gè)房源 的幌子，而且有些房主對(duì)于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務(wù)中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務(wù)費(fèi)用，中介有的時(shí)候裝成客戶也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處。 84，在購(gòu)房合同上沒有出現(xiàn)的條款現(xiàn)現(xiàn)糾紛怎么辦？ 回答：作為中介經(jīng)紀(jì)人，首先要站在一個(gè)公正的立場(chǎng)上，耐心傾聽雙方的意見?？蛻羧绻J(rèn)為價(jià)格過(guò) 高，那么問清他認(rèn)為價(jià)格過(guò)高的原因，讓他舉出一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明，然后和客戶指出兩間房子的不同之處，那間房源價(jià)格低在什么地方，指出自己租售房源的優(yōu)點(diǎn)地方，告之客戶，這樣和相互價(jià)格沒有可比性。這樣做得不償失。 80，房主委托中介公司賣出的房子現(xiàn)在正在出租中怎么辦？ 回答：首先，在銷售之前，要求房主和租戶簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)書面證明，最 好和房主一起去找租戶，友情協(xié)商如果租戶愿意住在這里，將由中介和買主協(xié)商，如果買主同意的話，在房產(chǎn)交易完成后，在由中介牽線，簽訂新的租房協(xié)議，如果客人想搬走，那么和租戶協(xié)商，讓他提出自己對(duì)房源的要求，由中介公司來(lái)幫助他找到合適的房源，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，不應(yīng)該放棄任何可以成單的機(jī)會(huì)。故在本案例中，即使上家事先承諾遷出戶口，但是若實(shí)際不履行承諾的話，買方也無(wú)法通過(guò)法院請(qǐng)求強(qiáng)制遷出。 78，因?yàn)榉恐骱涂蛻綦p方和中介的疏忽，導(dǎo)致相關(guān)費(fèi)用（如電話費(fèi)，電話移除看不見了）沒有結(jié)清，客人入住后拒付怎么辦？ 回答：首先向客人表示同情，但是不能表示道歉，道歉就表示了中介也有責(zé)任，象這些費(fèi)用一般只能告訴客戶，作為中介，會(huì)幫他聯(lián)絡(luò)原房主，來(lái)為雙方進(jìn)行協(xié)調(diào)。主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃?xì)獾确矫?。同時(shí)，將產(chǎn)權(quán)狀況告訴客戶，暗示客戶租住可以， 但是要求客戶不要一次性支付全年或長(zhǎng)時(shí)間房租，可以選擇月付，這樣比較合理一些。這樣私下操作，遲早會(huì)讓產(chǎn)權(quán)人知道，到時(shí)候，如果產(chǎn)權(quán)人不同意，無(wú)法交易，到時(shí)對(duì)于他本人和中介的精力和時(shí)間都是。一兩個(gè)人就可以了。而且這都是比較抽象的東西，不能影射合同的履行，所以，不能同意客戶的退訂。然后在委托時(shí)間上協(xié)商，盡量延長(zhǎng)一些，以便有充裕的時(shí)間將房源出售。同時(shí)，房子的委托價(jià)格較低，對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，也是個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)損失。千萬(wàn)不要把房主不想客戶提前入住的想法告之客戶，否則客戶可能會(huì)懷疑房子有一些隱瞞了自己的東西，可能會(huì)對(duì)交易不利。 71，客戶在手續(xù)未完成之前強(qiáng)烈要求先行入住怎么辦？ 回答：咨詢房主的意見，首先和客戶申明他的決定我們 會(huì)完全轉(zhuǎn)告給買主。環(huán)境好，性價(jià)比高，即使相關(guān)費(fèi)用高一點(diǎn)，也是值得的，把客人的注意力慢慢引向房子本身上面來(lái)，言語(yǔ)中暗示費(fèi)用漲價(jià)也是不可遇見的抗拒的，讓客人心理上接受這個(gè)漲價(jià)的現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)證上的標(biāo)識(shí)面積是房產(chǎn)交易的唯一判斷標(biāo)準(zhǔn)。 68，房產(chǎn)證的的建筑面積和客戶實(shí)際丈量的 面積不同怎么辦 ? 回答：首先申明，所有的測(cè)量辦法都可能有誤差，而且，作為買主的測(cè)量結(jié)果，房主也不會(huì)承認(rèn)。 67，房主轉(zhuǎn)讓新住房時(shí)，要求補(bǔ)齊裝修差價(jià)款項(xiàng)，但是客戶不同意支付裝修差價(jià)，因?yàn)橐匦卵b修格局不同，作為中介怎么辦？ 回答：告之房主：每個(gè)人，對(duì)于房子的裝修目的和風(fēng)格都是不一樣，你喜歡的裝修效果，買主不見得喜歡，客人買了房子之后，自己還會(huì)進(jìn)行重新裝修，而且會(huì)打破現(xiàn)有的格局和布置，可能比裝修毛坯房的成本更大一點(diǎn)，而且買主支付的房款中已經(jīng)包含裝修費(fèi)用，再要求客戶支付裝修款項(xiàng)好象有點(diǎn)不得很合理，作為中介只能將房主的意思向客戶反映 ，會(huì)向買主努力爭(zhēng)取，只是不能保證買主一定會(huì)支付。 66，房屋內(nèi)有私自搭建的閣樓或其他搭建部分，客戶不同意支付搭建的差價(jià)怎么辦 ? 回答：告之房主：因?yàn)樗阶源罱ǖ牟糠?，本身沒有產(chǎn)權(quán)，再說(shuō)客戶是買房子的，是看中房子本身，并不是想到其中的私自搭建部分，同時(shí)，客人覺得私自搭建的部分也影響到了房子的布局和構(gòu)造，所以，站在客戶的角度來(lái)考慮一下這個(gè)問題。這樣的情況下，一般要和雙方協(xié)調(diào)，一般意義上的概念，房?jī)r(jià)中應(yīng)該包含住房維修基金，所以在協(xié)調(diào)中，要點(diǎn)出房主的補(bǔ)款責(zé)任。 63，房主在轉(zhuǎn)讓租售住房時(shí)，要求附帶房間的舊家具設(shè)備出售，客戶不同意怎么辦？ 回答：首先告之房主，雖然是二手房，但是客戶入住之后一般都會(huì)重新質(zhì)監(jiān)增產(chǎn)增值上，買一些新的家具和設(shè)施，或者從原來(lái)的房子中自己帶過(guò)來(lái)，作為人的心理都不愿意用別人用過(guò)的舊東西，希望房主站在客戶的角度上考慮一下，而且，即使要了，這些價(jià)格也會(huì)要求很低的折扣，現(xiàn)在市場(chǎng)上二手家具電器交易很發(fā)達(dá)方便，建議和房主一起找一些收售二手舊貨的，然后將房間內(nèi)的舊家具設(shè)施等處理掉，也不是很麻煩的事情。建議客戶付款方式可以短時(shí)間頻繁付款（比如月付）。另外推薦其他的房源。讓房主無(wú)機(jī)可乘。 60，碰到一房?jī)少u的業(yè)主怎么辦？ 回答：對(duì)于這種情況下的房屋交易，孕育著極大的風(fēng)險(xiǎn)，所以建議不要交易。 59，客人的購(gòu)房條件無(wú)法滿足，可是客人纏住您不放怎么辦？ 回答：不要顯示不耐煩，應(yīng)該感謝客人對(duì)自己的信任。告訴客人，這樣的價(jià)格在市場(chǎng)上雖然不能說(shuō)是最低，但也是性價(jià)比相當(dāng)高的房源。然后看看客人要求變更合同的條款和公司正式合同文本有什么區(qū)別，如果沒有什么大沖突，對(duì)中介公司的利益沒有什么損害，可以要求客人將需要 改動(dòng)的部分加在范本合同的補(bǔ)充條款上，如果有一些措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟煌字?，要求客人留下合同樣式，然后轉(zhuǎn)交法律部門，看完后再和他聯(lián)系，留下客人的電話，要主動(dòng)聯(lián)絡(luò)客人，而不是讓客人聯(lián)絡(luò)你。房主當(dāng)客戶的面時(shí)說(shuō)出房子的優(yōu)點(diǎn)時(shí)，不要大聲附和，保持中立，或者不做回應(yīng)。 56，如何有技巧的告訴客戶他看中房子的優(yōu)點(diǎn)？ 回答：說(shuō)話自然，語(yǔ)氣清晰，很自然地提及，比如說(shuō) :說(shuō)句實(shí)在話，這房子的朝向還是不錯(cuò)地。四、說(shuō)出這房子的優(yōu)點(diǎn)，言語(yǔ)中暗示讓客人撿了便宜似的，比如說(shuō)：要不是房易達(dá)網(wǎng) 主經(jīng)濟(jì)出了點(diǎn)問題，這套房了才不舍得賣呢。促使客戶成單。房子已經(jīng)帶客戶去看過(guò)了，總體質(zhì)量還是不錯(cuò)，這些細(xì)節(jié)問題只有到了最后成單的時(shí)候，我們查驗(yàn)過(guò)證件和現(xiàn)場(chǎng)了解后才得知，不是故意隱瞞這些情況，請(qǐng)客戶相信我們。 4，注意在雙方的交易過(guò)程中，做好雙方要求保密的內(nèi)容，否則泄露了，雙方都不好做人 ，只有遷怒于中介。1，價(jià)格的問題，因?yàn)槭鞘烊耍绻麅r(jià)格問題談不攏，不好意思討價(jià)還價(jià)和提出一些合理要求，只能讓中介來(lái)協(xié)調(diào)，免得雙方的利益受損。因?yàn)槭强陬^承諾，所以我們也沒有辦法約