【正文】 第五章 收益法 房地產估價 習題答案 1某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年 216萬元，出售時的價格為 5616萬元，還原利率為 8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？ ? ? ? ? 萬元5200%815616%81216%8121622 ???????V第五章 收益法 房地產估價 習題答案 1某宗收益性房地產，預測未來 3年的凈收益均為100萬元 /年， 3年后的出售價格會上漲 12%，屆時轉讓稅費為售價的 6%，還原利率為 9%。 據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積月租金為 80元，出租率為 85％，年運營費用約占有效毛收入的 35％，還原利率為 10％。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的 1000平方米建筑面積歸甲方， 2022平方米建筑面積由乙方使用 15年，期滿后無償歸甲方。 第五章 收益法 房地產估價 習 題 某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年 216萬元，出售時的價格為 5616萬元，還原利率為 8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少 ? 已知某宗房地產 30年土地使用權價格為 3000元 /平方米，對應的還原利率為 10%，則其土地使用權為 50年、還原利率為 12%的價格為多少？ 第五章 收益法 某宗收益性房地產，預測未來 3年的凈收益均為 100萬元 /年， 3年后的出售價格會上漲 12%，屆時轉讓稅費為售價的 6%，還原利率為 9%。試利用上述資料估算該房地產 2022年 12月 1日的收益價格。試選用所給資料估計該賓館的價格。 ? ? ????????? nrrAV11139。 V=VL+VB ? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ?? ? 1r1r1rVanBnBBBB ???? ? ?? ? %61%61%620 005050??? ???? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ? %8111%850 ???????????BL VVV ?? 5 6 42 0 0 5 6 4 ???第五章 收益法 房地產估價 二、收益乘數(shù)法 （一）概念 將估價對象一年的某種收益，乘以相應的收益乘數(shù)轉換成價值 （二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法： 房地產價格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地產價格 247。 54 剩余技術及收益乘數(shù)法 一、剩余技術 土地剩余技術 建筑物剩余技術 —— 利用房地產合并產生的收益及建筑物收益求取土地價值 第五章 收益法 第五章 收益法 —— 利用房地產合并產生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產估價 利用公式 討論這一技術的應用 ? ? ????????? nr111raV土地剩余技術 ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL??????????????式中：建筑物剩余技術 ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB??????????????式中：第五章 收益法 房地產估價 例 5－ 24 某房地產的年凈收益為 500萬元，建筑物價值 2022萬元，建筑物還原利率 8%，土地還原利率 6%，收益年限為 50年。 房地產估價 （三）還原利率求取的基本方法 例：某類房地產，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為 8％，自有資金要求的年收益率為 15％，則該類房地產的資本化率為： ro＝ M 計算公式： R=M試求該宗房地產的收益價格。 （ 1）商店一層價格計算 a內 =200 180（ 125%） 12=（萬元） a外 =200 200（ 125%） 12=（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內 …… a內 a內 a外 …… a外 0 1 2 3 ... ... 36 第五章 收益法 周四 房地產估價 ? ? ? ? ? ? 2221 1111111 rrrararaVn ??????????????? ?外內內? ? ? ? ? ? %911%9111%9%91%9122362 ???????????????? ?（ 2）二層價格計算 a=200 120（ 125%） 12=（ 萬元） ? ? ? ? %9111%9111362 ??????????????????? nrraVV=V1+V2=+=（ 萬元） 第五章 收益法 例 518 房地產估價 （五）凈收益流量的類型 每年基本上固定不變； 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 其他有規(guī)則的變動情況。該類房地產的還原利率為 9%。一層于 2022年 12月 1日租出，租期為 5年，可出租面積的月租金為 180元 /平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。 第五章 收益法 房地產估價 一、純收益 （凈收益） （一）凈收益的計算公式 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入 —— 假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 運營費用 —— 維持房地產正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經營的收益 第五章 收益法 房地產估價 運營費用＝有效毛收入 運營費用率 有效毛收入運營費用運營費用率 ? 凈收益 ＝有效毛收入 （ 1－運營費用率） 第五章 收益法 （一）凈收益的計算公式 房地產估價 （二）不同類型房地產的凈收益求取 出租型房地產凈收益的求取 凈收益 =租賃收入－ 維修費－管理費－保險費－房地產稅－租賃代理費 － …… 直接經營型房地產凈收益的求取 （ 1）商業(yè) 凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－ …… －商業(yè)利潤 （ 2）工業(yè) 凈收益＝銷售收入－生產成本－ …… －生產利潤 （ 3）農地 其他類型房地產凈收益的求取 第五章 收益法 房地產估價 （三）有形收益和無形收益 （四）實際收益和客觀收益 實際收益 —— 在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益 —— 一般正常收益 強調使用 客觀收益 作為估價的依據 有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據 第五章 收益法 房地產估價 例 518 某商店的土地使用權年限為 40年，從 1999年 12月 1日起計。 0 1 2 3 4 5 （ ） 200 220 250 280 300 .….. 300 ? ? ? ? ? ??? ? ???????