【正文】 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) ? ? ? ? ? ??? ?????????n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年為單位 V—— 價(jià)格 ai—— 凈收益 n—— 收益期限 r—— 還原利率 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n 一、一般公式 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=…… =an=a ? ? ? ? ? ? n32 r1a......r1ar1ar1aV????????? ? ????????? nr111raVn=∞ raV ?r=0有限年 naV ?—— 有限年公式 —— 無(wú)限年公式 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a …… a 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 公式用途： ①直接用于計(jì)算價(jià)格； ②不同年限價(jià)格的換算； ③比較不同年限價(jià)格的高低； ④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于 2022年 4月 1日的收益價(jià)格。 ? ?? ?平方米元 /%8111%81115000403040304030 ????????????????????KKVV第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 59 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)的價(jià)格為 5000元 /㎡ ，對(duì)應(yīng)的還原利率為 8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為 50年、還原利率為 10%下的價(jià)格。假設(shè)還原利率均為 7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為 6％，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到 5000元 /㎡ 。 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV??????????? ? ? ? ? 平方米元 /%5000%11%20066 ????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 515 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為 55萬(wàn)元和 ，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲 10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararararaV?????????????? ? 1......11......111 133221? ? ? ? ? ??? ? ?????????????ti ttniirrraraV1 111111第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 例 517：某寫字樓于 2022年 5月 30日取得 50年的土地使用權(quán)，于 2022年 11月 30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于 2022年 12月 1日的市場(chǎng)價(jià)格。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。 53 純收益、還原利率及收益年限的確定 ? ??? ??n1iir1aV房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于 3個(gè)因素： 可獲凈收益的大小，即 ai的大?。? 獲得該凈收益的可靠性，即 r的大?。? 可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即 n的大小。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 120元 /平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 25%。試估算該商場(chǎng) 2022年 12月 1日 帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 （六） 凈收益流量的求取 調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去 3－ 5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái) 3－ 5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 第五章 收益法 調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái) 3－ 5年的凈收益，然后采用下列等式求出 a： ? ? ? ??? ??????????t1ttit r1ar111ra? ?? ?? ??? ??????t1ittti1r1r1rr1aa房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 某宗房地產(chǎn)收益年限 40年，判定其未來(lái)凈收益每年不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái) 4年的凈收益分別為 25萬(wàn)元、 26萬(wàn)元、 24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，還原利率為 10％。 %)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244???????????????????aa%)101(11%1040 ??????????V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、還原利率 （一）還原利率的重要性 凈收益（萬(wàn)元） 還原利率（％） 評(píng)估價(jià)值（萬(wàn)元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、還原利率 還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法 第五章 收益法 （二）還原利率的實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)估價(jià) （三）還原利率求取的基本方法 raV?可比實(shí)例 凈收益 a （萬(wàn)元 /年） 價(jià)格 （ 萬(wàn)元 ） V 還原利率（ %） 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ??