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2025-02-25 00:38本頁面
【正文】 n a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n1 收益法 ai=a(1+g)i1 房地產(chǎn)估價(jià) 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限 70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長 2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ???????????????????nr1g11graV 1 2%91%211%2%98 65 ????????????????????收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 rrggrarrrarararaV n?????????? ??????????????????????????????1919331933221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 ggagrarrrarararaV n??????????????????????????????????????????2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1 rrggrgarrrarararaV n?????????? ???????????????????????????????收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、純收益按一定數(shù)額遞增 ? ? ? ?? ?? ? n32 r1b1na......r1b2ar1bar1aV?????????????? ? ? ? nn rrnbrrbraV???????????????? ??11112—— 有限年 2rbraV ?? —— 無限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 收益法 ai=a+(i1)b 房地產(chǎn)估價(jià) 例 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 2rbraV ?? %91%982 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 遞減沒有無限年 1?? banbnaa n )1( ???abn ?? )1(第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t ? ? ? ? ? ? tttt221r1V.... ..r1a.... ..r1ar1aV????????? ? ? ??? ????tittiirVraV1 11收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 若 t年前的純收益每年相等 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV???????????若 t年前的純收益每年按一定比率 g遞增 ? ? tttrVrggraV???????????????? ????? 1111若 t年前的純收益每年按一定數(shù)額 b遞增 ? ? ? ? ? ? tttt rVrrnbrrbraV?????????????????? ??111112收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 3000元 /㎡ ，年凈收益為 200元 /㎡ ，還原利率為 %。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為 5000元 /㎡ 。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬元1 1 0 0?V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 七、有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用的變化不同 設(shè)： Ai—— 每一期的經(jīng)營收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營費(fèi)用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 如下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用 CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????A. B. C. D. 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為 100萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增 2%；未來第一年的費(fèi)用為 30萬元，以后每年會(huì)在上一年
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