還原收益ppt課件(參考版)
2025-01-11 00:38本頁面
【正文】 ? ? ????????? nrrAV11139。 V=VL+VB ? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ?? ? 1r1r1rVanBnBBBB ???? ? ?? ? %61%61%620 005050??? ???? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ? %8111%850 ???????????BL VVV ?? 5 6 42 0 0 5 6 4 ???收益法 房地產(chǎn)估價 二、收益乘數(shù)法 （一）概念 將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值 （二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法： 房地產(chǎn)價格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地產(chǎn)價格 247。 64 剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法 一、剩余技術(shù) 土地剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù) —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 收益法 —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產(chǎn)估價 利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用 ? ? ????????? nr111raV土地剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL??????????????式中：建筑物剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB??????????????式中：收益法 房地產(chǎn)估價 例 某房地產(chǎn)的年凈收益為 500萬元，建筑物價值 2022萬元，建筑物還原利率 8%，土地還原利率 6%，收益年限為 50年。 %)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244???????????????????aa%)101(11%1040 ??????????V收益法 房地產(chǎn)估價 二、還原利率 （一）還原利率的重要性 凈收益（萬元） 還原利率（％） 評估價值（萬元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 二、還原利率 還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險正相關(guān) 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法 第五章 收益法 （二）還原利率的實質(zhì) 房地產(chǎn)估價 （三）還原利率求取的基本方法 raV?可比實例 凈收益 a （萬元 /年） 價格 （ 萬元 ） V 還原利率（ %） 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ?????? %6%%%%%% ???????Var?第五章 收益法 市場提取法 房地產(chǎn)估價 ? ? ????????? nr111raV試算＋線性內(nèi)插 ? ? 0111 ?????????? VrrangraV?? gVar ??? ? Vrraxn ??????????111211121)(xxxrrrr?????收益法 （三）還原利率求取的基本方法 房地產(chǎn)估價 （三）還原利率求取的基本方法 還原利率 =安全利率 +風(fēng)險調(diào)整值 投資收益率排序插入法 還原利率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。 （六） 凈收益流量的求取 調(diào)查求取估價對象過去 3－ 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 調(diào)查預(yù)測估價對象未來 3－ 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 第五章 收益法 調(diào)查預(yù)測估價對象未來 3－ 5年的凈收益，然后采用下列等式求出 a： ? ? ? ??? ??????????t1ttit r1ar111ra? ?? ?? ??? ??????t1ittti1r1r1rr1aa房地產(chǎn)估價 例 題 某宗房地產(chǎn)收益年限 40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預(yù)測得知其未來 4年的凈收益分別為 25萬元、 26萬元、 24萬元、25萬元，還原利率為 10％。試估算該商場 2022年 12月 1日帶租約出售時的正常價格。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 120元 /平方米，運營費用率為 25%。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。 63 純收益、還原利率及收益年限的確定 ? ??? ??n1iir1aV房地產(chǎn)價格的高低取決于 3個因素： 可獲凈收益的大小，即 ai的大??； 獲得該凈收益的可靠性，即 r的大??； 可獲得凈收益期限的長短，即 n的大小。試評估該寫字樓的價格。 ??????????????????????????????????????nCCnAA rggrCrggrAV111111%91%1%%930%91%211%2%910045?????????????????????????????????????????n第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋ 1 …… n ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ntttrarararar
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