收益還原法ppt課件(2)(參考版)
2025-05-15 08:47本頁面
【正文】 平均每 張 床位每天向客人 實(shí) 收 50元，年平均空房率 為 30％， 該 旅 館營業(yè) 平均每月花 費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅 館 一般床價(jià) 為 每床每天45元，年平均空房率 為 20％，正常 營業(yè) 每月總費(fèi) 用平均占每月 總 收入的 30％； 該類 房地 產(chǎn)的 資 本化率 為 10％。A=（ 3024） 12＝ 72元 /㎡r=8％n=102=8年 有 租 約 限制下的價(jià) 值 ＝無租 約 限制下的價(jià) 值 － 承租人 權(quán) 益價(jià) 值第 5章 收益法42又如有 長 期抵押 貸 款房地 產(chǎn) 的抵押價(jià) 值評 估權(quán) 益價(jià) 值 ＝無 貸 款限制下的市 場 價(jià) 值 － 貸 款余 額思路 1A＝ 凈 收益－抵押 貸 款 還 本付息 額第 5章 收益法思路 243v （ 1）商店一 層 價(jià)格 計(jì)算 a內(nèi) =200180（ 125%） 12=（萬元）a外 =200200（ 125%） 12=（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi) …… a內(nèi) a內(nèi) a外 …… a外 0 1 2 3 ... ... 36第 5章 收益法40二、收益乘數(shù)法 （ 一）概念將估價(jià) 對 象一年的某種收益，乘以相 應(yīng) 的收益乘數(shù) 轉(zhuǎn)換 成價(jià) 值 （二）方法毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和 凈 收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法：房地 產(chǎn) 價(jià)格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地 產(chǎn) 價(jià)格 247。 該類 房地 產(chǎn)的 還 原利率 為 9%。一 層 于 2022年 12月 1日租出，租期 為 5年，可出租面 積 的月租金 為 180元 /平方米，且每年不 變；二 層現(xiàn)暫 空置。 第 5章 收益法35一、純收益 （凈收益）（一） 凈 收益的 計(jì) 算公式 凈 收益 =潛在毛收入 空置等造成的 損 失 運(yùn) 營費(fèi) 用 =有效毛收入 運(yùn) 營費(fèi) 用 潛在毛收入 —— 假定房地 產(chǎn) 在充分利用、無空置狀況下可 獲 得的收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入 損 失所得到的收入 運(yùn) 營費(fèi) 用 —— 維 持房地 產(chǎn) 正常使用必 須 支出的 費(fèi) 用，及 歸 屬于其他 資 本或 經(jīng)營 的收益 第 5章 收益法36運(yùn) 營費(fèi) 用＝有效毛收入 運(yùn) 營費(fèi) 用率 凈 收益 ＝有效毛收入 （ 1－運(yùn) 營費(fèi) 用率）第 5章 收益法（一）凈收益的計(jì)算公式 37（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 出租型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 凈 收益 =租 賃 收入－ 維 修 費(fèi) －管理 費(fèi) －保 險(xiǎn)費(fèi) －房地 產(chǎn) 稅－租 賃 代理 費(fèi) － …… 直接 經(jīng)營 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 （ 1）商 業(yè) 凈 收益＝商品 銷 售收入－商品 銷 售成本－ …… －商 業(yè) 利 潤 （ 2）工 業(yè) 凈 收益＝ 銷 售收入－生 產(chǎn) 成本－ …… －生 產(chǎn) 利 潤 （ 3） 農(nóng) 地 其他 類 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 第 5章 收益法38（三）有形收益和無
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