收益還原法ppt課件(2)-資料下載頁
2025-05-12 08:47本頁面
【正文】 其他 類 型房地 產(chǎn)凈 收益的求取 第 5章 收益法38（三）有形收益和無形收益 （四） 實際 收益和客 觀 收益 實際 收益 —— 在 現(xiàn) 狀下 實際 取得的收益 客 觀 收益 —— 一般正常收益 強 調(diào) 使用 客 觀 收益 作 為 估價的依據(jù) 有租 約 的房地 產(chǎn) 在租 約 期內(nèi) 應(yīng) 以租 約 內(nèi)容作 為 估價依據(jù) 第 5章 收益法39例 518 某商店的土地使用 權(quán) 年限 為 40年，從 1999年 12月 1日起 計 。 該 商店共兩 層 ，每 層 可出租面 積 各 為 200平方米。一 層 于 2022年 12月 1日租出，租期 為 5年，可出租面 積 的月租金 為 180元 /平方米，且每年不 變；二 層現(xiàn)暫 空置。附近 類 似商 場 一、二 層 可出租面 積 的正常月租金分別為 200元 /平方米和 120元 /平方米，運 營費 用率 為 25%。 該類 房地 產(chǎn)的 還 原利率 為 9%。 試 估算 該 商 場 2022年 12月 1日 帶 租 約 出售 時 的正常價格。 （ 1）商店一 層 價格 計算 a內(nèi) =200180（ 125%） 12=（萬元）a外 =200200（ 125%） 12=（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi) …… a內(nèi) a內(nèi) a外 …… a外 0 1 2 3 ... ... 36第 5章 收益法40二、收益乘數(shù)法 （ 一）概念將估價 對 象一年的某種收益，乘以相 應(yīng) 的收益乘數(shù) 轉(zhuǎn)換 成價 值 （二）方法毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和 凈 收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法：房地 產(chǎn) 價格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地 產(chǎn) 價格 247。毛租金 第 5章 收益法41例題 某房地 產(chǎn) 于 2022年 10月 22日出租，租期 為 10年，月租金 為 24元 /㎡， 現(xiàn) 市 場 上 類 似房地 產(chǎn) 的月租金 為 30元 /㎡，假 設(shè)還 原利率 為 8％，試 求 2022年 10月 22日的承租人 權(quán) 益價 值 。A=（ 3024） 12＝ 72元 /㎡r=8％n=102=8年 有 租 約 限制下的價 值 ＝無租 約 限制下的價 值 － 承租人 權(quán) 益價 值第 5章 收益法42又如有 長 期抵押 貸 款房地 產(chǎn) 的抵押價 值評 估權(quán) 益價 值 ＝無 貸 款限制下的市 場 價 值 － 貸 款余 額思路 1A＝ 凈 收益－抵押 貸 款 還 本付息 額第 5章 收益法思路 243v 某旅 館 需要估價，據(jù) 調(diào)查 ， 該 旅 館 共有 300張床位。平均每 張 床位每天向客人 實 收 50元，年平均空房率 為 30％， 該 旅 館營業(yè) 平均每月花 費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅 館 一般床價 為 每床每天45元，年平均空房率 為 20％，正常 營業(yè) 每月總費 用平均占每月 總 收入的 30％； 該類 房地 產(chǎn)的 資 本化率 為 10％。 試選 用所 給資 料 測 算 該旅 館 的價 值 。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1