【正文】 房地產(chǎn)估價(jià) 第六章 收益法 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、概念 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)?還原利率 將其 折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 二、適用范圍 有收益 有潛在收益的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù) 預(yù)期原理 167。 61 收益法概述 第五章 收益法 四、收益還原法與估價(jià)原則的關(guān)系 P94 預(yù)期與變動(dòng)原則 供給與需求原則、 替代原則 均衡原則 外部性原則 房地產(chǎn)估價(jià) 四、操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 估算 潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 估算 有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 估算 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益 估算凈收益 凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 選用適當(dāng)?shù)倪€原利率 選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 167。 61 收益法概述 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 62 計(jì)算公式 ? 補(bǔ)充內(nèi)容 ：資金的時(shí)間價(jià)值 ? 常用 利息 代表資金的時(shí)間價(jià)值 ? 利息 —對(duì)投入的資金（即本金），隨時(shí)間的推移，所得到的比本金多的那部分增值額。 ? 利率 —單位時(shí)間里投入單位資金所的得到的增值，一般用百分?jǐn)?shù)表示一、單利和復(fù)利 ? 單利 —只按本金計(jì)息，對(duì)所獲利息不再計(jì)息。 ? F—本利和 ? P—本金 ? r—利率 nrPPF ????房地產(chǎn)估價(jià) ? 復(fù)利 ? “利滾利” ? 某人以年利率 8％借了 1000元， 3年后一次還清本息。 ? 若按單利計(jì)算： ? nrPPF ???? 元12403%810001000 ?????若按復(fù)利計(jì)算： 1年后的償還額 元1 0 8 0%)81(1 0 0 0 ????2年后的償還額 %)81(1080 ????3年后的償還額 %)81( ????故復(fù)利下： nrPF )1( ??房地產(chǎn)估價(jià) ? 二、現(xiàn)金流量圖 ? ——將各種收支相抵后凈金額形象地表示出來。 ? 年 支出 收入 1 0 2 3 4 5 n 現(xiàn)金流量圖 房地產(chǎn)估價(jià) ? 三、基本復(fù)利公式 ? ? P—資金的現(xiàn)值（本金） ? F—資金的將來值，期末本利和或終值 ? r—年利率 ? n—計(jì)息期數(shù)（例如，年數(shù)） ? A—連續(xù)每期期末等額支出或收入中的每一次支出或收入額，又叫 年金。 房地產(chǎn)估價(jià) ? 一次支付終值（已知 P， r， n，求 F） )1( rP ?P 年 0 n F nn rPrrP )1()1()1( 1 ???? ?2)1()1()1( rPrrP ?????房地產(chǎn)估價(jià) ? 一次支付現(xiàn)值（已知 F， r， n，求 P） nrFP)1( ??P 年 0 n F 若三年后可以從銀行取得本息 500元，已知存款利率 6％（年復(fù)利），問現(xiàn)應(yīng)存入銀行多少錢？ %)61( 500 3 ???P房地產(chǎn)估價(jià) ? 已知 A， r， n，求 F。等額支付系列復(fù)利公式 年 0 n F 1 2 3 A A A A A ?????? ????????????????rrAFrArArArAFnn1)1()1()1()1()1( 210房地產(chǎn)估價(jià) ?????????1)1( nrrFA? 已知 F， r， n，求 A。 將上式轉(zhuǎn)換： 例：某企業(yè)每年末需向銀行貸款 400萬元，共 3年，年復(fù)利利率 6％，問 3年末該企業(yè)應(yīng)向銀行還本息多少？ 2 7 3%61%)61(4 0 03??????? ???F房地產(chǎn)估價(jià) ???????????????? ?????nnnrrAPrrAFrFP)1(111)1()1(1? 已知 A ， r， n，求 P。 A A A A P 2 3 1 n 年 房地產(chǎn)估價(jià) ??????????1)1()1(nnrrrPA? 已知 P ， r， n，求 A 。 此公式適用于按揭貸款 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 62 收益還原法的計(jì)算公式 一、一般公式 ? ???????nijijiraV1110 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n ? ? ? ? )1).... ...(1(1.... ..)1(11 2121 211 nn rrrarraraV?????????? 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) ? ? ? ? ? ??? ?????????n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年為單位 V—— 價(jià)格 ai—— 凈收益 n—— 收益期限 r—— 還原利率 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a4 …… a t …… a n 一、一般公式 房地產(chǎn)估價(jià) 二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=…… =an=a ? ? ? ? ? ? n32 r1a......r1ar1ar1aV????????? ? ????????? nr111raVn=∞ raV ?r=0有限年 naV ?—— 有限年公式 —— 無限年公式 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a …… a 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 公式用途： ①直接用于計(jì)算價(jià)格； ②不同年限價(jià)格的換算； ③比較不同年限價(jià)格的高低； ④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 直接用于計(jì)算價(jià)格 例 57：某房地產(chǎn)于 1999年 4月 1日以出讓方式取得 50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為 10萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為 %。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于 2022年 4月 1日的收益價(jià)格。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ???