【正文】 營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部 和工程部 （ 2）設(shè)計(jì)變更與承諾 執(zhí)行設(shè)計(jì)變更審批與知會(huì)制度 承諾的變更 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部 和工程部 實(shí)例 ? 《 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制計(jì)劃 》 ? 《 樣板房物品采購(gòu)細(xì)則 》 營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制 ?成本管理內(nèi)容就是確定與控制 ?成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值 ?成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡(jiǎn)單的限制和壓低成本， ?不論確定與控制，必須面向市場(chǎng)、面向產(chǎn)品，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合 概括與強(qiáng)調(diào) 操作建議 ? 針對(duì)公司的成本管理 明確架構(gòu)和管控模式 提出經(jīng)營(yíng)方針與管理目標(biāo) 建立相應(yīng)的制度與規(guī)范化的流程 構(gòu)筑業(yè)務(wù)平臺(tái)：數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、資源、工具 ? 針對(duì)項(xiàng)目的控制重點(diǎn) 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 各操作環(huán)節(jié)的監(jiān)控 。 采購(gòu)部與行政部 銷(xiāo)售回 款 （ 1）銷(xiāo)售折扣點(diǎn) 售前合理確定。 設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) 按招標(biāo)流程執(zhí)行。 營(yíng)銷(xiāo)部與采購(gòu)部 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)（續(xù)） 樣板房 裝修 （ 1）設(shè)計(jì)、裝修 市場(chǎng)信息收集，控制裝修目標(biāo)成本。 營(yíng)銷(xiāo)部與人力資源部 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi) （ 3）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) （ 4）銷(xiāo)售模型費(fèi)用 （ 5）宣傳資料及禮品費(fèi) （ 6）展銷(xiāo)費(fèi) 將目標(biāo)成本按照合同計(jì)劃或分項(xiàng)分解，嚴(yán)格執(zhí)行采購(gòu)流程 營(yíng)銷(xiāo)部與采購(gòu)部 媒體選擇 （ 1）媒體及廣告代理公司信息 日常收集并建立市場(chǎng)提供商數(shù)據(jù)庫(kù)。 項(xiàng)目部與成本部 結(jié)算階段成本控制 ? 《 工程 /甲供材料結(jié)算及尾款支付實(shí)施細(xì)則 》 ? 《 維修費(fèi)用、零星委托審核細(xì)則 》 ? 《 保修金辦理細(xì)則 》 ? 結(jié)算系列表單 實(shí)例 營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制 營(yíng)銷(xiāo)階段成本目標(biāo)的確定：一般是按比例確定 營(yíng)銷(xiāo)階段成本目標(biāo)的分解：按照各個(gè)項(xiàng)目單項(xiàng)支出合同計(jì)劃分解 特別注意：銷(xiāo)售承諾（銷(xiāo)售合同、廣告、售樓書(shū)）對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生的影響，避免索賠的發(fā)生（避免無(wú)效成本的增加）。 項(xiàng)目部與成本部 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 履行自己的合同義務(wù)并督促乙方履行合同義務(wù)，重視在過(guò)程中控制工期與質(zhì)量。 工程部、項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部 （ 2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改 甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。 成本部 價(jià)差的調(diào)整 （ 1）材料價(jià)差 （ 2）人工價(jià)差 （ 3）費(fèi)用價(jià)差 及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況，嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策。 ?注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題 成本部 鋼筋用量的核實(shí) （ 1）施工圖中的鋼筋用量 （ 2）變更的鋼筋用量 選擇并委托管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作。 ? 特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價(jià)。 項(xiàng)目部、成本部與財(cái)務(wù)部 設(shè)計(jì)變更的管理 1. 設(shè)計(jì)變更的提出方式 2. 原因分析 :消除原因、盡量避免 3. 影響分析 :優(yōu)化方案 4. 變更業(yè)務(wù)辦理 5. 審批與發(fā)放、溝通 6. 與合同和現(xiàn)場(chǎng)的接軌 7. 辦理有關(guān)手續(xù) :成本動(dòng)態(tài)、錄入軟件 8. 實(shí)施結(jié)果的確認(rèn) 9. 結(jié)果的處理 :支付、結(jié)算與索賠 10. 后評(píng)估 設(shè)計(jì)變更的管理體現(xiàn)以下幾個(gè)內(nèi)容 施工階段成本控制 實(shí)例 ? 《 設(shè)計(jì)變更簽證管理規(guī)定 》 ? 《 甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)操作細(xì)則 》 ? 《 補(bǔ)充預(yù)算審核實(shí)施細(xì)則 》 ? 付款系列表單 結(jié)算階段成本控制 ? 結(jié)算階段 — 甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。 工程部與項(xiàng)目部 工程款的支付 （ 1）付款進(jìn)度 （ 2）工程進(jìn)度 多層次多角度審核工程進(jìn)度，按合同約定和進(jìn)度情況付款。 設(shè)計(jì)部 確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 工程部、項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部 總分包配合費(fèi) （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)，避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 經(jīng)辦部門(mén) （ 5）簽證的匯總 對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。 （ 3）簽證的工程量 認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 經(jīng)辦部門(mén)與設(shè)計(jì)部 施工現(xiàn)場(chǎng)簽證 （ 1）簽證的確認(rèn) 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 加強(qiáng)施工前的審核工作。 ? 特別注意：各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。 工程部 材料驗(yàn)收 數(shù)量驗(yàn)收 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量 工程部 質(zhì)量驗(yàn)收 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 工程部 材料保管與保修 材料保管 明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 采購(gòu)部與工程部 材料保修 明確保修責(zé)任和保修期 招標(biāo)階段成本控制 實(shí)例 ? 《 工程量清單標(biāo)底編制細(xì)則 》 ? 《 評(píng)標(biāo)細(xì)則 》 ? 招標(biāo)系列表單 施工階段成本控制 ? 由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握等原因，施工階段不可避免由各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，這些 變更 產(chǎn)生的費(fèi)用及材料、工程款的支付須嚴(yán)格控制。 材料款支付 材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度 保修款 預(yù)付款限額控制 首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。 采購(gòu)部 生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合。不需 招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)擇。 工程部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。 經(jīng)辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本并經(jīng)過(guò)審核。 采購(gòu)部組織考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位進(jìn)行審核。逐步實(shí)現(xiàn)采購(gòu) 集中采購(gòu) 戰(zhàn)略采購(gòu)的提升。 評(píng)標(biāo) — 合理低價(jià)中標(biāo)原則。 完 成 最 后 的 對(duì) 比 匯報(bào) 。檢 查 計(jì) 算 書(shū) ， 確 定 計(jì)算 富 余 量基 礎(chǔ) 方 案白 圖根 據(jù) 建 筑 特 點(diǎn) ， 確 定 結(jié) 構(gòu) 基 本 形 式確 定 柱 網(wǎng) ， 墻 梁 板 的 基 本 布 置結(jié) 構(gòu) 含 量 測(cè) 算 ： 標(biāo) 準(zhǔn) 層 、 基 礎(chǔ) 、 地 下 室 、 首 層 、 轉(zhuǎn)換 層 、 屋 面 ， 并 與 經(jīng) 驗(yàn) 數(shù) 據(jù) 進(jìn) 行 比 較 。 ?必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng)罰條款。 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 特別注意： ?方案優(yōu)化 ≠省錢(qián) ?方案優(yōu)化 ≠降低品質(zhì) ?方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、成本、實(shí)施 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 前提： 建筑體型看似復(fù)雜 設(shè)計(jì)院習(xí)慣性的保守設(shè)計(jì) 目的： 確保項(xiàng)目結(jié)構(gòu)鋼含量、砼含量合理經(jīng)濟(jì)； 確保項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)計(jì)合理、經(jīng)濟(jì)； 減少圖紙錯(cuò)誤。 ?事中控制 ： 貼身跟進(jìn)、典型測(cè)算，修改建議。 ?事前控制 ： 設(shè)計(jì)合約的簽訂，包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)、過(guò)程配合條款、獎(jiǎng)罰條款。 ?準(zhǔn)備階段 ：分項(xiàng)目，按出圖計(jì)劃，編制項(xiàng)目總體方案優(yōu)化的時(shí)間計(jì)劃。 范圍： 所有設(shè)計(jì)方案 — 土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門(mén)窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀，等等。 銷(xiāo)售部與工程部 招標(biāo)評(píng)審；尋找戰(zhàn)略合作單位。 開(kāi)發(fā)部 （ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本。 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本分解計(jì)劃。 開(kāi)發(fā)部 互審互簽，明確修改意見(jiàn)，相互溝通。 （ 3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 施工圖設(shè)計(jì) 求 根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求；建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核；實(shí)行限額設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層 設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部 樁基設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專(zhuān)業(yè)人員勘察。 設(shè)計(jì)部與相關(guān)部門(mén) （ 2）成本概算 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本做出概算。 設(shè)計(jì)部與工程部 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 成本部與設(shè)計(jì)部 報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工程部 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 方案設(shè)計(jì)評(píng)審 設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層 （ 2）報(bào)批 注意市政設(shè)計(jì)、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、成本部和工程部 （ 2）方案評(píng)審 組成可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評(píng)審。