【正文】 五、 VI 及秀稿演示 。 SOH0 用“天馬座“為名，隱含有“天馬行空”的意思，向目標(biāo)客群描繪了一個自由自在的個性空間，從而引發(fā)他們對于物業(yè)的 好奇心和購買沖動。 四、案名推薦 4． 1 總案名 卻驛都驛在都驛 這就是個性時代的先鋒。 三、廣告推廣總精神 DOITMYSELF 詮釋： 曾經(jīng)的“隨大流”，曾經(jīng)的“趕時髦‘，那一切已經(jīng)離我們遠去?？焖倬奂藲夂唾I氣，在去化基本完成后，則推出 SOHO，以 SOHO 的價格拉動整個項目在市 場上的價位形象。 二、銷售節(jié)奏與控制 由于本案的物業(yè)種類多，因此，對于銷售過程中的推案順序和節(jié)點控制，尤其重要，直接影響到銷售速度與價格。首先表現(xiàn)出居家辦公物業(yè)的明顯特征，同時也指出了本案住宅部分有別與 其他的產(chǎn)品優(yōu)勢，是一個符合現(xiàn)代社會發(fā)展趨勢以及消費者需求的優(yōu)秀物業(yè)產(chǎn)品 營銷執(zhí)行篇 一、開盤時機的把握 本項目計劃動工時間為 2020 年 12 月，按照常規(guī)工程進度，可于2020 年 4 月進入引導(dǎo)期，利用提早介入市場而規(guī)避市場風(fēng)險，降 低競爭激烈度，另一方面較長的引導(dǎo)期可以為開盤做充分的準(zhǔn)備，積累大量人氣與買氣，為日后的開盤強銷 打下基礎(chǔ)。也帶出了住宅有強大的商業(yè)支撐的優(yōu) 勢、居家辦 公有更為優(yōu)越的居家環(huán)境等，三類物業(yè)互惠互利的產(chǎn)品特色。從而，減弱由于閘北 的區(qū)位弱勢給本案帶來的價格上的限制。 距南京西路 1公里 —— 指明本案優(yōu)越的地理位置，同時帶出在交通、購物等方面的便捷性。 因此，我們要求做到“三位一體”，把握好三種物業(yè)形態(tài)各自的特點，互相利用，以達到共通共融的狀態(tài)，從而實現(xiàn)項目利潤的最 大化。待住宅去化順 利且價格有所攀升后，無疑給予市場一個明顯的信號， SOHO 的售價提升則為順理成章。 住宅領(lǐng)跑，是指住宅是本案銷售去化中，難度最小的一個部分，而且住宅產(chǎn)品的市場接納度高，無須概念引導(dǎo)，所以以其為首發(fā)， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 32 頁 為本案帶來足夠的人氣與買氣，從而帶動整體去化。 在上文中提到了本案的整體開發(fā)戰(zhàn)略，走的是科技化、智能化的方向，使住宅和 SOHO 兩種不同的物業(yè)形態(tài)在目標(biāo)客群上形成了 一致，這就為以后扣營銷執(zhí)行提供了方便，指明了方向。 2． 3． 4 商鋪分割 考慮到較高的總價會減慢銷售速度，所以建議商鋪采用小面積分割，以 3— 4 米的開間為宜，同時因為二樓商鋪本身存在的產(chǎn)品缺 陷，最好可以與一樓商鋪搭配銷售，以免出現(xiàn)去化不均的現(xiàn)象。 同時，隨著銷售部分的去化，若是商業(yè)經(jīng) 營狀況較好，則可以將原有的出租部分以一個較高的售價出售，從而實現(xiàn)商業(yè)的完全去 化。 2． 3． 3 租售選擇及售價建議 將本案的商業(yè)部分分為兩個部分，用于營建泛會所功能的部分建議先將其保留，選擇出租形式，從而有效掌控經(jīng)營業(yè)種。人氣較西藏 北路好，故此，可以開設(shè)些服飾、小飾品、禮品店等小百貨。同時由于貼近 SOHO 且與會所相鄰，故而主要以提供商務(wù)支持 為主，例如圖文輸出、文具銷售或是符合 SOHO 住戶需求的類似茶坊、咖啡館等休閑餐飲。 3． 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案的商業(yè)部分分布在西藏北路、蒙古路、晉元路沿線，主要為二層樓結(jié)構(gòu)。 1 產(chǎn)品規(guī)劃定位 輔， IIX 髑蕘圃商務(wù)壹持為 — 傅 Qg 籌陽蘸小 IX 配 g 商業(yè)。此外，本案的 SOHO 與其它同類產(chǎn)品相比，其又同時 具有小區(qū)環(huán)境及強大的泛會所支持，因此完全有可能支撐起一個較高的銷售價格，我司提出 8500 元／平方米的銷售單價，將總價控制 在 45 萬左右，以利銷售。 ● 商務(wù)中心 SOHO 住戶在可充分享受到住宅用戶相同的生活配套的同時，其 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 更應(yīng)擁有商務(wù)功能的配套設(shè)施。如在大堂設(shè)總服務(wù)臺、休息區(qū)、休閑咖啡吧等。 ● 大堂裝修 大堂是住戶與住宅的第一接觸點，大堂的規(guī)劃、設(shè)計給人的感覺直接向外界傳遞了 SOHO 物業(yè)的 整體檔次。這樣的分割，一方面比 較符合 SOHO 物業(yè)的設(shè)計，另一方面小面積可以控制總價。 2． 2． 3 強化產(chǎn)品支撐 ● 建筑單體 》 外立面 對于 SOHO 物業(yè)的外立面，建以采用玻璃幕墻和扣板，玻璃幕墻可以給人以辦公型物業(yè)的形象，而輔以扣板的使用一方面可 以降低建造成本，另一方面也是為了 SOHO 住宅為居家辦公型物 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 32 頁 業(yè)，辦公 樓特征不易過于張揚的要求。 2． 2 SOH0 部分 2． 2． 1 產(chǎn)品規(guī)劃定位 社匡耀劃、日常主話設(shè)艟便刷晌高技 m 呂墨 gg 后癡住宅武力 2 2． 2． 2 產(chǎn)品力對定位的支撐 ● 物業(yè)性質(zhì) 原為辦公樓的規(guī)劃，在建筑形態(tài)、公用部分、設(shè)施上比較符合sOHO 物業(yè)所要求的條件，而且 SOHO 這種物業(yè)形態(tài)并不要求有煤 氣等日常生活設(shè)施，故而保證了 產(chǎn)品修正的可行性。 2． 1． 4 價格策略 經(jīng)過如上的分析，并通過產(chǎn)品力強化之后，本案住宅的整體檔次及形象定位已確定，同時兼顧開發(fā)成本、經(jīng)濟收益以及總價控制， 我司提出 6500 元／平方米的銷售 均價。 ● 物業(yè)服務(wù) 任何高科技智能化系統(tǒng)的使用必須同時與服務(wù)相結(jié)合，在運用各種高科技設(shè)備的同時，社區(qū)的物業(yè)服務(wù)也應(yīng)與之相配套。 ●智能化配套 既然本案要打造的是一個全新科技化住宅小區(qū)，則智能化、高科技技術(shù)的使用是提高產(chǎn)品力的關(guān)鍵。同時，又考慮到， SOHO 物業(yè)低層物業(yè)去化存在障礙的情況，建議將會所設(shè)施在 SOHO 物業(yè)的一、二層樓，同 時利用環(huán)繞整個社區(qū)的商業(yè)面積，積極打造泛會所使商業(yè)滿足提供社區(qū)服務(wù)，商務(wù)支持的多功能。因此，建議以小面積住宅為主，具體配比如下： ┌──────┬──────┬────┬──────┬────────┐ │ 戶型 │ 面積控制│ 戶數(shù)│ 面積小計│ 集中分布狀況│ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 32 頁 │ 一房一廳│ 60 m2 │ 20 │ 1200 m │ 高層 │ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ │ 二房一廳│ 90 m2 │ 58 │ 5220 m‘│ 高層 +小高層 │ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ │ 三房一廳│ 110 m2 │ 56 │ 6160 m2 │ 小高層 │ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ │ 合計 │ │ 134 │ 12580 m2│ │ └──────┴──────┴────┴──────┴────────┘ 注：戶型面積僅為大致框算，待設(shè)計確定后可進行調(diào)整． ●打造泛會所概念 本案的相對較大的商業(yè)面積，正好為打造泛會所概念提供了基礎(chǔ)。 ●戶型配比 由于本案營建科技化住宅的成 本較高，必然導(dǎo)致建造成本的增加，為了保證一定的經(jīng)濟收益，銷售總價必然上升。但是在規(guī)劃設(shè)計時必須與物業(yè)形象相統(tǒng)一。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中，大多在兩幢住宅樓之間。在 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 32 頁 此同時，盡可能的以線條豐富外立面，以突出建筑現(xiàn)代氣息。因此，本案在外立面 上也應(yīng)與規(guī)劃定位相契合，力爭體現(xiàn)出科技化、現(xiàn)代化，但又在必須兼顧住宅的居住感覺。 ●面積控制適當(dāng) 本案在戶型面積控制上比較適當(dāng)，經(jīng)過大致的框算，每產(chǎn)單元的平均建筑 面積在 92 平方米左右，這就使得在保持一定總價的同時 本案在銷售單價上有了比較充足的上升空間，為營建住宅的高科技化提供了資金運營成本控制上的可行性。 ● 商業(yè)配套 本案雖然總體的體量不大，尤其是對于建筑面積僅為 12000 多平方米的住宅小區(qū)而言， 4000 平方米的商業(yè)配套，可謂十分強大了。緊靠小區(qū)的西藏北路上南北走向的公交 站點集中，而晉元路 、海寧路上的公交站點，則可滿足小區(qū)居民