【正文】 “您所委托，我必承諾”我們將繼續(xù)發(fā)揚我們的專業(yè)水準(zhǔn)和優(yōu)良的工作作風(fēng)，為貴司創(chuàng)造更為可觀到位的銷售業(yè)績。此初方案只作初步建議，詳情需與貴司詳談，必須經(jīng)過周詳策劃才能獲良好成績。使整個項目增加綜合競爭力，并能利用美聯(lián)30年積累的客戶資源定能以較短的時間內(nèi)順利完成此項目的開發(fā)工作。如果本項目定位得到貴公司的認(rèn)可，本公司就與貴公司有合作的基礎(chǔ)。作為深港兩地最具實力的銷售代理商，深圳美聯(lián)有豐富的商業(yè)物業(yè)的招商銷售與推廣經(jīng)驗、龐大的分行地鋪網(wǎng)絡(luò)資源、多年積累的客戶資源。第四部分 結(jié)束語明珠廣場商業(yè)是一個具備良好素質(zhì)的商業(yè)項目，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計特點、片區(qū)潛在的消費人群、片區(qū)遠(yuǎn)景完好的規(guī)劃，為一個商業(yè)項目成功的必備的有力保障。具體的各個時段的招商銷售策略根據(jù)當(dāng)時的具體情況和雙方進(jìn)一步溝通后再行制定。并為銷售作好準(zhǔn)備。招商銷售周期由于推廣的具體時間上，與住宅的銷售進(jìn)程緊密聯(lián)系，故具體時間將在實際推廣過程中，在可能的時間內(nèi)，盡快確定街鋪的招商銷售，這樣有利于營銷手段的綜合運用和資金的統(tǒng)一運作。但主力商家的進(jìn)駐，如果其他商業(yè)沒有很好的規(guī)劃和運營，后續(xù)市場的運營同樣有很大的風(fēng)險，如沃爾瑪?shù)哪喜f達(dá)店和長春萬達(dá)店，雖然利用沃爾瑪?shù)拿麣馍啼佡u得紅紅火火，但后續(xù)經(jīng)營中沃爾瑪生意興隆，其他部分卻冷冷清清，負(fù)面影響極大。但都應(yīng)反租銷售，售價可根據(jù)市場情況和租金情況的基礎(chǔ)上提升10%30%左右。售價可根據(jù)市場情況和租金情況進(jìn)行反推的基礎(chǔ)上提升10%30%左右；4）、對于3區(qū)一樓和4區(qū)的內(nèi)鋪，根據(jù)主力商業(yè)的情況制定銷售策略或根據(jù)銷售情況制定招商策略。這樣有利于整體商業(yè)價值的提升和銷售的快速進(jìn)行；2）、對于臨街鋪位，采用直接銷售的方式進(jìn)行（如個別鋪位對整體經(jīng)營有影響或主力商家要求，可采用反租的形式進(jìn)行）。但所有的客戶吸引都建立在對整個區(qū)域價值有提升空間的基礎(chǔ)上。此部分的客戶容易對新的區(qū)域認(rèn)同，并且受廣告及親友的口碑宣傳影響較大。B、自有物業(yè)出租的本地人。4）、商鋪投資者（30％） 此部分客戶包括：A、部分具有較高穩(wěn)定收入的企業(yè)高級管理人員、政府高級公務(wù)員。3）、商鋪經(jīng)營者（10％） 這些人現(xiàn)以租入方式從事某類商品的經(jīng)營活動，但由于對現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營壓力，或認(rèn)識到了商鋪投資的保值功能，從而打算購入商鋪。這些人往往資金實力并不強，所以希望鋪位面積小一些，從而總投資金額不大，并希望提供較為理想的銀行按揭。這些人數(shù)量較多，有一定閑置資金便又不具備任何一類投資理財?shù)膶I(yè)技能。這些人可作為本資項目的重要目標(biāo)客戶之一。這些人以前沒有作過商鋪投資。2）、商業(yè)經(jīng)營作為創(chuàng)業(yè)之道的客戶（2O％）曾經(jīng)購買過商鋪的潛在商鋪投資者，這些人也可分為三部分。這些人往往不具有連續(xù)投資的能力，可作為次要目標(biāo)客戶。B、 高收入階層或政府部門高層人員。有自己的生意，經(jīng)常尋找商鋪投資的機會，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會前去考察，有較強的商鋪投資經(jīng)驗，根據(jù)自己的經(jīng)驗來判斷是否進(jìn)行投資。這些人或多或少地購買過商鋪，對商鋪投資有一定的經(jīng)驗和認(rèn)識，會對商鋪的投資價值做出一些判斷。投資客戶：通過對市場的了解，我們認(rèn)為主要的投資客戶有：本地投資客戶、專業(yè)商鋪炒作客戶和商業(yè)投資經(jīng)營客戶。為商場的持續(xù)長期發(fā)展、商鋪的銷售及銷售價格提供保證，提升商家的信心保證。鋪位的銷售是資金回收的保證。鋪位銷售的關(guān)鍵取決于投資者對該區(qū)域經(jīng)濟、消費的認(rèn)可，招商運作手段、市場的興旺及投資前景是銷售能否成功、能否取得好的銷售價位的關(guān)鍵。但考慮到項目的最終價值體現(xiàn)是銷售的價值，所以在出租價位上應(yīng)考慮整體的利益，以商業(yè)旺盛經(jīng)營為前提，租金可按先低后高的策略來進(jìn)行。對于出租的價位可根據(jù)引進(jìn)項目的具體情況和位置而定。三、商業(yè)運作商業(yè)招商策略通過完善的前期定位和主力超市的引進(jìn)，進(jìn)行市場推廣。如銀行、證券、醫(yī)療門診等；以上項目定位依據(jù)：A．各項項目互為補充，吸引周邊的消費群體聚居，營就長安的商業(yè)領(lǐng)頭羊地位；B．同周邊消費情況相適應(yīng)，能為后續(xù)經(jīng)營順暢提供支持；C．項目的定位符合未來區(qū)域的發(fā)展；D．項目的經(jīng)營順暢能保證鋪位的銷售；E．好的、合理的項目引進(jìn)能帶動整體經(jīng)濟價值和社會價值的提升。該類項目在該區(qū)域有很大的消費市場和市場空間。該類項目符合長安的消費和項目總體的定位，通過該類項目的引進(jìn)，形成一個完整的商圈。通過對東莞及長安餐飲業(yè)的了解，餐飲業(yè)在長安有很大的發(fā)展空間。周邊新興樓盤的不斷推出，該類消費一定存在很大的市場空間。同二、三樓主力商業(yè)形成互補，以超市人流帶動百貨發(fā)展，以百貨檔次提升整體價值。由于3區(qū)二、三樓主力商家（沃爾瑪）的確定，所以在3區(qū)域一、四樓和4區(qū)的業(yè)態(tài)上必須形成互相促進(jìn)。商業(yè)規(guī)劃對于商鋪的招商，主要是商業(yè)經(jīng)營者對該區(qū)域商業(yè)情況、消費情況和市場前景的認(rèn)可。這樣有利于銷售的順利進(jìn)行和價位的制定，并為后續(xù)順利經(jīng)營作好基礎(chǔ)；5）、對于4區(qū)四樓和2區(qū)商業(yè)建筑，建議采用先招商再銷售的形式進(jìn)行（臨街鋪位根據(jù)實際情況再行考慮）。因為該類鋪位本身擁有較好的地理位置，主力商業(yè)對其的經(jīng)營影響不大，先進(jìn)行銷售能有利于資金的回籠；3）、對于主力商家（沃爾瑪）占用位置（3區(qū)二、三樓），進(jìn)行圖紙型銷售。對于項目的運作，應(yīng)通過合理的布局劃分，對于不同區(qū)域，采用先租后售、租售同步、純銷售等方式進(jìn)行。 總體規(guī)劃通過對周邊的現(xiàn)有商業(yè)和長安經(jīng)濟的分析，結(jié)合本項目的實際情況，我司認(rèn)為在本項目的定位必須以最終投資客戶的需求為操作依據(jù)，促使商業(yè)利益最大化。明珠廣場商業(yè)部分為明珠廣場裙樓商業(yè)，分為三層。是長安未來商業(yè)發(fā)展的中心區(qū)，擁有良好的發(fā)展空間。116等多路公交車總站在廣場對面，便利的交通將為商業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)保障。第三部分 項目商業(yè)規(guī)劃建議一、 項目概況明珠廣場位于長安最繁華的商業(yè)街區(qū)長青路，東臨長安廣場，北接長安稅務(wù)分局，為長安鎮(zhèn)的中心樞紐區(qū)。216。 在餐飲行業(yè)中，不少有獨特特色的風(fēng)味小店如日韓料理、名典咖啡、雙種子等經(jīng)營狀況良好，這表明該鎮(zhèn)居民比較鐘情于有品味、有異國情調(diào)的特色飲食。 相比主商圈內(nèi)的各大超市，除了長青街的百佳超市、新世界百貨和廣深高速旁的龍州百貨經(jīng)營良好外，其他區(qū)域的超市經(jīng)營情況一般，表明該鎮(zhèn)居民對口碑好、價格平的大型百貨超市信賴度高，而小型超市難以得到居民的青睞。 長安鎮(zhèn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、建材五金、百貨超市為主，缺乏休閑娛樂場所，僅有位于